부산지방법원 2025타경591. 정관2차동원로얄듀크 상가228동 지하1층142호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 공부상 지하1층이지만 북동측 도로변과의 지반격차 때문에 외관상 지상1층에 해당한다고 평가됐습니다. 감정가는 453,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 317,100,000원입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2014.11.26. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 부산은행 추가 근저당 36,000,000원과 신천 새마을금고·부산신용보증재단·에이스새마을금고의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 현장 점유관계는 확정적으로 정리되지 않았다는 점이 이 사건의 별도 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경591 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 723 정관2차동원로얄듀크 상가228동 지하1층142호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관5로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2013.08.26. |
| 소유자 | 황정희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 206,440,293원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준권리는 2014.11.26. 을구 3번 주식회사부산은행 근저당권 240,000,000원입니다. 2016.06.30. 추가 부산은행 근저당권 36,000,000원과 2025년의 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2013.12.12. 주식회사우리은행 근저당권 180,000,000원은 2014.11.26. 해지로 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 및 기장군 압류도 각각 해제돼 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 가깝지만 직접 시세로 쓰기 어렵다
정관2차동원로얄듀크의 최근 거래 자료는 12건, 평균 321,250,000원이고 최신 거래는 2026.08. 263,000,000원입니다. 현재 최저가 317,100,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%로 계산돼 있습니다.
그러나 이 수치를 상가142호의 직접 시세로 적용하면 안 됩니다. 거래 자료의 표적 면적은 45.0㎡인데 면적 매칭이 되지 않았고, 실제 거래 표본도 60.0㎡·85.0㎡입니다. 무엇보다 본건의 감정 이용상태는 근린생활시설이므로 단지 거래 자료를 그대로 상가의 시세로 간주해 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 98.7%라는 숫자만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 10 | 264,500,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 14 | 351,500,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 19 | 379,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 321,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신천 새마을금고 | 112,687,377원 | 35,860,600원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 34,100,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에이스새마을금고 | 114,599,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 537,386,427원 중 311,860,600원이 배당되고, 미배당액은 225,525,827원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 317,100,000원 | 311,860,600원 | 225,525,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 221,970,000원 | 218,062,420원 | 319,324,007원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 155,379,000원 | 152,403,694원 | 384,982,733원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 206,440,293원에 대해 부산은행 관련 배당액이 276,000,000원으로 계산돼 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 신청채권자 배당액 218,062,420원으로 충족되지만, 3회 유찰 시에는 152,403,694원으로 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 각 시나리오에서 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설으로 이용중입니다. 공부상 지하1층이나 북동측 도로변에서 지반격차로 외관상 지상1층에 해당합니다.
- 점유. 현황조사 당시 상호 디아망으로 되어 있었으나 폐문 상태였습니다. 점유자와 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 정관초등학교 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 판매시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 상가228동 북동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하며 주차시설이 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,094,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문 상태였던 만큼 현장 재방문을 통해 실제 영업·점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 확인되지 않은 점유자에 대한 보증금·전입·확정일자 자료 없이 대항력 여부를 단정하지 않아야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 3번 주식회사부산은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 평균 321,250,000원과 최저가 317,100,000원은 가깝지만 면적 매칭이 되지 않고 본건은 근린생활시설입니다. 98.7%만 보고 저가 매물로 판단하지 않아야 합니다.
- 상가 가치 확인. 공부상 지하1층·외관상 지상1층이라는 특성과 북동측 약 20미터 도로 접면이 실제 접근성과 영업가치에 어떻게 반영되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 승부처는 현장과 가격 검증”
이 사건의 등기 권리분석 자체는 방향이 분명합니다. 2014.11.26. 부산은행 근저당 240,000,000원이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 근린생활시설이고, 현황조사 당시 폐문 상태였습니다. 점유 및 임대차관계를 별도로 확인하라는 기록이 있으므로 권리등기만으로 명도 리스크까지 끝났다고 볼 수 없습니다. 또한 최근 거래 평균 321,250,000원과 현재 최저가 317,100,000원이 비슷하더라도 면적 매칭이 되지 않고 거래 표본과 본건의 용도가 달라 직접 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기는 소멸형, 배당상 인수는 0원. 그러나 현장 점유와 상가 자체의 적정가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.
