대구지방법원 2026타경3249. 대구 달서구 이곡동 성서동서·화성타운 201동 2003호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며 청구금액은 213,392,313원입니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다.

이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가보다 임차보증금의 처리입니다. 임차인 박재화는 2020년 전입했고 2024년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일과 임차권등기일 모두 말소기준인 2024년 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 2026.08.11.자로 제출한 확약서에는, 임차인 박재화의 승계인으로서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 보증금 채권과 임차권 전체에 유효하게 적용되는 것을 전제로, 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효과

말소기준권리는 2024.08.27. 국세 압류입니다. 이후의 수성구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 달서구 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 국민은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다.

문제는 말소기준보다 먼저 성립한 박재화의 임차권입니다. 박재화는 2020.06.11. 전입·점유를 시작했으며, 최초 확정일자는 2020.05.21.입니다. 주택임차권등기는 2024.06.13.에 접수됐습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이므로, 확약이 없을 때는 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.75억과 1.90억의 확인

최초 임대차계약은 2020.04.13., 증액 계약은 2022.04.18.입니다. 등기된 보증금은 1차 175,000,000원, 2차 190,000,000원으로 구분됩니다. 배당 시뮬레이션은 175,000,000원을 기준으로 작성되어 있어, 증액된 보증금과 배당표 산정액의 차이를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.40억은 최근 평균의 80.9%

성서2동서화성은 1,256세대 규모로, 1997.12.22. 준공된 단지입니다. 대상과 동일한 전용 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 평균 거래금액은 173,125,000원이며, 최신 거래 기준금액은 189,000,000원입니다.

최근 실거래는 최저 137,000,000원부터 최고 196,000,000원까지 분포합니다. 확약 적용을 전제로 한 실질취득 기준금액 140,000,000원은 최근 12개월 평균보다 33,125,000원 낮으며, 평균 대비 비율은 80.9%입니다.

동일한 20층의 2026년 1월 거래가도 170,000,000원으로 확인됩니다. 다만 2026년 7월에는 같은 면적이 189,000,000원과 137,000,000원에 각각 거래되어, 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 충분히 고려해야 합니다. 단순 평균만을 기준으로 예상 매각가격을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.0%를 적용한 추정치입니다. 배당표상 박재화 보증금 부족분은 37,760,000원이나 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 박재화의 승계인이므로 임차보증금 우선배당과 별도의 신청채권 배당을 중복 수령액으로 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 위험 비교

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가합니다. 단순히 최저가가 내려간 만큼 실질취득 부담이 감소하는 물건이 아닙니다.

배당표상 인수액은 최초 보증금 175,000,000원과 각 회차의 추정 집행비용을 반영한 시뮬레이션입니다. 증액 보증금 및 실제 조세배당을 모두 확정한 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 대구이곡초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 20층 건물의 20층 2003호입니다. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 난방 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 접도. 남측 약 30m, 북측 약 25m, 서측 약 10m 도로와 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 교육환경 보호 관련 구역 등이 지정되어 있습니다. 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 1,256세대 단지이고 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가 137,000,000원에서 196,000,000원까지 분포해 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 유찰 특성. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 대상 물건은 현재 3회 유찰된 상태이므로 매각 이력과 권리관계에 대한 재점검이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.08.11. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원본과 적용 범위를 확인하세요. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재도 함께 대조해야 합니다.
• 증액 보증금. 등기에는 1차 175,000,000원과 2차 190,000,000원이 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 175,000,000원과 차이가 있으므로 확약 대상에 증액 부분까지 포함되는지 확인하세요.
• 보증기관 승계. 박재화와 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요. 임차인 원권리와 승계된 보증금 채권의 관계를 확인하는 것이 중요합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자, 공실 여부, 별도 점유자 존재 여부를 현황조사와 현장 확인으로 점검하세요.
• 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건의 조세채권 성격과 우선순위, 실제 배당 영향을 확인하세요. 단순히 등기상 소멸 예정이라는 이유만으로 세금 관련 모든 비용이 없다고 가정해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 최근 실거래 평균 173,125,000원뿐 아니라, 동일한 20층 거래 170,000,000원과 2026년 7월 거래 137,000,000원·189,000,000원을 함께 비교하세요. 내부 상태와 수리 필요 여부도 중요합니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 비용, 명도·수리 비용을 별도로 확인하세요.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약 한 장이 가격의 의미를 바꾼다”

이 사건은 대항력 있는 임차인 때문에 단순히 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다. 현재 배당표 기준으로는 보증금 37,760,000원이 미배당되며, 확약이 없다면 낙찰가 140,000,000원에 이를 더해 실질 부담을 판단해야 합니다. 등기에 표시된 증액 보증금까지 확인해야 한다는 점도 중요합니다.

그러나 박재화의 승계인인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 인수액은 실질 0원이며, 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 173,125,000원의 80.9%입니다.

가격 차이는 분명하지만 3회 유찰 이력, 실거래 편차, 증액 보증금과 실제 점유관계, 국세·지방세 배당 영향까지 확인해야 합니다. 핵심은 확약서의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확인한 뒤 실질취득 기준금액으로 가격을 비교하는 것입니다. 확약을 확인하지 않은 상태에서 최저가 1.40억만을 근거로 저가 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다.