대구지방법원 2026타경3321. 대구광역시 달서구 감삼동 55-11의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도표기는 연립/다세대 + 토지이며, 감정 이용상태는 기호(2-1) 건물의 1층 근린생활시설·2층 단독주택, 기호(2-2)는 변소입니다. 현재 소유관계는 송윤종과 조서윤이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리관계의 중심은 2015.12.02. 설정된 성삼우리신용협동조합의 근저당권 276,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 등기된 대구신용보증재단·롯데카드 주식회사·신한카드 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 후순위 권리는 단순하지만, 실제 입찰에서는 2014.03.24. 전입한 정호욱의 점유 성격을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3321 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 55-11 · 대구광역시 달서구 당산로41길 58-18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 단독주택 · 변소 |
| 토지 | 대 135.5㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 송윤종 지분 2분의 1 · 조서윤 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 497,620,990원 / 170,685,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성삼우리신용협동조합 / 224,855,778원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.12.02. 성삼우리신용협동조합 근저당권입니다. 대구신용보증재단의 40,348,565원 가압류, 롯데카드 주식회사의 6,112,077원 가압류, 신한카드 주식회사의 12,188,166원 가압류와 2026.03.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.11.29. 정가림 지분에 등기됐던 압류는 2025.10.28. 이미 말소됐습니다.
② 전입자 — ‘대항력 있음’으로 단정하지 말아야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호욱 | 2014.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정호욱의 전입일은 2014.03.24.로 말소기준권리인 2015.12.02. 근저당보다 빠릅니다. 그러나 보증금·확정일자·임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 170,685,000원으로 감정가 497,620,990원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설과 단독주택이 함께 있는 주상용 성격이어서 실제 거래가 비교가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,685,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,189,590원 |
| 2. 근저당 · 성삼우리신용협동조합 | 276,000,000원 | 167,495,410원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,348,565원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,112,077원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,188,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 334,648,808원 중 예상 배당은 167,495,410원이고, 미배당은 167,153,398원입니다. 신청채권자 청구액 224,855,778원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 170,685,000원 | 167,495,410원 | 167,153,398원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,479,499원 | 117,006,786원 | 217,642,022원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 83,635,649원 | 81,730,207원 | 252,918,601원 |
배당 측면에서는 어느 시나리오에서도 소유자 잔여가 0원이고 신청채권자의 청구도 충족되지 않습니다. 그러나 후순위 가압류와 근저당의 미배당이 커진다는 사실 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 중리동 소재 서남신시장 중앙부에서 북서측 인근이며, 달구벌대로 북측 후면의 주택·상가 혼용지대입니다. 단독·다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 시장 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 도보 약 3~4분 거리에 시내버스정류장, 도보 약 6분 내외 거리에 도시철도 2호선 감삼역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2-1)는 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물, 기호(2-2)는 시멘블록조 슬래브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1987.06.29.입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,339,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정호욱의 법적 지위. 2014.03.24. 전입만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 말고, 2015.11.9.자 무상거주사실확인서와 2026.9.3. 제출 자료를 원문 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 임대차계약 존재 여부를 확인하기 전까지는 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 관리하는 것이 안전합니다.
- 명세서 확인. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 매각기일 2026.10.13. 직전 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각 대상의 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 감삼동 인근의 유사 주상용 토지·건물 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·인도. 정호욱의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 전입자의 실질이 먼저다
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 170,685,000원까지 내려왔고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조가 비교적 분명합니다.
다만 입찰 판단의 중심은 2014.03.24. 전입한 정호욱입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·임대차관계가 미상이고, 소유자 송윤종의 아들로 무상거주했다는 2015.11.9.자 확인서도 제출되어 있습니다. 따라서 이 전입자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 단순히 무시할 수도 없습니다. 명세서상 인수 0원을 확인하되 무상거주 확인서와 실제 점유관계를 원문으로 맞춰 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
가격 역시 감정가의 34%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 현재 170,685,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도의 비교가 필요합니다. 권리의 핵심은 선순위 전입자 확인, 가격의 핵심은 외부 시세 검증입니다.
