부산지방법원 2024타경105800. 광안동 베스테이센트럴뷰 14층 1401비호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정평가 현장 탐문상 다수 호실이 주거용 오피스텔로 이용 중인 건물입니다. 이 사건에서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.04.29. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 말소될 등기 자체보다 말소기준 이전부터 점유·전입한 임차인들의 보증금 승계 가능성입니다.
특히 김아현은 임대차계약일과 확정일자가 2024.01.22., 전입·점유개시가 2024.02.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 95,550,000원 가정에서는 배당 후 26,569,900원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다. 따라서 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105800 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 14층1401비호 (광안동,베스테이센트럴뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔), 감정평가 탐문상 다수 호실 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상면적 | 27.7828㎡ |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,352,273,863원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준 | 2024.04.29. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 2,000,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 승계가 핵심
2021.10.27. 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소되고 주식회사한빛주택으로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 부산동부신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,549,800,000원이며, 2025.01.10. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매개시결정은 2024.06.04. 부산동부신용협동조합 신청으로 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 24명, 보증금 미상 위험이 넓다
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 24명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 다만 김아현을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고, 말소기준 이전 전입자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승보 | 2021.11.01 | 미상 | 미상 | 2024.07.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이지영 | 2021.11.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유민지 | 2021.11.03 | 미상 | 미상 | 2024.07.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지혜 | 2021.11.16 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신미숙 | 2021.11.17 | 미상 | 미상 | 2024.07.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임채빈 | 2021.11.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임현주 | 2021.11.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동현 | 2021.11.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수희 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최인수 | 2021.12.01 | 미상 | 미상 | 2024.06.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박찬미 | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이승혜 | 2022.01.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김설호 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김서현 | 2022.08.18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 고혜림 | 2023.01.06 | 미상 | 미상 | 2024.06.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하태규 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배은경 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성상철 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 설현규 | 2024.01.19 | 미상 | 미상 | 2024.07.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜림 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김아현 | 2024.02.02 | 120,000,000원 | 2024.01.22 | 2025.07.17 | 대항력 有 | 有 | 26,569,900원 |
| 이현경 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안지율 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 2024.06.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주형 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김아현 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 김아현 인수 예상 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 95,550,000원 | 26,569,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,884,999원 | 54,718,931원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 46,819,499원 | 74,423,252원 | 0원 |
표면상 매각가는 95,550,000원에서 66,884,999원, 46,819,499원으로 계속 내려가지만 김아현의 미배당 보증금 인수 예상액은 반대로 26,569,900원, 54,718,931원, 74,423,252원으로 커집니다. 이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 그만큼 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
베스테이센트럴뷰의 대상면적은 27.7828㎡이고, 확인된 최근 12개월 실거래는 2026.05. 19층 27.78㎡, 170,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.78㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.78㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 95,550,000원만 놓으면 최근 거래 170,000,000원의 56.2%로 보이지만, 이 비교는 권리구조상 부적절합니다. 확인 가능한 김아현의 대항력 보증금만 반영해도 가격 판단 기준은 약 120,000,000원 수준으로 올라갑니다. 그럼에도 170,000,000원 거래보다는 낮아 보이지만, 앞서 확인한 21명의 대항력 가능·미상 점유자 때문에 120,000,000원을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 임차인 김아현 보증금 | 120,000,000원 | 93,430,100원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 김아현 보증금의 부족분 26,569,900원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 2,000,000,000원 가압류는 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역 동측 인근입니다. 주변은 상업·업무용빌딩, 공동주택, 오피스빌딩, 숙박시설 및 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상19층, 사용승인일은 2021.09.17.입니다. 위생·급배수·화재경보·스프링클러·승강기·공동현관·도시가스 난방·기계식주차 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)인 호실들이 감정평가 탐문상 대부분 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 주거용오피스텔·공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 베스테이센트럴뷰는 25세대이며, 확인된 최근 12개월 대상면적 거래는 1건, 170,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 95,550,000원이 아니라 대항력 보증금의 미배당분까지 더한 실질취득 구조로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 김아현 승계 재확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2024.02.02., 확정일자 2024.01.22., 배당요구 2025.07.17. 및 현재 계산된 미배당 26,569,900원을 원본과 대조해야 합니다.
- 21명 점유자 확인. 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자들의 실제 임대차계약, 점유관계, 보증금, 배당요구 및 승계 여부를 확정하기 전에는 인수총액을 고정하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 66,884,999원에서 김아현 인수 예상액은 54,718,931원, 4회 유찰 시 매각가 46,819,499원에서 74,423,252원으로 늘어납니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.18. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 임대관계와 각 점유자의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 대상면적 실거래가 1건뿐이므로 170,000,000원을 단일한 확정 시세로 보지 말고 개별 호수의 층·상태와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 무서운 것은 미확정 인수다
이 물건의 최저가는 감정가 195,000,000원에서 95,550,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김아현의 대항력 있는 120,000,000원 보증금 때문에 현재 회차에서도 26,569,900원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 김아현의 미배당 인수액이 커지므로, 김아현 한 명만 놓고 보면 실질취득은 보증금 120,000,000원 수준에서 움직입니다.
여기에 더 큰 변수가 있습니다. 말소기준 이전부터 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 21명입니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금이 확정되기 전까지는 실질취득의 상한도 확정할 수 없습니다. 최근 거래 170,000,000원보다 김아현만 반영한 실질취득은 낮지만, 이 미확정 인수위험을 제거하지 않은 상태에서 가격 메리트를 가점으로 보기 어렵습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 고위험 임차인형 경매입니다.
