대구지방법원 2026타경3237. 대구광역시 달성군 화원읍 성산리에 위치한 근린시설 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 5층으로, 1~3층은 근린생활시설이고 4~5층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 감정가 2,459,841,560원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 843,725,000원으로 내려왔습니다.

이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류 자체보다 임차인 보증금의 인수 가능성입니다. 말소기준은 2019년 1월 28일 농협은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 임차인 5명은 별도로 살펴봐야 합니다. 매각대금에서 보증금을 돌려받지 못한 대항력 임차인이 있다면, 매수인이 잔여 보증금 반환의무를 부담할 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개

말소기준권리는 을구 33번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이며, 건물과 성산리 501-14·512-7 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 가압류 11건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 5명, 보증금 3.65억

확인된 실제 임차인은 7명입니다. 이 중 5명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 나머지 2명은 그 이후 전입했습니다. 아래 우선변제 여부는 확정일자 및 실제 배당요건 확인이 필요한 상태이며, 배당요구 접수 사실만으로 전액 배당을 단정하지 않습니다.

대항력은 조사된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 실제 권리의 존속·대항요건·점유 상태 및 보증금 잔액은 입찰 전 확인해야 합니다.

또한 김영희는 제시외 건물 중 ㄷ, ㄹ의 소유권을 주장한 이력이 있으나, 2026.06.01 의견서로 해당 소유권 주장을 철회했습니다. 이 사건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 관련 점유·인도 범위는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.

③ 실제 취득비용 — 최저가 8.44억만 보면 안 된다

현재 최저매각가 843,725,000원에 대항력 임차인 보증금 365,000,000원이 전액 인수되는 경우, 매수인의 실질취득금액은 1,208,725,000원입니다. 이는 예상배당상의 인수 가정을 적용한 조건부 금액이며, 취득세·명도비·수선비 등은 별도입니다.

각 회차는 주어진 예상 매각가에 보증금 365,000,000원이 전액 인수되는 동일 조건을 적용한 비교입니다. 실제 인수액이 확인되기 전에는 확정 취득원가로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 843,725,000원 가정)

현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 10,837,250원을 제외한 832,887,750원이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류권자들에게 돌아갈 배당액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

채권자 총 청구액은 4,613,491,787원, 예상 배당액은 832,887,750원, 총 미배당액은 3,780,604,037원입니다. 이는 채권자 측 미회수액으로, 전부가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 매수인 부담 가능액은 별도로 분석한 선순위 임차인 보증금과 구별해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 이 배당모형은 임차인 보증금이 배당되지 않는 경우를 전제로 하며, 당해세·최우선변제 및 실제 우선변제 요건은 반영되지 않았습니다. 최종 배당과 인수 범위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 환경. 화원읍 명곡리 소재 달성중학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·소규모 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 토지는 일단으로 차량 접근이 가능하며, 버스·도시철도·간선도로 등 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구성. 철근콘크리트조 5층 건물로, 1~3층은 근린생활시설, 4~5층은 다가구주택입니다. 승강기·화재탐지 및 경보설비·급배수설비가 있고, 주거 부분에는 도시가스 및 세대별 난방설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 달성중학교·화원큰별유치원 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지 일부는 소로1류에 접합니다.
• 공부 및 부속 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되며, 김영희의 제시외 건물 ㄷ·ㄹ 소유권 주장은 철회되었습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택의 혼합 이용 건물이므로 층별 임대차, 건물 상태, 이용 적법성, 매수 후 임대수익 및 전체 건물의 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 현재 최저가만으로 시장가격 대비 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 자금 계획. 최저매각가 843,725,000원뿐 아니라, 선순위 보증금 365,000,000원이 전액 인수되는 경우의 실질취득금액 1,208,725,000원을 별도로 검토해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 김영희·이동찬·김지영·신정란·유정훈의 임대차계약서, 주민등록, 점유, 확정일자, 배당요구와 보증금 반환 내역을 임차인별로 확인해야 합니다.
• 명세서 문구 대조. 명시 인수권리 '해당사항없음'과 '대항력 있는 임차인 있음'이라는 기재를 함께 검토하여 예상배당상 인수액과 실제 승계의무의 차이를 확인해야 합니다.
• 유정훈의 관계인 여부. 과거 전세권자 및 근저당권 채무자로 등장한 인물과 현재 임차인의 관계, 실제 보증금 지급 및 임대차의 진정성을 확인해야 합니다.
• 층별 점유 범위. 1층·3층에 복수 임차인이 존재하므로 실제 점유구역과 임대차 목적물의 경계를 확인해야 합니다. 상가와 주거 부분의 이용·대항요건도 구분하여 살펴야 합니다.
• 제시외 건물 및 명도. 일괄매각 범위와 제시외 건물의 실제 현황을 확인하고, 김영희의 소유권 주장 철회 의견서 및 현 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 매각가와 채권액 구분. 후순위 가압류의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 권리별 소멸 여부와 임차인 인수 가능액을 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 크더라도 조건부 실질취득금액을 기준으로 인근 근린시설·다가구주택 거래와 예상 임대수익을 검토한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 8.44억보다 중요한 것은 인수 범위”

이 물건의 감정가는 약 24.60억이고, 현재 최저매각가는 843,725,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 가격이 내려온 물건이지만, 대항력 있는 임차인 5명의 보증금 365,000,000원을 간과하면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.

예상배당표대로 선순위 보증금이 전액 매수인에게 인수된다면 실질취득금액은 1,208,725,000원입니다. 그러나 명세서의 명시 인수권리 기재와 대항력 임차인 관련 비고를 함께 살펴야 하며, 확정일자와 실제 배당관계가 확인되기 전에는 365,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

따라서 이 사건의 우선 검토사항은 추가 유찰 여부가 아니라 임차인별 권리의 진정성·배당 가능성·잔여 보증금 승계 범위입니다. 여기에 근린시설과 다가구주택이 혼합된 건물의 이용 상태와 환금성까지 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 현재는 인수 범위 확인이 선행되어야 하는 고위험 검토 물건입니다.