💰 최저가 243,835,000원 📉 감정가 49% ⚠️ 2회 유찰 📋 명시 인수 0원
대구지방법원 2026타경3321. 대구 달서구 감삼동 55-11의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 기호(2-1) 1층 근린생활시설·2층 단독주택, 기호(2-2)는 변소입니다. 감정가는 497,620,990원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 243,835,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015년 성삼우리신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤 대구신용보증재단·롯데카드·신한카드의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 정호욱이 확인되고 전입일은 2014.03.24입니다. 이는 말소기준권리인 2015.12.02 근저당보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 맞습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 기재되어 있지만, 임대차관계 자체가 미상인 선순위 전입자는 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 55-11 · 대구광역시 달서구 당산로41길 58-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2-1) 1층 근린생활시설, 2층 단독주택 · 기호(2-2) 변소 |
| 토지 | 대 135.5㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 송윤종 지분 2분의 1 · 조서윤 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 497,620,990원 / 243,835,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성삼우리신용협동조합 / 224,855,778원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 명시 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
말소기준은 2015.12.02 성삼우리신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 이후의 대구신용보증재단 가압류 40,348,565원, 롯데카드 가압류 6,112,077원, 신한카드 가압류 12,188,166원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 월배농업협동조합·대구은행·농협은행·와룡새마을금고의 근저당은 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호욱 | 2014.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저가는 243,835,000원으로 감정가 497,620,990원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 170,684,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 119,479,149원(감정가 24%)입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실제 매수인이 부담할 금액이 얼마인지 확정할 수 없습니다. 가격 판단의 출발점은 유찰 횟수가 아니라 정호욱의 임대차관계와 보증금·대항력 확정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,213,690원 |
| 2. 근저당 · 성삼우리신용협동조합 | 276,000,000원 | 239,621,310원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,348,565원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,112,077원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,188,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 334,648,808원 중 예상배당은 239,621,310원, 미배당은 95,027,498원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 선순위 전입자의 임대차관계도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달서구 중리동 소재 서남신시장 중앙부에서 북서측 인근으로, 달구벌대로 북측 후면의 주택 및 상가 혼용지대입니다. 단독·다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 시장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 도보 약 3~4분 거리에 시내버스정류장, 도보 약 6분 내외 거리에 도시철도 2호선 감삼역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2-1)는 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물, 기호(2-2)는 시멘블록조 슬래브지붕 단층 건물이며 일반건축물대장상 사용승인일은 1987.06.29입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광시설이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 135.5㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,339,000원/㎡입니다. 도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용되는 주상용 성격의 물건입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정호욱 임대차관계 확인. 전입일 2014.03.24, 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 보증금과 실제 점유·임대차계약 관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 명세서 원문 재확인. 명시 인수권리는 해당사항없음이지만, 동시에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자가 기재돼 있습니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 49%여도 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권총액 334,648,808원에 대해 95,027,498원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입자가 먼저다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 하지만 실제 판단을 어렵게 하는 변수는 2014.03.24 전입한 정호욱입니다. 말소기준보다 앞선 전입이면서 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
최저가는 243,835,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “임대차관계를 먼저 확정해야 가격을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 등기 권리는 정리되지만, 점유·임차 리스크가 아직 닫히지 않았다는 점이 종합 판단을 낮추는 핵심입니다.
