창원지방법원 2024타경3370. 창원시 성산구 상남동 창원코아 지하 1층 107호로, 감정평가 당시 유흥주점 ‘워커힐 룸 비즈니스’로 이용된 근린시설입니다. 감정가는 267,000,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 9,005,000원, 감정가의 3.37%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적으로 낮아 보이지만, 반복 유찰 자체가 이 물건의 환금성과 현황 위험을 시장이 지속적으로 경계해 왔다는 신호입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2006년 4월 27일 설정된 해운대농업협동조합 근저당권 140,000,000원이 말소기준이며, 그 이후 설정된 박도화 근저당권 50,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 신고는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에서는 내부 확인이 되지 않았고, 감정평가서의 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3370 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71, 지하1층107호 (상남동, 창원코아) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 유흥주점(상호: 워커힐 룸 비즈니스) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브 및 캐이-스판지붕 7층 건물 내 지하1층 107호 |
| 소유자 | 안현옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 9,005,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 20,270,491원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
1997년 남상호 명의 근저당권 200,000,000원은 2006년 4월 6일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2006년 4월 27일 해운대농업협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 같은 날 안현옥이 소유권을 취득했고, 2020년 설정된 박도화 근저당권 50,000,000원과 2024년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3.37%가 곧 ‘저렴함’을 뜻하지 않는다
현재 최저가 9,005,000원은 감정가 267,000,000원의 3.37%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 지하층 유흥주점 용도의 근린시설이 11회 연속 유찰됐다는 사실은 일반 주거용 부동산과 다른 낮은 환금성·제한된 수요층을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 562,090원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 140,000,000원 | 8,442,910원 |
| 2. 근저당 · 박도화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 190,000,000원 중 예상 배당액은 8,442,910원이며, 예상 미배당액은 181,557,090원입니다. 신청채권 청구액 20,270,491원도 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않는 시나리오입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황 위험 — 내부·경계·관리비를 한꺼번에 확인
- 내부 확인 불가. 현황조사 당시 내부를 확인하지 못해 실제 시설 상태와 잔존 집기, 원상복구 필요 범위를 알 수 없습니다.
- 경계부분 미확인. 목록 1·2의 경계부분을 확인하지 못한 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 대상의 실제 경계와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 조사. 관리사무실 문의상 현재 공실 상태로 파악됐지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 연체. 2024년 5월까지 21,596,700원이 연체된 것으로 조사됐으나 목록 1·2에 함께 부과된 금액인지는 불확실합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원우체국 북동측 인근으로, 주변에는 상가·숙박시설·병원·은행 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선 도로, 북서측 폭 약 8m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 세로장방형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 유흥주점 이용 근린시설로 매수층과 후속 임차 수요가 제한될 수 있으며, 11회 유찰 이력이 그 부담을 직접 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확인. 21,596,700원의 부과 대상, 목록별 분담액, 공용·전용부분 구분, 연체 기간을 관리사무실에서 서면으로 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 기존 유흥주점 시설, 철거·원상복구 비용, 전기·급배수·승강기 설비의 사용 가능 상태를 확인하세요.
- 목록 경계 확인. 일괄매각되는 목록 1·2 사이의 경계와 출입 동선, 독립 사용 가능성을 현장과 공부에서 대조하세요.
- 점유 재확인. 조사 당시 공실이라는 관리사무실 답변과 현재의 실제 점유 상태가 같은지 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 용도 검토. 기존 유흥주점 용도를 계속 사용할지, 다른 근린시설로 변경할지에 따라 인허가·시설비·임대수요가 달라집니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 3.37%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 관리비·내부 정비·명도·재임대 비용을 합산한 실질 부담으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “900만원짜리”가 아니라 “미확인 비용이 큰 상가”
등기상 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 최저가는 9,005,000원인데 조사된 관리비 연체액은 21,596,700원이고, 내부와 목록 경계는 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 여기에 지하층 유흥주점이라는 제한적 용도와 11회 유찰 이력이 겹칩니다.
권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않습니다. 감정가 대비 3.37%라는 할인율에 반응하기보다, 관리비 부담 범위와 내부 상태, 목록별 경계, 실제 점유, 재사용 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 현황 확인 없이 응찰하면 낙찰대금보다 사후 비용이 더 커질 수 있는 고위험 저가형 근린시설입니다.
