대구지방법원 2026타경3237. 달성군 화원읍 성산리 512-7 및 501-14 토지와 성화로4길 3 건물을 함께 보는 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층으로, 1~3층은 근린생활시설, 4~5층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김종순이며, 말소기준은 2019.01.28. 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 1,464,000,000원입니다.
등기상 말소기준 뒤에 가압류와 임의경매개시결정이 다수 이어지지만 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 자체보다 점유·임차관계입니다. 실제 임차인은 7명이고 이 중 김영희·이동찬·김지영·신정란·유정훈 5명의 전입일이 말소기준일보다 앞서 대항력 있음으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3237 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 512-7, 501-14 · 대구광역시 달성군 화원읍 성화로4길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 건물 1~3층 근린생활시설 · 4~5층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2004.10.19. |
| 소유자 | 김종순 |
| 감정가 / 최저가 | 2,459,841,560원 / 1,205,322,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,148,520,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 425.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,484,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2019.01.28. 농협은행주식회사 근저당권 1,464,000,000원입니다. 이후 2025년 12월부터 농업협동조합중앙회·농협은행·진해수산업협동조합· 신용보증기금·국민은행·케이뱅크·서울보증보험·대구신용보증재단·조희분·중소벤처기업진흥공단 등의 가압류가 이어졌고, 2026.02.26. 농협은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 7명, 대항력 임차인 5명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안주현 | 3층 | 2025.08.07 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남기백 | 3층 | 2026.02.12 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영희 | 101호 | 2017.05.19 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 이동찬 | 1층 | 2010.08.12 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김지영 | 1층 | 2013.08.14 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 신정란 | 502호 | 2017.09.22 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 유정훈 | 501호 | 2012.10.15 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
대항력 있는 5명의 보증금은 김영희 35,000,000원, 이동찬 50,000,000원, 김지영 50,000,000원, 신정란 100,000,000원, 유정훈 130,000,000원으로 합계 365,000,000원입니다. 이동찬은 월차임 1,300,000원이 기재돼 있고, 남기백·이동찬·신정란·유정훈은 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.
③ 실질취득 — 최저가 12.05억이 전부가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 1,205,322,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인이 부담하는 대항력 임차보증금은 365,000,000원이므로, 현재 회차의 실질취득은 1,570,322,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 1,205,322,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 보증금 | 365,000,000원 |
| 실질취득 | 1,570,322,000원 |
| 감정가 | 2,459,841,560원 |
실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 건물이고 임차관계도 7건이어서, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,205,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,453,220원 |
| 인수 · 김영희 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이동찬 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김지영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 신정란 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유정훈 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 1,464,000,000원 | 1,190,868,780원 |
| 3. 농업협동조합중앙회 가압류 | 226,569,796원 | 0원 |
| 4. 농협은행주식회사 가압류 | 71,668,910원 | 0원 |
| 5. 진해수산업협동조합 가압류 | 667,388,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 677,800,000원 | 0원 |
| 7. 국민은행 가압류 | 44,281,806원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 63,928,386원 | 0원 |
| 9. 케이뱅크 가압류 | 203,461,599원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 가압류 | 41,000,000원 | 0원 |
| 11. 대구신용보증재단 가압류 | 51,000,000원 | 0원 |
| 12. 조희분 가압류 | 800,000,000원 | 0원 |
| 13. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 302,393,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 4,613,491,787원, 예상 배당액은 1,190,868,780원, 미배당은 3,422,623,007원입니다. 매수인 인수액 365,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담하는 금액입니다.
⑤ 제시외 건물·점유 관련 특이사항
이 물건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가 당시 임차인 김영희가 제시외건물 중 ㄷ, ㄹ의 소유권을 주장했으나 2026.06.01.자 의견서로 소유권 주장을 철회했습니다. 법정지상권은 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달성중학교 북서측 인근이며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 두 필지는 일단으로 차량 접근이 가능하고, 버스·도시철도 등 대중교통과 간선도로를 이용한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1~3층은 근린생활시설, 4~5층은 다가구주택입니다. 승강기·화재탐지 및 경보·위생 및 급배수설비가 있고, 4~5층은 도시가스와 세대별 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 일부 토지는 소로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 365,000,000원 인수 전제 검증. 김영희·이동찬·김지영·신정란·유정훈의 전입·점유·임대차계약 원본과 배당요구 관계를 최종 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 재대조. “인수권리 해당사항없음”과 “대항력 있는 임차인 있음”이 함께 존재하므로 매각물건명세서 원문과 현황조사서를 직접 대조해야 합니다.
- 유정훈 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일인인 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있어 임대차 실질 확인이 중요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 여부와 김영희의 2026.06.01. 소유권 주장 철회 내용을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 1,205,322,000원이 아니라 인수 365,000,000원을 더한 1,570,322,000원을 자금기준으로 봐야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 근린시설·다가구주택·토지의 현장 수익성과 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3.65억 인수”가 먼저다
이 사건의 첫인상은 감정가 2,459,841,560원에서 두 번 유찰돼 최저가가 1,205,322,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 5명이 있고, 이들의 보증금 합계 365,000,000원이 배당 시뮬레이션상 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 1,570,322,000원입니다.
후순위 가압류는 매각으로 정리되지만, 임차관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 7명, 대항력 임차인 5명, 유정훈의 관계인 가능성, 제시외 건물 관련 과거 소유권 주장까지 확인해야 합니다. 실거래 시세도 없어 가격 우위를 검증할 자료가 부족합니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 접근할 물건이 아니라, 임차인 인수 여부를 원본으로 확정한 뒤 실질취득 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
