대구지방법원 2026타경3273. 대구광역시 달서구 상인동 1200-1, 1202, 1203 일대의 토지와 월곡로26길 15-5 건물입니다. 감정평가상 지하1층부터 3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 510.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 현재 소유자는 김상설입니다. 감정가 1,646,376,240원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 806,724,000원까지 내려온 상태입니다.
등기만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2019.11.05 설정된 대구신라신용협동조합 채권최고액 840,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 같은 날 두산천주교회신용협동조합 채권최고액 180,000,000원 근저당과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽보다 점유자에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3273 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1200-1, 1202, 1203 · 대구광역시 달서구 월곡로26길 15-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하1층~3층 근린생활시설 · 4층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 토지 | 510.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김상설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,646,376,240원 / 806,724,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.11.05 대구신라신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 두산천주교회신용협동조합 근저당, 대구신용보증재단·월배 농업협동조합·주식회사 대둔건설 가압류와 2026년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 압류·가압류·근저당·전세권 상당수는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인·점유 — 가격보다 먼저 풀어야 할 부분
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정창곤 | 105,106호 | 2021.11.25 | 15,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 | 2026.05.27 |
| 유영미 | - | 2018.10.23 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | - |
| 동원전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | - |
정창곤은 2021.11.25 전입으로 2019.11.05 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 15,000,000원, 차임 750,000원이며 2026.05.27 배당요구를 했습니다.
반면 유영미는 2018.10.23 전입으로 말소기준보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 806,724,000원이라고 해도 실제 취득원가를 806,724,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 존재하면 매수인 부담 여부에 따라 실질취득액이 달라질 수 있기 때문입니다.
동원전은 주거 점유자로 표시돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태이므로 입찰 전에 점유관계와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 806,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,467,240원 |
| 2. 근저당 · 대구신라신용협동조합 | 840,000,000원 | 796,256,760원 |
| 3. 근저당 · 두산천주교회신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 45,254,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 월배 농업협동조합 | 10,045,794원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 대둔건설 | 9,500,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 대구신용보증재단 | - | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 대구신라신용협동조합 | 51,882,387원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 1,136,682,181원, 채권자 예상배당은 796,256,760원, 미배당은 340,425,421원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 실질 인수 가능성은 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 지하1층~3층은 근린생활시설, 4층은 주택으로 이용되는 근린시설 + 토지 물건입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 월곡네거리 북동측 인근으로, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 510.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 현황 차이. 대상 토지는 현황 일부가 도로인 도로공제부분입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 기본 위생·급배수설비가 있고, 4층에는 유류보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유영미 임대차 확인. 2018.10.23 전입으로 말소기준보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으나 보증금이 미상입니다. 보증금과 배당·인수 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 동원전 점유관계 확인. 주거 점유자로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 정창곤 배당관계 확인. 105,106호, 보증금 15,000,000원·차임 750,000원이며 2026.05.27 배당요구를 했습니다. 전입은 말소기준 이후입니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%는 할인율일 뿐 시세 대비 저가 여부를 뜻하지 않습니다. 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 않아야 합니다.
- 도로공제부분 확인. 토지 일부가 현황 도로이므로 실제 이용면적과 경계, 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 1,646,376,240원에서 2회 유찰돼 806,724,000원까지 내려왔다는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 등기부상 말소기준도 2019.11.05 대구신라신용협동조합 근저당으로 비교적 분명하고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
그러나 입찰 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2018.10.23 전입자 유영미의 보증금이 미상이고, 동원전 또한 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 배당 계산상 인수액은 0원이고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음으로 정리돼 있지만, 현재 자료만으로 실질취득액까지 확정하는 것은 위험합니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 가점할 근거도 부족합니다.
등기 말소관계는 비교적 명확하지만, 임차관계는 확인 전까지 미완성입니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 내려왔는가”보다 “선순위 점유자의 보증금과 실제 인수관계가 무엇인가”를 먼저 해결해야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
