대구지방법원 2026타경3141. 월성동 원더풀스파랜드 7층 701호 근린시설로, 감정평가 요항표상 해당 건물의 7층 제701호 외 2개호는 운동시설(골프연습장)으로 이용 중입니다. 감정가는 2,500,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,225,000,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 핵심 말소기준권리는 2023.10.17. 주식회사대구은행 근저당권 2,400,000,000원입니다.
말소기준권리 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 주식회사 서문산업개발도 2024.02.05. 전입으로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기 및 임차관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 명세서에는 전성준이 신고한 공사대금 375,800,000원의 유치권이 있고 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있으며, 신청채권자는 2026.08.07. 유치권이 성립하지 않는다는 취지의 참고자료를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3141 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 7층701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 운동시설(골프연습장) 이용 |
| 소유자 | 주식회사로얄골프랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 2,500,000,000원 / 1,225,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 2,075,905,779원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17. 을구 13번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 골프장시설 매각 제외 · 공사대금 375,800,000원 유치권 신고, 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도
말소기준은 2023.10.17. 을구 13번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사태운클린 가압류, 김건우 근저당권, 케이골프건설 주식회사 및 한국전력공사 가압류, 달서구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서문산업개발 | 7층 | 2024.02.05 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 서문산업개발의 전입일은 2024.02.05.로 말소기준권리 2023.10.17.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 200,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도 중복 보증금도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 1,225,000,000원으로 감정가 2,500,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 특히 현재 이용상태가 운동시설(골프연습장)인 근린시설이고, 골프장시설은 매각에서 제외된다는 조건까지 있으므로 실제 영업가치와 부동산 자체의 가치가 분리될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,650,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,400,000,000원 | 1,210,350,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사태운클린 | 251,153,345원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 김건우 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 케이골프건설 주식회사 | 74,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 한국전력공사 | 85,640,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 14,650,000원을 제외한 1,210,350,000원이 을구 13번 근저당권에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 2,910,994,325원 대비 미배당액은 1,700,644,325원이며, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 조암중학교 북측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 대단위 아파트 단지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 일반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가 요항표상 7층 제701호 외 2개호는 운동시설인 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 30미터, 북동측 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 상업용 건부지이며 토지면적은 1,112.0㎡, 공시지가는 3,494,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·스프링쿨러·승강기·주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 운동시설 이용 근린시설이고 골프장시설이 매각 제외되므로, 감정가 대비 낙찰률만으로 환금성을 평가하기보다 실제 부동산 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 전성준의 2026.02.25.자 공사대금 375,800,000원 유치권 신고서, 점유근거, 공사계약·대금자료와 신청채권자가 2026.08.07. 제출한 반박자료를 서로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권 성립 여부는 등기부만으로 판단할 수 없습니다. 실제 점유 주체와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 골프장시설 제외 범위 확인. 명세서가 골프장시설 매각 제외를 명시합니다. 부동산에 부착·설치된 시설 중 무엇이 매각대상에서 빠지는지 원본 매각목록과 감정평가서를 기준으로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 서문산업개발은 2024.02.05. 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유·영업 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘감정가 대비 할인’을 ‘시세 대비 할인’으로 오인하지 말아야 합니다.
- 관리·운영비 확인. 운동시설 이용 건물인 만큼 관리비·전기료 등 체납 관계와 공용부분 부담을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 유치권 관련 제출서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권과 시설 제외가 중요하다
이 물건은 표면적인 등기 권리분석만 보면 깔끔합니다. 2023.10.17. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 실제 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 난도는 낮지 않습니다. 375,800,000원 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부가 불분명하며, 신청채권자가 이를 다투고 있습니다. 여기에 골프장시설 매각 제외 조건까지 겹칩니다.
가격 역시 감정가 2,500,000,000원에서 2회 유찰되어 1,225,000,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교가 없는 이상 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실질 승부처는 유치권·점유·시설 제외 범위. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다.
