대구지방법원 2026타경3291. 대구 달서구 도원동 ‘대곡사계절타운’ 306동 5층 505호, 전용 134.92㎡ 아파트입니다. 소유자는 최희숙이며, 등기상 말소기준권리는 2003.07.16. 서대구신용협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리주택할부금융·대구은행 근저당권과 서울보증보험 가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 말소기준권리 이후 남아 있는 서대구신용협동조합 및 리드코프의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 권리 인수 여부와 별개로 실제 점유 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 306동 5층505호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 한실로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.92㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 5층 |
| 사용승인일 | 1997.09.20 |
| 소유자 | 최희숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구신용협동조합 / 184,957,162원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2003.07.16. 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서대구신용협동조합 근저당권 13,000,000원·117,000,000원·70,000,000원·18,000,000원과 리드코프 근저당권 19,500,000원, 2026.03.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 근저당권과 가압류는 이미 등기부상 말소되어 현재 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 최저가는 낮다
대곡사계절타운 전용 134.92㎡의 실거래는 최근 12개월 기준 8건, 평균 249,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 243,000,000원이고, 현재 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 전체 실거래 평균 256,258,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간이 과거 구간 대비 -7.1%이므로 가격 판단은 최근 수치를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 134.92㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 134.92㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 134.92㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.02 | 134.92㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 134.92㎡ | 16 | 263,000,000원 |
| 2025.12 | 134.92㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 134.92㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2025.09 | 134.92㎡ | 11 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.92㎡ | 8건 | 249,875,000원 |
현재 실질취득액 184,800,000원은 최근 12개월 평균 249,875,000원은 물론 최신 거래 243,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실제 가격 할인 여지가 존재합니다. 다만 시장 흐름 자체가 -7.1% 하락 중이므로 과거 300,000,000원 거래나 전체 평균만을 기준으로 할인폭을 과대평가하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 70,000,000원 | 27,412,800원 |
| 을구 12번 근저당권 · 서대구신용협동조합 | 18,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 261,500,000원 중 채권자 예상배당액은 181,412,800원이며, 미배당액은 80,087,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 80,087,200원 |
| 2회 유찰 · 49% | 129,359,999원 | 126,748,959원 | 134,751,041원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 172,977,937원 |
추가 유찰 시 최저가는 129,359,999원, 90,551,999원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회로 나타나므로 현재 1회 유찰 상태만으로 추가 유찰 가능성을 배제할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 단위세대이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트스라브지붕 20층 건물 중 5층 505호입니다.
- 입지. 상화로의 ‘상화네거리’ 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 버스 등 대중교통과 간선도로 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측 폭 35m 도로, 동측 폭 25m 도로, 서측 폭 15m 도로 등에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 택지개발지구기타, 상대보호구역 등의 적용을 받습니다.
- 토지. 공시지가 1,947,000원/㎡, 토지면적 62,979㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지 규모. 대곡사계절타운은 1,200세대이며 사용승인일은 1997.09.20입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 256,258,333원보다 최근 12개월 평균 249,875,000원과 최신 거래 243,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 구간 대비 -7.1%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 74.0%라는 할인폭만 보고 시세 하락 가능성을 무시하지 마세요.
- 점유 확인. 알려진 임차인 인수는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황상 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2003.07.16. 서대구신용협동조합 근저당권 및 이후 각 근저당권의 매각소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 129,359,999원, 3회 유찰 시 90,551,999원 시나리오가 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 시장은 하락”
이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 매수인 인수액 0원으로 권리 구조가 단순합니다. 둘째, 현재 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 249,875,000원의 74.0%라 현재 시세와 비교해 가격 여유가 있습니다. 셋째, 최근 시장은 -7.1% 하락 추세이며 최신 거래도 243,000,000원으로 내려와 있습니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 할인폭을 과장하기보다는 최근 거래 흐름과 실제 점유 상태를 함께 확인하는 것이 중요합니다. 권리는 합격, 가격도 관심권이지만 하락장 보정은 필수인 물건입니다.
