제주지방법원 2024타경9039. 제주시 한경면 고산리의 양어장·양식장 관련 부동산입니다. 등기상 소유자는 영어조합법인수월수산이고, 말소기준은 2008.11.03. 설정된 제주도해수어류양식수산업협동조합 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 2020.03.02. 제주어류양식수산업협동조합 근저당권 30,000,000원, 2023.10.18. 주식회사 우리 가압류 69,983,600원, 2024.08.08. 임의경매개시결정이 이어지며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 권리순위보다 물건의 구성과 현황에서 올라갑니다. 일괄매각에 제시외 건물 목록 10-1.~10-2.와 공장저당법·공장 및 광업재단 저당법상 수조시설 외 34점, 제시외 기계기구 배전반 및 분전반 외 5점이 포함되며, 브로아시설 외 6점 등 소재불명 7점은 평가에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경9039 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3932 |
| 등기부 표시 | 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3982, 3983 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 양어장·양식장 |
| 토지 | 양어장 · 1,500.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 건물 이용 | 1층 발전기실 · 지하1층 전기실 · 지하2층 펌프실 |
| 소유자 | 영어조합법인수월수산 |
| 감정가 / 최저가 | 4,809,311,400원 / 1,649,594,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 1,092,901,281원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
말소기준은 2008.11.03. 근저당권입니다. 2019.09.03. 제주영주수산 영어조합법인의 가압류 21,596,080원은 2019.12.18. 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 2020.03.02. 근저당권, 2023.10.18. 가압류 및 2024.08.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 ‘저렴하다’ 단정은 금물
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가는 1,649,594,000원입니다. 감정가 4,809,311,400원과 비교하면 현 회차 표시는 감정가 34%입니다. 다만 이 물건은 양어장·토지·시설·기계기구가 결합된 일괄매각이어서 일반 주거용 부동산처럼 단순 실거래 평균과 바로 비교하기 어렵습니다.
따라서 3회 유찰만을 근거로 “시세보다 싸다”고 판단하기보다, 감정평가에 포함된 시설의 실제 잔존상태와 가동 가능성, 소재불명 기계기구의 영향, 휴업 이후 관리상태를 확인한 뒤 현재 최저가의 의미를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,649,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,895,940원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제주도해수어류양식수산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 제주어류양식수산업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리 | 69,983,600원 | 69,983,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,714,460원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 배당대상 채권 1,399,983,600원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 230,714,460원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,649,594,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,154,715,800원 | 259,214,958원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 808,301,060원 | 602,165,551원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 후순위 채권이 매수인에게 이전되는 구조가 아니라, 배당 부족이 채권자 측에 남는 구조입니다.
④ 물건 구성 — 양어장·시설·기계기구가 한 묶음
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 10-1.~10-2.가 포함됩니다.
- 기계기구. 공장저당법 제7조 기계·기구 제134호와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 제2014-172호, 제2018-135호, 제2020-40호 수조시설 외 34점이 포함됩니다.
- 제시외 기계기구. 배전반 및 분전반 외 5점이 포함됩니다.
- 소재불명. 브로아시설 외 6점 등 총 7점은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 수조시설 면적. 제2014-172호 기호 1. 수조시설은 허가 면적 4,865.25㎡와 실제 면적 4,390.0㎡가 서로 달라 실제 면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 일단지 평가. 목록 1~4, 6. 및 목록 7, 8., 목록 10~14.는 각 일단의 양어장 부지로서 각 일단지로 평가됐습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 한경면 고산리 소재 수월봉 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·숙박시설·펜션·양어장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량진출입이 가능하고 인근에 해안도로가 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층은 발전기실, 지하1층은 전기실, 지하2층은 펌프실로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층/지하2층 구조이며 전기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 양어장, 토지이용상황은 양어장·양식장, 면적 1,500.0㎡, 평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 148,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역· 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구4등급·가축사육제한구역· 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 휴업 현황 확인. 현황조사서상 양어장은 2023. 10.부터 휴업상태입니다. 실제 가동 여부와 장기간 미가동에 따른 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실물 대조. 수조시설 외 34점과 제시외 기계기구 5점의 현존 여부·상태를 감정평가명세표와 직접 대조하고, 평가 제외된 소재불명 7점도 확인해야 합니다.
- 수조시설 면적. 허가 면적 4,865.25㎡와 실제 면적 4,390.0㎡가 다르므로 입찰 전 실제 시설 범위와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·사용자 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 부동산 표시 대조. 사건 소재지는 고산리 3932로 표시되고 등기부 건물 표시는 고산리 3982, 3983으로 확인되므로 목록별 토지·건물 표시와 일괄매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 여러 보전·제한구역이 중첩되어 있으므로 향후 이용·시설 변경을 전제로 한다면 관련 제한을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현물 확인’이 중요한 경매
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반대로 가격만 보고 단순하게 접근하기 어려운 이유도 분명합니다. 3회 유찰로 최저가가 1,649,594,000원까지 내려왔지만, 양어장이 2023. 10.부터 휴업상태이고 여러 수조·기계기구를 포함하는 일괄매각이며 일부 기계기구는 소재불명입니다. 여기에 임대관계까지 미상입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 내려왔는가”보다 “실제로 무엇을 인수해 어떤 상태로 사용할 수 있는가”를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 유형입니다. 권리 인수는 단순하지만, 현물·운영·환금성 확인 난도는 높게 봐야 합니다.
