부산지방법원 2024타경107745. 대연동 제이캐슬 10층 1001호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 146,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,078,000원입니다. 가격표만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 먼저 볼 지점은 권리와 임차관계입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.07.25. 설정된 민락동새마을금고 근저당 채권최고액 240,500,000원이고, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인으로 조사된 강영민·김지원·최혜지·이상범은 모두 전입일이 2016.07.25.보다 늦습니다. 특히 이상범은 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기가 있지만 전입일은 2020.01.30.으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 제공된 권리판정상 네 명 모두 대항력 없음이며, 현재 회차에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107745 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 수영로 276-1, 10층1001호 (대연동, 제이캐슬) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 이선표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 173,538,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
현재 소유자 이선표는 2016.07.25. 소유권이전을 받았고 같은 날 민락동새마을금고가 채권최고액 240,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.07.18. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.10.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정도 등기돼 있습니다.
2013년 우리은행 근저당, 2013년 장지화 전세권, 2015년 남부산농업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2022.12.06.에는 민간임대주택등기가, 2024.10.04.에는 파산선고가 등기돼 있으므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 4명 모두 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영민 | 2021-02-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2023-02-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜지 | 2022-03-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상범 | 2020-01-30 | 2019-12-23 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 조사 인원은 4명입니다. 강영민은 2021.02.22., 김지원은 2023.02.20., 최혜지는 2022.03.14., 이상범은 2020.01.30. 전입으로 모두 말소기준일인 2016.07.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 2. 근저당 · 민락동새마을금고 | 240,500,000원 | 48,776,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,078,000원 가정 시 근저당 채권최고액 240,500,000원 가운데 48,776,596원이 배당되고 191,723,404원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 191,723,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 206,476,383원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 24,538,220원 | 23,696,532원 | 216,803,468원 | 0원 |
유찰이 계속되면 근저당권자의 미배당은 191,723,404원에서 206,476,383원, 216,803,468원으로 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 승계부담은 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2013.03.18.입니다.
- 입지. 경성대학교 남서측 인근이며 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 경성대·부경대역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 아스팔트 도로, 남서측 3~4미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재경보기, 주차타워, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 부지이며 평지·사다리형, 소로각지입니다. 토지면적은 335.6㎡, 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20% 확인. 재매각 특별조건으로 현재 최저가 50,078,000원의 20%인 10,015,600원을 기준으로 준비해야 합니다.
- 임차권등기 재확인. 이상범의 임차보증금 90,000,000원은 후순위로 판정돼 인수는 없지만, 최신 매각물건명세서에서 등기와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 3명. 강영민·김지원·최혜지의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 및 배당순위는 원문서 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리와 관련한 최신 문서 확인이 필요합니다.
- 파산선고 등기. 2024.09.30. 파산선고에 따른 등기가 존재하므로 절차상 변동 여부를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 실제 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 34%는 가격의 증명이 아니다”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 결론은 명확합니다. 말소기준권리는 2016.07.25. 민락동새마을금고 근저당이고, 조사된 임차인 네 명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 이상범의 90,000,000원 임차권등기도 후순위이므로 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자매력은 별개입니다. 146,000,000원의 감정가가 50,078,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인폭을 보여줄 뿐, 실거래 자료 없이 그것이 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 더구나 이미 3회 유찰됐고 이번은 재매각이라 보증금도 20%입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 재매각 조건은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
