대구지방법원 2026타경3315. 대구 달성군 구지면 ‘대구국가산단영무예다음’ 103동 20층 2004호 아파트입니다. 사용승인일은 2020.11.13, 동일 면적 기준 67.94㎡급으로 확인되며 단지는 934세대입니다. 소유자 김윤희가 2018.09.08 매매를 원인으로 거래가액 196,900,000원에 취득했고, 2021.03.18 소유권이전과 동시에 대구은행 근저당 142,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026.03.13 임의경매개시결정은 그 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰된 126,000,000원입니다. 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 126,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 179,316,666원, 최신 거래 174,000,000원과 비교하면 최저가는 시세권 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 창리 1354 대구국가산단영무예다음 103동 20층 2004호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 67.9413㎡ · 철근콘크리트구조 25층 중 20층 |
| 소유자 | 김윤희 · 거래가액 196,900,000원 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2020.11.13 / 934세대 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 111,100,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후는 소멸
핵심은 2021.03.18 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 142,600,000원이고 근저당권자는 주식회사대구은행입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 2026.03.13 주식회사 아이엠뱅크가 신청한 임의경매개시결정은 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.26억 vs 최근 평균 1.79억
대구국가산단영무예다음 동일 면적 67.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 179,316,666원, 최신 2026.08 거래는 174,000,000원입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 최근 평균의 70.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.94㎡ | 15 | 174,000,000원 |
| 2026.07 | 67.94㎡ | 22 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 67.94㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 67.94㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 67.94㎡ | 3 | 163,800,000원 |
| 2026.02 | 67.94㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 17 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 67.94㎡ | 21 | 189,000,000원 |
| 2025.12 | 67.94㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 평균 | 67.94㎡ | 12건 | 179,316,666원 |
표본의 최저 거래는 163,800,000원, 최고는 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 126,000,000원은 실거래 최저보다도 낮고, 최신 거래 174,000,000원과 비교해도 가격 간격이 큽니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 동일하게 126,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 142,600,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,000,000원 가정 시 근저당권자에게 123,436,000원이 배당되고 19,164,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 19,164,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 56,387,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 82,371,321원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 각 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수와 낙찰자 인수는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구지초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로·버스정류장 등을 통한 일반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 공동주택 중 20층이며 사용승인일은 2020.11.13입니다. 발코니 확장, 도시가스·승강기·소방·개별난방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측 폭 20m 도로, 남동측 폭 12m 도로 등에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 681,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 934세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.03.18 을구 1번 대구은행 근저당권이 기준입니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 126,000,000원 + 매수인 인수 0원 = 실질취득 126,000,000원입니다.
- 시세 원본 대조. 최근 평균 179,316,666원, 최신 거래 174,000,000원, 거래 범위 163,800,000원~230,000,000원을 개별 층·상태와 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 19,164,000원은 낙찰자 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 1회 유찰로 가격 간격이 열렸다
이 사건은 권리 구조가 복잡하지 않습니다. 2021년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 126,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 179,316,666원의 70.3%이고, 최신 거래 174,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없으면서 최근 실거래 대비 가격 간격도 확보된 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·명도 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
