제주지방법원 2023타경10315. 제주시 조천읍 와흘리 165-17 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 열람 건물은 제101동이고 소유자는 강명철입니다. 감정 이용상태상 기호(2,3)는 단독주택이며, 토지는 3,056㎡로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 목록 1은 지분매각이라고 명시되어 있어, 토지 전부를 단독 취득하는 구조로 단순화해서 보면 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2019.03.12 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 546,000,000원입니다. 이 근저당은 와흘리 165-17 강명철 지분과 제102동을 공동담보로 두고 있습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2022.05.23 이아종합건설주식회사의 80,000,000원 가압류는 이미 2023.10.13 해제·말소됐습니다.
문제는 등기보다 점유·임차 관계입니다. 이아라는 제101동 전부를 대상으로 2017.12.05 전입했고 2024.01.09 배당요구를 했습니다. 전입일 자체는 2019.03.12 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단하고 실제 인수금액도 미확정으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경10315 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 기호(2,3) 단독주택 |
| 등기 열람 건물 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 165-17 제101동 |
| 토지 | 3,056㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 목록 1 지분매각 |
| 소유자 | 강명철 |
| 감정가 / 최저가 | 785,186,400원 / 549,630,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 70% |
| 신청채권액 | 474,704,675원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이아라 | 소재지2. 제시건물(101동) 전부 | 2017.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이아라는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않으므로, 인수금액은 0원이 아니라 미확정으로 관리하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 549,630,000원으로 감정가 785,186,400원의 70%입니다. 이미 3회 유찰됐지만, 이 비율은 경매 절차상 감정가 대비 최저가 비율일 뿐 주변 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
특히 이 사건은 이아라의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 인수금액이 생기는지 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액이 됩니다. 보증금이 확인되기 전에는 549,630,000원을 총취득가로 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 549,630,000원 | 70% | 541,733,700원 | 4,266,300원 |
| 4회 유찰 시 | 439,704,000원 | 56% | 432,906,960원 | 113,093,040원 |
| 5회 유찰 시 | 351,763,200원 | 44.8% | 346,038,515원 | 199,961,485원 |
④ 예상배당표 (매각가 549,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,896,300원 |
| 근저당 · 농협은행주식회사 | 546,000,000원 | 541,733,700원 |
| 미배당 | - | 4,266,300원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 제공된 배당 시나리오의 7,896,300원을 반영했습니다. 농협은행 등기상 채권최고액은 546,000,000원이며 신청채권액은 474,704,675원입니다. 위 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이아라의 보증금도 미상이므로 최종 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 기호(2,3)는 단독주택입니다. 등기 열람 건물 제101동은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층이며 사용승인일자는 2017.09.07입니다.
- 주위환경. 제주시 조천읍 교래리 소재 바농오름 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 전·목장용지·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 3,056㎡, 생산관리지역, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역이 기재되어 있습니다.
- 토지가격. 공시지가는 110,600원/㎡입니다.
- 설비. 기호(2)는 위생·급배수·가스보일러 난방·천장매립형 에어컨·태양광·화재탐지설비가, 기호(3)는 위생·급배수·가스보일러 난방·천장매립형 에어컨·화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이아라 보증금 확인. 2017.12.05 전입은 말소기준 2019.03.12보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 계약관계를 원문서에서 확인해야 합니다.
- 명세서와 임차자료 대조. 명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 선순위 전입 자료가 별도로 존재하므로 두 자료가 왜 함께 존재하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가 549,630,000원만으로 총취득비용을 확정하지 마세요.
- 목록 1 지분매각 확인. 전체 토지면적과 실제 매각 대상 지분의 범위를 매각목록 및 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 토지 강명철 지분과 제102동이 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 도로·규제 확인. 토지 도로접면이 세로한면(불)이고 생산관리지역 및 다수 보전·심의 관련 규제가 기재되어 있어 향후 이용·개발 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 입찰 직전 최신 채권·조세·배당요구 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔어도 총취득가가 확정된 물건은 아니다”
이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2019.03.12 농협은행 근저당이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 명세서상 해당사항 없습니다. 그러나 권리분석의 결론을 등기만 보고 끝낼 수 없는 물건입니다.
이아라는 2017.12.05 전입해 말소기준보다 앞서며 제101동 전부를 점유 대상으로 신고했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태에서는 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 785,186,400원에서 549,630,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
3회 유찰은 기회가 아니라 확인 필요성을 더 크게 만든 신호로 보는 편이 맞습니다. 입찰의 선결조건은 추가 유찰 여부가 아니라 이아라의 보증금·점유·확정일자 확인, 목록 1의 실제 지분범위, 그리고 공동담보 관계의 원본 대조입니다. 이 세 가지가 정리된 뒤에야 낙찰가와 실질취득가를 같은 테이블 위에 놓고 판단할 수 있습니다.
