부산지방법원 2025타경663. 해운대구 좌동 ‘대우2차아파트’ 210동 10층 1002호, 전용 134.64㎡ 아파트입니다. 박태은이 2016년 거래가 408,000,000원으로 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 삼성생명보험의 추가 근저당과 부산은행 근저당이 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 부산은행이 672,568,095원을 청구해 임의경매가 개시됐지만, 채권자의 미배당과 별개로 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가 596,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 417,200,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 601,090,909원, 최신 거래 지표는 615,000,000원이며 최근 거래 추세는 +11.3%입니다. 현재 실질취득액은 인수금이 없어 최저가와 같은 417,200,000원으로, 최근 12개월 평균의 69.4% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 210동 10층1002호 · 부산광역시 해운대구 좌동순환로 275 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.64㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 20층 건물 내 10층 · 통칭48평형 |
| 소유자 | 박태은 · 2016.04.01. 소유권이전 · 거래가액 408,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 417,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 672,568,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.01. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 312,000,000원이고 2024.11.05. 변경등기에는 248,300,000원이 기재돼 있습니다. 2017년 추가 설정된 삼성생명보험 근저당도 최초 60,000,000원에서 2024.11.05. 47,000,000원으로 변경됐습니다. 2021년 부산은행 근저당은 채권최고액 803,000,000원, 채무자는 황진규입니다. 이들 후순위 근저당과 2025년 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.4%
대우2 단지 동일 전용면적 134.64㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 596,000,000원으로 감정가와 같지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 601,090,909원, 최신 거래 지표는 615,000,000원, 최근과 과거의 가격 추세는 +11.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.64㎡ | 18 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 134.64㎡ | 12 | 675,000,000원 |
| 2026.03 | 134.64㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 134.64㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2026.01 | 134.64㎡ | 19 | 645,000,000원 |
| 2026.01 | 134.64㎡ | 8 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 134.64㎡ | 8 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 134.64㎡ | 20 | 587,000,000원 |
| 2025.11 | 134.64㎡ | 8 | 580,000,000원 |
| 2025.11 | 134.64㎡ | 18 | 565,000,000원 |
| 2025.08 | 134.64㎡ | 8 | 595,000,000원 |
| 2025.05 | 134.64㎡ | 23 | 540,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.64㎡ | 11건 | 601,090,909원 |
실거래 범위는 510,000,000원~675,000,000원이고, 현재 최저매각가는 417,200,000원입니다. 특히 최근 12개월 평균 대비 비율이 69.4%로 100%를 크게 밑돌고, 최신 거래 지표 615,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +11.3%로 상승 방향이므로, 현재 회차에는 데이터상 가격 메리트가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,572,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 803,000,000원 | 38,628,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,175,000,000원, 채권자 예상배당은 410,628,000원, 미배당은 764,372,000원입니다. 부산은행 신청채권 672,568,095원에 대해서는 현재 회차 예상배당이 38,628,000원입니다. 채권자 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·상가·학교·해운대백병원·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 장산역이 있어 제반 교통상황은 편리한 편입니다.
- 단지. 대우2는 1,002세대, 1998.06.13. 준공 단지이며 본건은 전용 134.64㎡, 20층 건물 내 10층입니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남서측 약 30m 포장도로에 각각 접하고 단지 내 진입로와 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 2,056,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급·배수·위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·도시가스·지역난방 설비가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 인도 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 변경등기 대조. 삼성생명보험 근저당 채권최고액의 2024.11.05. 변경등기와 배당 시뮬레이션의 채권액 차이를 원본 배당요구서와 대조하세요.
- 가격 기준. 감정가 596,000,000원보다 최근 12개월 실거래 평균 601,090,909원과 최신 거래 615,000,000원을 우선 비교 기준으로 두는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 417,200,000원, 2회 유찰 시 292,040,000원, 3회 유찰 시 204,428,000원으로 제시돼 있습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 764,372,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 회차가 유리하다
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 417,200,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 601,090,909원의 69.4% 수준입니다. 최신 거래 지표는 615,000,000원, 최근 가격 추세는 +11.3%로 가격 흐름도 약하지 않습니다. 따라서 데이터상 결론은 권리 구조는 우호적이고, 현재 가격도 시세 대비 경쟁력이 있다입니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 미상이고 근저당 변경등기와 배당표 사이에 기준금액 차이가 있으므로, 실제 입찰 전에는 점유관계와 배당기준 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.
