의정부지방법원 2025타경5687. 파주시 조리읍 대원리 동문그린시티아파트 302동 704호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용(방4, 거실, 주방, 욕실2 등)이고, 건물은 철근콘크리트 벽식구조, 지상 15층 중 7층입니다. 감정가 317,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 155,330,000원입니다.
표면만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 권리·점유 확인을 봐야 합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 감정 기타사항은 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 또한 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 동문그린시티아파트 302동 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(방4, 거실, 주방, 욕실2 등) |
| 소유자 | 신미화 지분 2분의 1 · 최정선 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 204,820,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 관할 | 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
계산상 말소기준은 2006.08.16. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 압류, 가압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표도 이 기준에 맞춰 집행비용, 국민은행 근저당권 순서로 배당되고, 그 뒤 권리들은 대부분 미배당으로 남는 형태입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 단정 금지
임차인으로 별도 등재된 사람은 없습니다. 따라서 배당표 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정 기타사항은 임대관계 미상입니다. 보증금·확정일자·전입 여부가 확인되지 않은 상태에서 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, “임차인 없음”으로 끝낼 수도 없습니다.
③ 현재 가격 — 감정가의 49%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저가는 155,330,000원으로 감정가 317,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 108,731,000원, 그 다음은 76,111,700원으로 제시됩니다. 다만 실거래 표본이 제공되지 않았으므로, 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 155,330,000원 | 0원 | 1,010,223,859원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 108,731,000원 | 0원 | 1,056,170,473원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 76,111,700원 | 0원 | 1,088,237,550원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,620원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 97,200,000원 | 97,200,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 260,000,000원 | 55,155,380원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 176,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 156,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 35,040,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 189,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 근저당 · 주식회사신한은행 | 217,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 가압류 · 신한카드주식회사 | 30,539,239원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,162,579,239원 중 채권자 배당은 152,355,380원, 미배당은 1,010,223,859원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 동문그린시티 아파트단지이고, 외곽은 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 고봉로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2000.09.30 사용승인된 지상 15층 건물 중 7층 704호입니다.
- 설비. 도시가스보일러에 의한 개별난방, 승강기 및 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 토지 2필지의 아파트 부지이며, 계획관리지역·제2종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가 구역입니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 전입세대, 확정일자, 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 확인됩니다. 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 미납 관리비는 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 단지 실거래와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 일정. 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도명령, 이사 협의, 명도 기간이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “미상”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 317,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 155,330,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류가 있으며, 현재 회차 기준 미배당도 1,010,223,859원입니다. 따라서 이 사건은 가격 할인형이 아니라 점유·세금 확인형입니다. 확인이 끝나기 전까지는 “싸다”보다 “불확실하다”가 더 정확한 판단입니다.
