창원지방법원 2024타경2919. 창원시 성산구 귀산동 133 소재 토지와 건물로, 사건상 용도는 연립·다세대와 토지이며 감정 현황상 건물은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 감정가 145,048,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,388,000원입니다. 단순 할인율만 보면 크게 낮아졌지만, 매각물건명세서는 이 사건을 공유지분 매각으로 명시하고 있습니다.
소유자는 김두이·홍승수·홍승애·홍승희 4명입니다. 등기부상 지분은 김두이 9분의 3, 홍승수·홍승애·홍승희가 각각 9분의 2입니다. 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있고 그 신고는 1회로 제한됩니다. 따라서 외부 응찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사로 매수 지위가 바뀔 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2919 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 귀산동 133 · 경상남도 창원시 성산구 귀산로80번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 창고 등으로 이용 |
| 토지 | 대 419.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유형태 | 김두이 9분의 3 · 홍승수 9분의 2 · 홍승애 9분의 2 · 홍승희 9분의 2 · 공유지분 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 145,048,000원 / 36,388,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사일운 / 3,282,018원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 지분 대조는 필수
계산상 말소기준권리는 2025.03.07. 접수된 홍승수 지분 압류입니다. 이후 등기된 2025.05.15. 김두이 지분 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 추정상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없고 배당표상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 없음과 현실 점유자 없음은 같은 의미가 아닙니다. 현장 점유자, 사용관계, 명도 상대방은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 시나리오 — 감정가 대비 하락과 시세는 구분해야 한다
현재 최저가는 36,388,000원으로 감정가의 25.09%입니다. 6회 유찰 시 29,110,400원, 7회 유찰 시 23,288,320원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 공유지분은 전체 부동산과 거래 단위가 다르고, 건물 경계와 면적 문제도 있어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 36,388,000원 | 25.09% | 3,282,018원 | 0원 | 32,050,998원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 29,110,400원 | 20.07% | 3,282,018원 | 0원 | 24,904,395원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 23,288,320원 | 16.06% | 3,282,018원 | 0원 | 19,187,112원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,054,984원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사일운 | 3,282,018원 | 3,282,018원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,050,998원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구액 3,282,018원이 전액 배당되고, 미배당액과 매수인 인수액은 각각 0원으로 추정됩니다. 압류 관련 조세액·당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 건물은 현황상 단독주택 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 2-1, 2-2가 매각에 포함됩니다.
- 건물 면적. 창고 등으로 이용 중인 건물의 공부상 면적은 24.6㎡이나 실측면적은 약 42㎡입니다. 증축부분과 기존부분의 구분이 곤란해 현황과 이용상태를 고려하여 실측면적으로 평가됐습니다.
- 건물 경계. 건물의 공부상 소재지번은 귀산동 133번지이나 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 소재합니다.
- 입지. 귀산동마을회관 동측 인근이며 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 상황은 전반적으로 보통입니다.
- 토지. 대 419.0㎡, 완경사·부정형·소로각지이며 공시지가는 444,100원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·귀산지구 지구단위계획구역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 네 공유자 중 실제로 어떤 지분이 매각되는지 매각목록과 등기부 원문에서 특정하세요.
- 사건 관계 확인. 본 사건 2024타경2919와 등기부상 2025타경449 강제경매개시결정의 관계를 대조하세요.
- 공유자우선매수. 공유자의 신고 여부와 행사 가능성을 확인하고, 최고가 신고 후 매수 지위가 바뀔 가능성을 고려하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용 근거를 조사하세요.
- 인접 필지 경계. 건물 일부가 걸쳐 있는 인접 필지의 소유관계와 사용 권원, 경계 현황을 확인하세요.
- 증축·면적 차이. 공부상 24.6㎡와 실측 약 42㎡의 차이가 향후 사용·처분에 미치는 영향을 검토하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 대상인 제시외 건물 2-1, 2-2의 위치·상태·귀속을 현장에서 대조하세요.
- 조세채권. 홍승수 지분 압류와 관련한 체납액 및 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 말소 범위를 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 25.09%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 공유지분 자체의 거래 가능성과 정리비용을 반영하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 매각 지분이 먼저다”
이 물건은 권리 배당표만 보면 단순합니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없고, 현재 최저가 36,388,000원에서도 신청채권 3,282,018원이 전액 배당됩니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 배당표가 아닙니다. 공유지분 매각, 공유자우선매수, 서로 다른 공유자 지분에 기재된 압류와 경매개시결정, 사건번호 대조, 건물의 인접 필지 걸침, 공부상 24.6㎡와 실측 약 42㎡의 차이가 동시에 존재합니다.
5회 유찰로 감정가의 25.09%까지 내려왔다는 사실은 가격 하락을 보여주지만, 공유지분의 실제 시장가치나 매수 후 정리 가능성을 증명하지는 않습니다. 인수는 0원이나 물건 정리 난도는 높고, 가격 메리트는 지분 범위·점유·경계 문제를 해소할 수 있을 때만 성립합니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “무엇을 받는지 정확히 확인했느냐”가 먼저인 물건입니다.
