제주지방법원 2023타경12649. 제주시 애월읍 소길리 일대 토지와 문화 및 집회시설·근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 여숙경이며, 말소기준은 2013.03.25. 접수된 신한은행 채권최고액 11,050,000,000원의 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·가등기·가처분·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 임승호는 2012.05.17. 전입해 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 정확도 기준상 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 미배당 보증금이 있다면 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 높아질 수 있습니다. 특히 자료에는 임승호가 갑구 8번 가압류권자와 동일한 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경12649 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22 · 평화로 2157 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 문화 및 집회시설(공실·관리실·화장실·휴게실) · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 여숙경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 23,639,029,830원 / 8,108,188,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 10,038,910,811원 |
| 말소기준 | 2013.03.25. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 11,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임승호는 별도 확인
갑구 16번 소유권이전청구권가등기와 그 가등기에 대한 가처분은 말소기준보다 뒤에 접수돼 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 별도 메모에 “갑구 16번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”가 기재돼 있으므로, 입찰 전 가등기의 실질적 성격과 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 8명
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김솔 부속건물 5-2 1층 중 일부분(산하도예 체험관) | 2022.06.15 | 5,000,000원 | 417,000원 | 없음 | 2024.05.17 | 해당 없음 |
| 박성우 | 2022.10.21 | 30,000,000원 | - | 없음 | - | 해당 없음 |
| 제주판타지월드 주식회사 | 2018.11.09 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | - | 해당 없음 |
| 임승호 | 2012.05.17 | 미상 | - | 가능·미상 | 2024.05.10 | 해당 없음 |
| 주식회사 디엔씨코퍼레이션 | 2020.05.04 | 미상 | 35,000,000원 | 없음 | - | 해당 없음 |
| 주식회사 버블프렌즈 | 2020.10.06 | 30,000,000원 | - | 없음 | - | 해당 없음 |
| 김판용 | 2023.09.15 | 미상 | - | 없음 | - | 해당 없음 |
| 강태윤 | 2022.11.07 | 미상 | - | 없음 | - | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 8명은 중복 합산 대상이 아닌 실제 조사된 임차·점유자입니다. 이 중 말소기준 이후 전입한 7명은 자료상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 임승호는 선순위 전입이면서 보증금 미상이므로 낙찰 전 계약관계와 점유 부분, 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,108,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 83,481,880원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 11,050,000,000원 | 8,024,706,120원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 신한관광개발주식회사 | 758,124,300원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 주식회사신한은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 안병태 | 650,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 임승호 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사테디베어사파리 | 350,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 16번 근저당 · 한덕심 | 300,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 황선주 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 청구액 16,568,124,300원 중 8,024,706,120원이 배당되고 8,543,418,180원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임승호 보증금이 미상인 만큼 이를 최종 실질 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 일괄매각·건물 현황 — 물적 구성도 복잡하다
- 일괄매각. 제시외 통로(목록5-1), 화장실(목록5-2), 창고(목록5-2·5-4·6-1·6-3), 계단실 및 저수조(목록6-2), 저온창고(목록6-4)가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상 판넬조 판넬지붕 단층 창고 4㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 소재불명. 목록 5 부속건물 중 문화 및 집회시설 81㎡와 79.06㎡는 현황 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 현황 멸실. 목록 5 부속건물 중 문화 및 집회시설 20.25㎡·16.83㎡·9.16㎡·54㎡는 현황 멸실로 평가에서 제외됐습니다.
- 현재 이용. 기호 5-1·5-2·5-3·5-13·5-15는 문화 및 집회시설 공실, 5-4는 관리실, 5-5·5-12는 화장실, 5-14는 휴게실·공실, 기호 6은 근린생활시설 공실입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 “말테마파크골프장” 북측 인근으로, 숙박시설·새마을금고연수원·전·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 평화로가 있어 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 1,037.0㎡, 상업용, 완경사·부정형, 소로한면이며 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며 일부 토지는 생산관리지역에도 걸립니다.
- 규제. 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-1·4-2등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 시설. 위생·급배수시설이 있고 일부 건물에는 옥내소화전·화재탐지·변전설비 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임승호 계약 원본 확인. 전입 2012.05.17., 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임대차계약서·점유 부분·실제 보증금과 배당요구 내용을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 임승호와 갑구 8번 가압류권자 임승호의 동일인 여부 및 가장임차인·관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 16번 가등기는 말소기준 이후로 분류됐지만 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있으므로 원문 대조가 필요합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 11건이 기재돼 있어 당해세가 있으면 선순위 차감 및 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 현황·경계 확인. 일괄매각 대상, 매각 제외 4㎡ 창고, 현황 소재불명·멸실 부속건물의 위치와 실제 존치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공실·사업성 검토. 다수 문화 및 집회시설과 근린생활시설이 공실로 평가돼 있어 취득 후 운영·임대·재활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 회차 가격만으로 판단 금지. 현재 8,108,188,000원, 4회 유찰 시 5,675,731,600원, 5회 유찰 시 3,973,012,119원이지만 실거래 비교자료가 없어 단순 할인율만으로 적정가를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수금액 미상’을 해소해야 한다
이 사건은 감정가 23,639,029,830원에서 3회 유찰돼 최저가가 8,108,188,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지는 않습니다. 말소기준 이후 등기권리는 대체로 정리되는 구조이고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없지만, 2012.05.17. 전입한 임승호의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액이 남아 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득비용은 최저가보다 올라갑니다.
여기에 3회 유찰, 복수 토지·건물 일괄매각, 문화 및 집회시설·근린생활시설의 다수 공실, 일부 건물의 소재불명·멸실·매각제외, 가등기 성격 확인, 국세·지방세 압류까지 검토 항목이 많습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “8,108,188,000원이 싸냐”가 아니라 “임승호 보증금과 물적 현황을 확정한 뒤 실제로 얼마를 떠안게 되느냐”입니다. 그 확인 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
