제주지방법원 2024타경4812. 성산읍 신천리의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 주변은 주택·농경지·양어장 등이 섞인 마을 외곽 농경 및 주거지대입니다. 등기상 소유자는 주식회사휴먼필드이며, 말소기준권리는 2019.06.27. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 660,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2024.02.22. 설정된 양건호 근저당 198,000,000원과 2024.05.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기말소보다 매각 대상의 구성과 이용관계입니다. 목록 5는 지분매각이고, 목록 1·2·4는 주거용 건부지, 목록 5는 진입로로 이용되며, 목록 1·2·4 토지는 목록 5를 통해 공도로 출입합니다. 여기에 목록 4 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물도 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원

2017년 스마트저축은행 근저당 540,000,000원은 2019.06.27. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 신한은행 근저당 660,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 양건호 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

감정가 700,374,010원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 240,228,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.

특히 물건이 단순한 단독주택 한 동이 아니라 토지·건물의 일괄매각이고, 목록 5는 지분으로 매각되며 진입로로 이용됩니다. 또한 목록 4에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,228,000원 가정)

현재 회차에서는 채권최고액 합계 858,000,000원 중 236,064,808원이 배당되고, 621,935,192원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 422,325,229원이며, 현재 가정 배당액 236,064,808원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 매각 대상 구조 — 이번 물건의 실제 난도

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 목록 1·2·4 지상의 조경수와 기타 조경시설 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 단독주택 이용. 목록 3·6은 단독주택으로 이용 중이며, 개폐식 차양·보일러실·데크 등이 포함 평가돼 있습니다.
• 지분매각. 목록 5는 지분매각입니다. 동시에 목록 1·2·4 토지가 공도로 출입할 때 사용하는 진입로입니다.
• 제시외 건물. 목록 4 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있습니다. 낙찰 후 이용·철거·점유관계 확인이 중요합니다.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항 없음입니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서귀포시 성산읍 신천리 소재 신천리포구 서측 인근이며, 주위는 주택·농경지·양어장 등으로 형성된 마을 외곽 농경 및 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 북측 인근에 일주동로와 노선버스정류장이 있어 교통사정은 양호합니다.
• 토지. 용도지역은 자연녹지지역, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
• 면적·공시지가. 토지면적 400.0㎡, 공시지가 154,700원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역이 포함되며, 기호 1·2·4에는 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 기호 5는 자연취락지구와 건축계획심의대상구역 저촉 내용도 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 진입로 권리 확인. 목록 5가 지분매각이면서 목록 1·2·4의 공도 출입에 이용되는 만큼, 지분 범위와 실제 통행 상태를 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 목록 4 지상의 매각 제외 제시외 건물이 어떤 위치·규모·용도로 사용되는지 반드시 대조하세요.
• 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현재 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
• 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 개별 입지 조건을 별도로 비교하세요.
• 일괄매각 범위 대조. 조경수·조경시설·개폐식 차양·보일러실·데크는 평가 포함, 목록 4의 제시외 건물은 매각 제외입니다. 현황과 매각목록을 일치시켜 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

등기상 결론은 분명합니다. 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 양건호 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 세 차례 유찰돼 최저가가 240,228,000원까지 내려왔지만, 시세 비교 없이 감정가 대비 34.3%만 보고 저평가라고 단정할 근거는 없습니다.

오히려 확인 포인트는 일괄매각, 목록 5 지분 진입로, 목록 4 제시외 건물, 임대관계 미상입니다. 권리 안전성은 비교적 명확하지만 물건 자체의 이용·환금성 검증 난도는 높습니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 장점, 가격은 별도 검증, 현황조사는 필수”입니다.