부산지방법원 2025타경647. 해운대구 재송동 센텀그린타워아파트 8층 809호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층입니다. 현재 소유자 이동혁은 2016.12.20 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2025.03.12 조영호 123,000,000원, 정현관 78,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2025.04.23~2025.04.24 가압류가 연이어 들어왔습니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2025.05.29 파산선고 등기가 있고 2026.06.24에는 국의 압류도 등기돼 있으므로 배당·세금 관계는 최종 원문 확인이 필요하지만, 제공된 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리

말소기준권리는 2016.12.20 국민은행 근저당 118,800,000원입니다. 임동열은 2022.09.26, 김도연은 2022.12.27 전입해 둘 다 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 실제 임차인은 2명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 대항력 있는 임차보증금 승계 구조는 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음

③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장 자체가 하락 중

센텀그린타워는 209세대, 준공일은 1993.02.24입니다. 면적이 매칭된 실거래 12건의 전체 평균은 128,208,333원이지만, 가격 메리트 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 112,666,666원과 최신 거래 103,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 데이터상 최근 가격 추세는 -15.5%입니다.

현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액은 91,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 81.4%이고 최신 거래 103,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명 가격 할인 구간이 형성돼 있습니다. 다만 전체 평균 대비 71.5%라는 숫자보다 더 중요한 것은 최근 거래가 130,000,000원에서 105,000,000원, 103,000,000원으로 나타나고 있고, 데이터상 최근 대 과거 추세가 -15.5%라는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,050,600원을 제외한 89,649,400원이 국민은행 근저당에 배당되는 추정입니다. 총 채권액 388,150,113원 중 298,500,713원이 미배당으로 남지만, 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 재송여자중학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트 단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 809호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 남서하향 경사지대의 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 북서측으로 약 6~8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 748,000원/㎡입니다.
• 환금성. 209세대 단지로 최근 실거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균 112,666,666원과 전체 평균 128,208,333원 사이의 차이 및 -15.5% 가격 추세를 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원문 확인. 임동열·김도연 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 및 점유관계 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 세금·배당순위 확인. 2026.06.24 국의 압류가 있고 제공 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 교부청구 내용을 대조해야 합니다.
• 하락장 가격 보정. 전체 평균 128,208,333원보다 최근 12개월 평균 112,666,666원과 최신 거래 103,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 회차 시나리오. 현재 91,700,000원, 2회 유찰 시 64,189,999원, 3회 유찰 시 44,932,999원 시나리오가 제시돼 있어 하락 시세와 함께 응찰 상한을 비교할 필요가 있습니다.
• 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차를 예상해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리, 가격은 ‘하락 추세를 감안한 할인’

이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2016.12.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 임동열·김도연의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금 인수 구조가 아니며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

가격도 1회 유찰로 91,700,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 112,666,666원의 81.4%이고, 최신 거래 103,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 단지는 최근 시세 추세가 -15.5%로 내려오는 중입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 현재 가격도 할인 구간이지만 하락장을 반영해 보수적으로 응찰가를 정할 물건”입니다. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.