제주지방법원 2023타경10315. 제주시 조천읍 와흘리 165-17의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 목록 1은 지분매각으로 기재돼 있고, 감정평가상 기호(2,3)는 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 785,186,400원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 384,741,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에서는 할인율보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 이아라 1명입니다. 점유 부분은 제시건물 101동 전부이고 전입일은 2017.12.05입니다. 이는 말소기준권리인 농협은행 근저당 설정일 2019.03.12보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능성은 있으나 확정할 수 없는 상태이며, 미배당 보증금이 존재한다면 매수인이 승계할 수 있는 금액 역시 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경10315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 기호(2,3) 단독주택 · 일괄매각 · 목록 1 지분매각 |
| 소유자 | 강명철 |
| 토지 | 3,056㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 785,186,400원 / 384,741,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 474,704,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 점유가 핵심
등기부상 소유권은 강명철에게 보존된 뒤 2017년 신탁됐다가 2019.03.12 신탁재산 귀속으로 돌아왔습니다. 같은 날 농협은행주식회사 채권최고액 546,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 이아종합건설주식회사 가압류 80,000,000원은 2023.10.13 해제로 이미 말소됐으며, 2023.10.25 농협은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아라 | 소재지2. 제시건물(101동) 전부 | 2017.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
이아라는 2024.01.09 배당요구를 했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 매수인 승계 가능성이 없어지는 것은 아닙니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 실제 대항요건을 충족하는지, 배당으로 얼마가 소진되는지를 알아야 최종 승계액을 계산할 수 있습니다. 현재 자료의 배당 시뮬레이션에는 임차인 보증금이 반영돼 있지 않으므로, 배당표상의 매수인 인수 0원을 이 임차인에 대한 최종 결론으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,186,374원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 546,000,000원 | 378,554,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 농협은행 채권최고액 546,000,000원 중 378,554,626원이 배당되고 167,445,374원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이아라의 보증금도 확인되지 않아 배당표에 반영돼 있지 않습니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘49% 할인’을 싸다고 부를 수 없다
현재 최저가는 384,741,000원으로 감정가 785,186,400원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최근 12개월 거래가격이나 최신 거래와의 직접 비교가 불가능합니다. 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 상황에서는 낙찰가 자체보다 최종 승계액을 포함한 실질취득가가 중요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 농협 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 384,741,000원 | 378,554,626원 | 167,445,374원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 307,792,800원 | 302,683,701원 | 243,316,299원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 246,234,240원 | 241,986,961원 | 304,013,039원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 조천읍 교래리 소재 바농오름 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 전·목장용지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2,3)는 단독주택입니다. 기호(2)는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 2017.09.07입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·가스보일러 난방·천장매립형 에어컨 냉방·화재탐지설비가 있고, 기호(2)에는 태양광설비도 설치돼 있습니다.
- 토지. 3,056㎡, 지목 대, 생산관리지역, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급 저촉, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 110,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이아라 보증금 확인. 전입일 2017.12.05가 말소기준보다 빠르므로 보증금 액수와 실제 점유·대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 및 배당관계 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재산정. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 낙찰가에 그 금액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 목록 1 지분매각 확인. 일괄매각이지만 목록 1은 지분매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 토지 이용제한 확인. 생산관리지역과 경관·생태계·지하수 관련 보전 규제가 중첩돼 있어 향후 이용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차인 보증금이다
이 사건은 표면적으로 감정가 785,186,400원에서 384,741,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 49%라는 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 이아라의 전입일이 2017.12.05로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력과 승계액을 확정할 수 없는 상태에서는 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 단독주택·대규모 토지, 목록 1 지분매각, 생산관리지역 및 각종 보전 규제가 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 “할인율은 크지만, 권리와 실질취득가 확인 전에는 입찰 보류가 합리적”입니다.
