대구지방법원 2026타경3287. 대구 달성군 다사읍 매곡리 다사한일유앤아이아파트 105동 2층 202호입니다. 소유자는 배현숙이며, 2017.08.09. 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.12.10. 삼성생명보험주식회사 근저당권 250,250,000원입니다. 그 이후 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 44,000,000원과 가압류·압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없다고 명시돼 있고, 제공된 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 원본 서류와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3287 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 622 다사한일유앤아이아파트 105동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 내 2층 202호 · 아파트 1개 호수로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기와지붕 · 사용승인일 2009.01.16. |
| 소유자 | 배현숙 (2017.08.09. 거래가 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 251,938,590원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 13번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 250,250,000원이며 채무자는 배현숙입니다. 이후 2020.12.02. 삼성생명보험주식회사 근저당 44,000,000원이 추가됐고, 2025년에는 롯데카드 주식회사·신용보증기금·대구신용보증재단· 신한카드주식회사의 가압류와 국의 압류가 순차적으로 설정됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 70%까지 내려왔지만 시세 우열은 미확인
감정가는 323,000,000원이고 현재 최저매각가는 226,100,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시나리오는 158,270,000원, 그다음은 110,789,000원입니다. 그러나 동일 단지 실거래 시세 자료가 제공되지 않아 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 226,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 158,270,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 110,789,000원 | 0원 |
등기부에는 배현숙의 2017.08.09. 거래가 305,000,000원이 확인되지만, 이 가격은 현재 매각기일과 시점 차이가 크므로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 이번 물건의 가격 판단은 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 250,250,000원 | 222,134,600원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 44,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,395,825원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 102,259,593원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | 39,027,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 509,933,245원 중 채권자 배당액은 222,134,600원, 미배당 부족액은 287,798,645원입니다. 신청채권자 청구액 251,938,590원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리, 다사중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설과 편익시설 접근성을 기준으로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕 25층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2009.01.16.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 및 남서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 약 10미터, 남동측으로 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류·중로1류·중로3류와 접합니다.
- 재해 관련. 2025.05.30. 침수위험지구로 기재돼 있습니다. 현장 여건과 재해 관련 사항은 입찰 전 확인할 핵심 항목입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트로 이용 중이지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최저가 226,100,000원이 감정가의 70%라는 점과 시장가격은 별개입니다. 동일 단지 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·임대관계. 명세서상 인수권리는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 국 압류. 2025.08.11. 국의 압류가 존재합니다. 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 세금 우선배당 여부를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 침수위험지구. 토지이용계획상 2025.05.30. 침수위험지구로 기재돼 있으므로 현장과 관련 자료를 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 가정의 채권 부족액이 287,798,645원이며, 유찰이 계속될수록 부족액은 354,679,025원, 401,495,291원으로 커집니다. 이는 후순위 채권자의 미배당 문제이며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·점유관계·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인”
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2018.12.10. 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 323,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 226,100,000원까지 내려왔지만 최신 실거래 비교값이 없으므로 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 임대관계 미상, 국 압류의 실제 배당 영향, 토지이용계획상 침수위험지구까지 확인해야 합니다. 결론은 권리관계는 양호, 인수는 0원 — 가격과 현장 리스크는 입찰 전 추가 확인입니다.
