대구지방법원 2026타경3141. 월성동 원더풀스파랜드 7층 701호를 중심으로 한 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태는 운동시설(골프연습장)이며, 매각 조건에는 일괄매각과 함께 골프장시설 매각 제외가 명시되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사로얄골프랜드이며, 2023.10.17 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준입니다.
말소기준 이후 설정된 가압류·근저당·압류와 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 주식회사 서문산업개발도 2024.02.05 신고로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 등기·임차관계만 보면 매수인이 확정적으로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 운동시설(골프연습장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 및 지상9층 · 7층 701호 외 2개호 |
| 소유자 | 주식회사로얄골프랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 2,500,000,000원 / 857,500,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,075,905,779원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 골프장시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2023.10.17 접수된 을구 13번 주식회사대구은행 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 주식회사태운클린 가압류, 김건우 근저당권, 케이골프건설 주식회사 및 한국전력공사 가압류, 달서구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서문산업개발 | 7층 | 2024.02.05 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 서문산업개발의 신고일 2024.02.05는 말소기준 2023.10.17보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인된 값이 없어 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 857,500,000원으로 감정가 2,500,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 낙폭 자체가 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 골프연습장으로 이용되는 근린시설이고, 골프장시설 자체는 매각에서 제외됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 857,500,000원 | 2,064,469,325원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 600,250,000원 | 2,319,146,825원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 420,175,000원 | 2,497,421,075원 |
③ 예상배당표 (매각가 857,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,975,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,400,000,000원 | 846,525,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사태운클린 | 251,153,345원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김건우 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이골프건설 주식회사 | 74,200,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국전력공사 | 85,640,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,910,994,325원 중 예상 배당은 846,525,000원이며, 미배당액은 2,064,469,325원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조암중학교 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 및 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 일반대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 7층 701호 외 2개호는 운동시설인 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 30미터, 북동측 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 8필지 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지이며, 토지면적은 1,112.0㎡, 공시지가는 3,494,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 일부 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 공장용지 및 답이나 현황은 전체가 대로 조사되었습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인·점유 확인. 전성준의 공사대금 375,800,000원 유치권 신고와 신청채권자의 부인 자료를 함께 대조하고, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 특정. 골프장시설이 매각 제외이므로 어떤 설비·시설이 제외되는지 현장에서 구체적으로 구분해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 서문산업개발은 대항력 없음으로 판정되어 있으나 실제 인도 상태와 계약관계는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 34.3%라는 숫자는 유찰률일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 특수용도와 시설 제외를 반영한 실제 사용가치를 기준으로 봐야 합니다.
- 배당 구조. 현 최저가에서는 주식회사대구은행에 846,525,000원이 배당되고 후순위 채권은 대부분 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 유치권 신고 및 신청채권자 제출자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 유치권·시설 범위를 먼저 본다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.10.17 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 조사된 임차인도 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
그러나 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 375,800,000원의 유치권 신고가 존재하고 그 성립 여부를 두고 신청채권자와 다툼이 있으며, 골프장시설은 매각 대상에서 제외됩니다. 여기에 이미 3회 유찰된 운동시설이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 857,500,000원을 단순히 “감정가의 34.3%라 저렴하다”고 평가하기보다, 실제 인도 가능성·포함되는 자산 범위·골프연습장 용도의 사용가치를 확인하는 것이 우선입니다.
