부산지방법원 2025타경591. 부산 기장군 정관읍 정관2차동원로얄듀크의 상가228동 지하1층 142호입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설 상가이며, 등기상 소유자는 황정희입니다. 2013년 소유권을 취득한 뒤 2014년 부산은행 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당과 여러 가압류가 발생하면서 부산은행의 임의경매로 이어졌습니다. 신청채권자의 청구금액은 206,440,293원입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 453,000,000원에서 세 차례 유찰돼 155,379,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실만으로 상가의 수익성이나 환금성이 확보되지는 않습니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 매수인이 추가로 확인해야 할 점유·임대차 문제를 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경591 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 723 정관2차동원로얄듀크 상가228동 지하1층 142호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관5로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(상가) · 토지 지목 대 |
| 층별 특성 | 공부상 지하1층 · 북동측 도로변에서는 지반격차로 외관상 지상1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2013.08.26 |
| 소유자 | 황정희 (단독소유) |
| 감정가 | 453,000,000원 |
| 최저매각가 | 155,379,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 206,440,293원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.26 부산은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 점유·임대차 | 현황조사 당시 디아망 상호 · 폐문 · 점유 및 임대차 관계 미확인 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸, 임대차는 확인 필요
핵심은 2014.11.26 설정된 부산은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 기존 우리은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐으므로, 현재 경매의 말소기준권리는 부산은행 근저당입니다.
그 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당권 36,000,000원과 신천 새마을금고 112,687,377원, 부산신용보증재단 34,100,000원, 에이스새마을금고 114,599,050원의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국민건강보험공단 및 기장군의 압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
상가 임차인이 존재한다면 대항력 발생 시점과 말소기준권리의 선후관계를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위로 대항요건을 갖춘 임차인이 확인될 경우 배당받지 못한 보증금의 인수 가능성까지 별도로 검토해야 합니다. 현재는 임대차 자체가 확인되지 않아 인수 보증금을 산정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 감정가 453,000,000원과 비교하면 크게 내려온 가격이지만, 실제 상가의 거래가치가 그만큼 높다는 근거는 아닙니다. 상가는 위치, 도로 노출, 출입 동선, 점포 가시성, 공실 여부, 임대료와 관리비에 따라 개별 가격 차이가 큽니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 155,379,000원 | 384,982,733원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 108,765,300원 | 430,943,841원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 76,135,710원 | 463,021,160원 |
4회·5회 유찰 가격은 후속 회차의 가정 시나리오이며, 실제 매각 진행이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 제시된 배당 추정치 기준입니다.
동일 단지 실거래 — 상가 시세로 직접 사용할 수 없다
정관2차동원로얄듀크의 최근 실거래 12건 평균은 330,125,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월, 269,000,000원이며, 최저 거래금액은 263,000,000원, 최고 거래금액은 370,000,000원입니다.
그러나 이 거래들은 전용 60㎡ 또는 85㎡ 아파트 거래입니다. 경매 대상은 상가228동의 근린생활시설이므로 용도와 면적이 일치하는 비교사례가 아닙니다. 최저가가 아파트 평균의 47.1%에 불과하다는 수치는 산술적으로만 성립하며, 이를 근거로 본건 상가가 시세의 절반 이하라거나 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 60㎡ | 16층 | 269,000,000원 |
| 2026.09 | 85㎡ | 2층 | 345,000,000원 |
| 2026.09 | 85㎡ | 15층 | 357,500,000원 |
| 2026.09 | 85㎡ | 8층 | 370,000,000원 |
| 2026.09 | 85㎡ | 15층 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 85㎡ | 15층 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 85㎡ | 15층 | 368,000,000원 |
| 2026.08 | 85㎡ | 7층 | 365,000,000원 |
| 2026.08 | 60㎡ | 12층 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 60㎡ | 15층 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 60㎡ | 10층 | 264,500,000원 |
| 2026.07 | 85㎡ | 14층 | 351,500,000원 |
| 최근 12건 평균 | 60·85㎡ | 12건 | 330,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 155,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,975,306원 |
| 1. 근저당 · 부산은행(을구 3) | 240,000,000원 | 152,403,694원 |
| 2. 근저당 · 부산은행(을구 4) | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신천 새마을금고 | 112,687,377원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 34,100,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에이스새마을금고 | 114,599,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 537,386,427원 | 152,403,694원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 384,982,733원 |
최저가 155,379,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,975,306원을 제외한 152,403,694원이 선순위 부산은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당과 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금은 0원입니다.
채권자 전체 청구·채권최고액 합계 537,386,427원 중 예상 미배당은 384,982,733원입니다. 신청채권자의 청구금액 206,440,293원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당이 발생한다는 이유만으로 이 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 실제 배당은 채권계산서, 세금, 법정 우선권 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미확인 임대차에 따른 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 소재 정관초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 단지 내 상가, 각종 근린생활시설 및 판매시설로 구성돼 있습니다. 주위환경과 입지조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로 노출. 상가228동 북동측으로 약 20m 도로에 접합니다. 공부상 지하1층이지만 북동측 도로변에서는 지반격차로 외관상 지상1층에 해당합니다. 실제 점포 출입 동선과 가시성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 주차시설이 마련돼 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석 붙임 마감, 내부는 인테리어 마감이며 급배수시설·공용 위생설비·소방설비를 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2013.08.26입니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 중로1류와 접합니다. 토지 공시지가는 1,094,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 지하1층과 도로변 외관상 지상1층이라는 물리적 특성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 1,249세대이지만, 아파트 세대수만으로 개별 상가의 수요나 매각 가능성을 보장할 수 없습니다. 세 차례 유찰된 점과 폐문 확인 사실을 감안해 실제 영업 가능성·공실·임대수요를 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 현황조사 당시 디아망 상호로 표시된 점포가 폐문 상태였습니다. 실제 점유자, 점유 개시일, 사용 관계와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 상가 임대차 조사. 사업자등록, 점유개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 확인되는 선순위 임차인이 있다면 낙찰 후 인수금까지 포함해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 비교자료 구분. 아파트 실거래 평균 330,125,000원은 본건 상가의 시세가 아닙니다. 동일 상가동 또는 유사 상권의 근린생활시설 거래와 임대료·공실자료를 확인하세요.
- 상가의 물리적 접근성. 공부상 지하1층과 도로변 외관상 지상1층이라는 특성이 실제 집객력과 출입 동선에 어떻게 작용하는지 직접 확인해야 합니다.
- 유찰에 따른 위험 구분. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해서 가격 적정성이 자동으로 확보되지는 않습니다. 상가의 환금성과 임대수익을 독립적으로 평가하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비, 제세공과금, 별도 승계될 수 있는 법정 부담을 확인하세요. 예상배당에는 당해세와 일부 우선변제 요소가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 34%라도 상가는 확인이 먼저다”
부산지방법원 2025타경591의 핵심은 단순한 가격 할인율이 아닙니다. 감정가 453,000,000원이 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 155,379,000원까지 내려왔다는 점은 분명 눈길을 끕니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설 상가입니다.
등기상으로는 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리들이 매각으로 정리되며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현황조사에서는 점포가 폐문돼 있어 점유자와 임대차 관계를 확인하지 못했습니다. 권리 소멸 구조가 명확하다는 사실과 임차인 인수 위험이 없다는 사실은 다릅니다.
더구나 비교에 사용된 실거래가격은 동일 단지의 아파트 거래입니다. 이를 근거로 본건 상가가 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재로서는 점유·임대차 확인, 실제 상가 거래사례 확보, 영업 및 임대수익 검증이 선행돼야 합니다.
결론은 ‘등기상 권리 정리 가능, 인수 위험 미확정, 가격 적정성 판단 보류’입니다. 세 차례 유찰된 낮은 최저가보다 실제로 얼마의 비용을 들여 어떤 상태의 상가를 취득하게 되는지가 입찰 판단의 기준이어야 합니다.
