144,900,000원
부산지방법원 2025타경5361. 부산 남구 대연동 은하빌라 4층 402호로, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 모순연이며 2010.02.05 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2017.04.18 설정된 대연중앙새마을금고 근저당권 154,800,000원입니다. 그 뒤의 주식회사조흥 근저당권, 국 압류, 경매개시결정, 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 하유정의 전입일은 2013.03.04로 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 2025.06.24 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봅니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 144,900,000원만 보고 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5361 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 281-11 은하빌라 4층402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 못골번영로66번길 55 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.725㎡ · 6층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 모순연 (2010.02.05 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 145,061,417원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2017.04.18 대연중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사조흥 근저당권 13,000,000원, 국의 압류, 경매개시결정, 신한카드 주식회사 가압류 9,691,279원은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 이미 말소된 과거 근저당권과 가처분도 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
임차인 현황
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하유정 | 주거 | 2013.03.04 | 미상 | 미상 | 2025.06.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
하유정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 확인됩니다. 따라서 보증기관 중복신고 문제는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 것이 핵심입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수 가능성이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 표면 할인은 있지만 하락 추세
은하의 동일 면적 실거래는 2026.02 160,000,000원, 2022.01 194,000,000원입니다. 전체 평균은 177,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -17.5%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 77.73㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 77.73㎡ | 4 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 | 77.725㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저매각가 144,900,000원은 최근 12개월 평균의 90.6%입니다. 가격표만 보면 최근 실거래보다 낮아졌습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고, 12세대 규모의 소규모 공동주택이며 최근 추세가 -17.5%입니다. 무엇보다 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라, 실질취득비용을 확정하기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 근저당 · 대연중앙새마을금고 | 154,800,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,691,279원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델상 채권총액은 177,491,279원, 예상배당은 142,071,400원, 미배당은 35,419,879원입니다. 매수인 인수액은 모델상 0원으로 계산돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 하유정의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 0원은 실제 임차인 인수위험이 없다는 확정값이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모델 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 35,419,879원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 78,281,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 108,168,297원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가격은 낮아지지만, 하유정의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 그대로 가격 메리트로 환산하면 안 됩니다. 실제 대항력과 보증금이 확인돼 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수도 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대연초등학교 북측 인근. 기존주택·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상·현황 모두 공동주택(아파트)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 내 4층 402호. 승강기·도시가스 개별난방·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역. 공시지가 1,117,000원/㎡, 토지면적 353.9㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세도 -17.5%여서 실거래 한 건만으로 가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하유정 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 사항입니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자 미상 상태이므로 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용으로 계산. 입찰가격과 별개로 실제 인수액이 생기는지 확인해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 160,000,000원이고 최근 추세는 -17.5%입니다. 전체 평균 177,000,000원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금이 반영되지 않은 모델값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 144,900,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 160,000,000원의 90.6%라는 숫자만 보면 가격 매력이 보입니다. 그러나 최근 시장은 -17.5% 하락 추세이고, 무엇보다 하유정의 2013.03.04 전입이 말소기준보다 앞선 상태에서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “표면 가격은 할인, 권리는 보류”입니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차보증금 인수 여부가 확정되기 전에는 실질취득비용도 확정되지 않습니다. 하유정의 보증금과 임대차 효력이 확인돼 실제 인수액이 0원임이 확인될 때 비로소 144,900,000원의 가격 메리트를 그대로 평가할 수 있습니다.
