제주지방법원 2024타경9039. 제주시 한경면 고산리 일대의 양어장·양식장 관련 토지와 건물, 기계·기구가 포함된 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 영어조합법인수월수산이며, 말소기준은 2008.11.03 설정된 제주도해수어류양식수산업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후의 2020년 근저당권, 2023년 가압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건의 성격은 일반 주거용과 다릅니다. 양어장은 2023.10부터 휴업상태이고, 일괄매각 대상에 수조시설을 포함한 다수의 기계·기구와 제시외 시설이 포함돼 있어 시설의 현존 상태와 실제 활용 가능성이 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경9039 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3932 |
| 등기상 표시 | 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3982, 3983 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 양어장·양식장 · 발전기실·전기실·펌프실 |
| 토지 | 지목 양어장 · 1,500.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로각지 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 영어조합법인수월수산 |
| 감정가 / 최저가 | 4,809,311,400원 / 1,154,716,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주어류양식수산업협동조합 / 1,092,901,281원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.11.03 을구 1번 근저당권입니다. 2019.09.03 제주영주수산 영어조합법인의 가압류 21,596,080원은 2019.12.18 이미 말소됐습니다. 이후 2020.03.02 설정된 제주어류양식수산업협동조합 근저당권 30,000,000원, 2023.10.18 주식회사 우리의 가압류 69,983,600원, 2024.08.08 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 유찰 구조 — 24.01%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 4,809,311,400원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,154,716,000원, 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 808,301,200원(감정가 17%), 그 다음은 565,810,840원(감정가 12%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,154,716,000원 | 1,140,768,840원 | 259,214,760원 |
| 5회 유찰 시 | 808,301,200원 | 797,818,188원 | 602,165,412원 |
| 6회 유찰 시 | 565,810,840원 | 557,752,732원 | 842,230,868원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 권리상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당은 259,214,760원에서 602,165,412원, 842,230,868원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 채권자 회수 구조를 보여주는 것이지, 그 자체로 물건이 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 양어장·양식장과 기계설비가 결합된 자산이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가치를 판단하는 것은 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,154,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,947,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제주도해수어류양식수산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,140,768,840원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리 | 69,983,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,947,160원을 제외한 금액이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 총액 1,399,983,600원 대비 총 미배당은 259,214,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 고산리 소재 수월봉 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 단독주택·숙박시설·펜션·양어장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 해안도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 토지는 양어장·양식장으로 이용되고 있으며, 건물은 1층 발전기실, 지하1층 전기실, 지하2층 펌프실로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역, 평지, 부정형, 소로각지이며 공시지가는 148,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 양어장·양식장과 전용 기계설비가 결합된 사업용 자산이고 이미 4회 유찰된 만큼, 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 활용 가능성을 먼저 점검해야 하는 성격입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 목록 10-1~10-2와 공장저당법·공장 및 광업재단 저당법상 기계·기구, 수조시설 외 34점 및 제시외 기계기구 배전반·분전반 외 5점이 포함됩니다.
- 소재불명 설비. 브로아시설 외 6점을 포함한 기계·기구 7점은 소재불명으로 평가에서 제외됐으므로 현존 여부와 대체 비용을 확인해야 합니다.
- 수조시설 면적. 제2014-172호 수조시설은 허가면적 4,865.25㎡, 실제면적 4,390.0㎡로 상이하며 실제면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 휴업 상태. 현황조사서상 양어장은 2023.10부터 휴업상태입니다. 운영 재개 가능성, 수조·펌프·전기설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 시설 사용 관계를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 고산리 3932로 표시되고 등기상 부동산 표시는 고산리 3982·3983으로 기재돼 있으므로 매각목록과 등기 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가명세표 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복잡”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2008.11.03 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 1,154,716,000원, 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 낮아진 최저가보다 양어장 자체의 운영성과 시설 상태입니다. 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 이미 4회 유찰됐고 2023.10부터 휴업상태이며, 소재불명 기계·기구 7점과 수조시설 면적 차이까지 존재합니다. 따라서 권리관계는 정리형이지만 자산 확인 부담과 환금성 부담이 큰 사업용 경매로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
