대구지방법원 2026타경3249. 대구 달서구 이곡동 성서동서·화성타운 201동 20층 2003호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 소유자 권향미가 2018.08.30. 거래가 170,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 핵심은 2024.06.13. 설정된 박재화의 주택임차권입니다. 전입·점유일은 2020.06.11., 확정일자는 2020.05.21.로 말소기준인 2024.08.27. 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차인 박재화의 승계인인 주택도시보증공사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 2024.06.13. 접수된 주택임차권등기의 말소에 동의하는 확약서를 2026.08.11. 제출했습니다. 따라서 박재화 승계관계에서 발생하는 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1304-1 성서동서,화성타운 201동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지하 1층 지상 20층 중 20층 |
| 소유자 | 권향미 (2018.08.30. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (2회 유찰 · 현재 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,392,313원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2024.08.27. 국 압류입니다. 박재화의 전입·점유와 확정일자, 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로서 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 이후 대구광역시수성구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 달서구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재화 | 2020.06.11. | 2020.05.21. | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 |
박재화는 전유부분 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기 임차인이고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 원문에는 임차보증금이 1차 175,000,000원, 2차 190,000,000원으로 병기되어 있으며, 현재 예상배당은 175,000,000원을 우선변제 대상으로 계산하고 있습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 룰상 인수와 확약 후 실질 인수
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 18,040,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 49,592,000원 | 0원 |
18,040,000원·49,592,000원은 대항력 임차인의 미배당분을 그대로 인수한다고 계산한 회차별 룰상 금액입니다. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 박재화 승계관계의 실질 인수는 0원입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 2억원은 최근 시세 이상
성서2동서화성 동일면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 173,125,000원과 최신 거래 189,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 현재 실질취득가 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 190,500,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 13 | 171,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 174,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 15 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 16 | 173,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 11 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 173,125,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 137,000,000원~196,000,000원이고 최신 거래는 189,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 200,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 최고 거래도 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만 보고 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 박재화 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,392,313원 | 21,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 213,392,313원 중 예상배당은 21,400,000원이고 미배당액은 191,992,313원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 박재화의 승계인으로 기재되어 있으므로 임차보증금과 별개의 두 임차인 보증금처럼 합산해서 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 아파트로 이용 중이며, 성서2동서화성은 1,256세대입니다. 대상은 전용 59.99㎡, 지상 20층 중 20층 2003호입니다.
- 입지. 대구이곡초등학교 서측 인근에 위치하고 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 30미터, 북측 폭 약 25미터, 서측 폭 약 10미터 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일면적 실거래가 12건 확인되지만 거래가격은 137,000,000원부터 196,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·주택임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 임차보증금 기재 대조. 임차권등기 원문에는 1차 175,000,000원과 2차 190,000,000원이 병기되어 있으므로 계약서·명세서·배당요구 내용을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득 200,000,000원은 최근 12개월 평균 173,125,000원의 115.5%입니다. 최저가 자체를 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 실거래 층별 편차. 동일면적 최근 거래가 137,000,000원부터 196,000,000원까지 넓게 분포합니다. 대상이 20층이라는 점과 개별 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소는 됐지만, 가격은 아직 아니다
이 사건의 핵심은 두 단계입니다. 첫째, 박재화는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서 원칙적으로는 미배당 보증금 인수 위험이 있는 구조입니다. 그러나 그 승계인인 주택도시보증공사가 2026.08.11. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출해 박재화 승계관계의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
둘째, 그 권리 해소만 보고 현재 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 173,125,000원의 115.5%이고 최신 거래 189,000,000원보다도 높습니다. 2회 유찰 상태임에도 현재 최저매각가가 감정가와 같은 200,000,000원이라는 점까지 감안하면, 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다.
