부산지방법원 2025타경654. 부산 수영구 광안동 광안하이캐슬 8층 802호입니다. 소유자 강미희는 2012.06.01 매매를 원인으로 2012.06.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 286,000,000원입니다. 2012년 상모새마을금고 근저당은 2017.04.28 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 192,500,000원 근저당입니다.
그 뒤 2017.05.29 주식회사부산은행 근저당 120,000,000원, 2020.10.20 주식회사한미에스앤피 근저당 200,000,000원, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.12.29 수영구 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경654 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 343 광안하이캐슬 8층 802호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 남천바다로9번길 41-4 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제8층 제802호 |
| 비교 면적 | 84.98㎡ |
| 소유자 | 강미희 · 2012.06.14 소유권이전 · 거래가액 286,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 271,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 75,121,312원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2012.06.14 상모새마을금고 근저당 227,500,000원은 2017.04.28 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사부산은행 근저당 192,500,000원이 현재 말소기준권리이며, 그 이후 부산은행 추가 근저당 120,000,000원, 주식회사한미에스앤피 근저당 200,000,000원, 임의경매개시결정, 수영구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 분명하지만 시장은 하락 추세
광안하이캐슬의 비교 면적은 84.98㎡이며, 면적 매칭된 거래는 7건입니다. 전체 평균은 397,571,428원이지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 375,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 7.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 81.49㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2023.03 | 84.93㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2021.11 | 81.49㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2021.09 | 83.36㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 81.49㎡ | 7 | 428,000,000원 |
| 2021.08 | 81.49㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 84.93㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 2건 | 375,000,000원 |
현재 최저가 271,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 즉 제공된 거래 자료와 비교하면 현재 회차에는 가격 할인 폭이 있습니다. 다만 실거래 최신 시점이 2023.09이고 최근 거래 흐름 자체도 -7.8%이므로, 과거 평균과의 단순 차액을 곧바로 현재 가치의 안전마진으로 동일시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,602,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 74,497,600원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사한미에스앤피 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 512,500,000원 중 266,997,600원이 배당되고, 미배당은 245,502,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 271,600,000원 | 266,997,600원 | 245,502,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 190,120,000원 | 186,658,320원 | 325,841,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 133,083,999원 | 130,420,823원 | 382,079,177원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권 미배당 자체가 곧 매수인의 추가 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 남서측에 위치하며, 부근은 단독주택·공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 금련산역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 8층 802호이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4~5미터 도로에 각각 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,266.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 65m 이하, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,706,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 광안하이캐슬은 44세대이며 준공일은 2012.05.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.04.28 접수 제22880호 주식회사부산은행 근저당이 말소기준입니다.
- 후순위 권리 확인. 2017.05.29 부산은행 근저당, 2020.10.20 주식회사한미에스앤피 근저당, 2025.07.11 경매개시결정, 2025.12.29 수영구 압류의 소멸 여부를 원본에서 대조합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 397,571,428원보다 최근 12개월 평균 375,000,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 7.8% 낮은 흐름이므로 응찰가 산정 시 하락 추세를 반영합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 및 내부 마감재를 조사하지 못한 만큼 실제 상태를 별도 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.28 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 271,600,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 388,000,000원에서 1회 유찰돼 최근 12개월 평균 375,000,000원의 72.4%까지 내려왔습니다.
그러나 시장 데이터는 동시에 -7.8%의 하락 추세를 보여줍니다. 최신 실거래도 350,000,000원이고, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조와 현재 가격 할인은 장점이지만, 실제 점유관계 확인과 하락 추세를 반영한 응찰가 산정이 함께 필요한 유형입니다.
