대구지방법원 2026타경3262. 달성군 다사읍 서재리 ‘서재보성타운’ 107동 17층 1701호 아파트입니다. 현재 소유자는 이동출이고, 2020.10.07. 거래가 118,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행 명의로 채권최고액 77,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.10.01. 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐고, 2026.03.03. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후 설정된 대구신용보증재단의 채권최고액 51,930,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 145 서재보성타운 107동 17층1701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 17층 1701호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이동출 (2020.10.07. 소유권이전, 거래가 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 63,655,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고·조사 내역이 없으므로 임차보증금 승계액은 반영되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2020.10.07. 신한은행 근저당권과 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 회차별 가격 구조 — 유찰될수록 채권자 미배당 확대
현재 회차 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 50,960,000원(49%), 세 차례 유찰 기준으로는 35,672,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 57,840,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 79,287,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 94,300,096원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,710,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 77,000,000원 | 71,089,600원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 대구신용보증재단 | 51,930,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 128,930,000원, 채권자 예상배당은 71,089,600원, 미배당은 57,840,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대구도림초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·소규모공장·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 20층 건물 중 17층 1701호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 등 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 공급·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 8~10m, 동·서·북측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 소로2류·중로3류에 접하고, 도림초등학교 관련 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못해 동류형 구분건물의 일반적 상태를 참고해 감정평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.10.07. 을구 6번 신한은행 근저당권과 2025.10.01. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 관계를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 현황 확인. 현재 조사상 임차인은 없지만, 감정평가 현장조사 때 거주인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 72,800,000원은 감정가의 70%이지만, 시장 실거래가격과의 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 내부 마감과 구조가 현장에서 직접 확인되지 않았으므로 수리비·하자 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 배당 변수. 예상배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 산정이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 권리 인수 위험이 크지 않다는 점입니다. 임차인 신고 내역이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준권리는 2020.10.07. 설정된 채권최고액 77,000,000원의 신한은행 근저당권이며, 그 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
다만 현재 최저가 72,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 합격권, 가격은 시장 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다. 특히 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 점유관계와 내부 상태, 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
