부산지방법원 2025타경647. 해운대구 재송동 센텀그린타워아파트 8층 809호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층입니다. 기준 면적은 84.97㎡이며, 감정가는 131,000,000원입니다. 현재는 2회 유찰돼 최저매각가가 64,190,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2016.12.20 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이며, 이후 설정된 조영호·정현관 근저당과 김찬중·이장희·강민구·장원주 가압류, 현재 경매개시결정, 부산진세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 판정입니다. 배당 부족액은 크지만 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경647 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1187 센텀그린타워아파트 8층 809호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 재송2로 153 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.97㎡ · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이동혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 90,209,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자인 이동혁은 2016.12.20 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.12 조영호·정현관 근저당, 2025.04 가압류 4건, 2025.07.17 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.06.24 국의 압류가 이어졌습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임동열 | 2022.09.26 | 미상 | 2025.07.29 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 김도연 | 2022.12.27 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 임동열은 2022.09.26, 김도연은 2022.12.27 전입해 둘 다 말소기준일인 2016.12.20보다 훨씬 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 두 임차인 모두 배당요구는 했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·우선변제액은 매각물건명세서와 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세까지 같이 봐야 한다
센텀그린타워는 209세대, 1993.02.24 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래 가운데 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 112,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06 84.64㎡ 15층의 103,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.64㎡ | 15 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 84.64㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 112,666,666원 |
현재 최저매각가 64,190,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 57.0%입니다. 감정가 131,000,000원에서 이미 2회 유찰된 만큼 절대 가격은 최근 거래 수준보다 낮아졌습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.5% 하락해 있어 과거 전체 평균 128,208,333원을 가격 판단의 중심으로 삼으면 안 됩니다. 이 물건은 최근 12개월 평균 112,666,666원과 최신 거래 103,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 118,800,000원 | 62,634,580원 |
| 3. 근저당 · 조영호 | 123,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정현관 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김찬중 | 20,735,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이장희 | 21,186,100원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강민구 | 5,694,013원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 장원주 | 20,735,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 64,190,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 62,634,580원, 미배당액은 325,515,533원입니다. 국민은행도 청구액 90,209,748원을 전부 회수하지 못하는 구조입니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 노폭 약 6~8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 748,000원/㎡, 토지는 급경사 사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 센텀그린타워는 209세대, 1993.02.24 준공 단지입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균 128,208,333원보다 최근 12개월 평균 112,666,666원과 최신 거래 103,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전보다 15.5% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 임동열·김도연 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 실제 점유 상태를 재확인하세요.
- 파산선고. 2025.05.26 파산선고 등기가 있으므로 관련 원문과 현재 매각절차를 대조하세요.
- 세금·배당. 2026.06.24 부산진세무서장 압류가 존재합니다. 실제 세액과 배당순위는 원본 서류로 확인하세요.
- 현장 상태. 1993.02.24 준공 건물인 만큼 내부 상태와 수리비를 직접 확인해 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 내려왔지만 시장도 내려왔다”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2016.12.20 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 담보권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명 역시 모두 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 자료상 매수인 인수 0원입니다.
가격도 2회 유찰을 거치며 64,190,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 57.0%입니다. 다만 시세 자체가 최근 15.5% 하락했고 최신 거래도 103,000,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 양호하고 가격 할인도 크지만, 하락장과 임차·파산·세금 관련 원문 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
