창원지방법원 2024타경4953. 김해시 대청동 ‘어랑우랑돈이랑’ 제2층 제201호로, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 현황은 소유자가 편의상 제1호부터 제16호까지 번호를 붙여 사용하는 공유주방이며, 신묘경 씨가 부스 6호 18㎡, 박순찬 씨가 부스 13호를 점유하고 있습니다. 두 사람 모두 보증금은 각각 1,000원으로 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
현재 회차의 배당 산정에서는 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 그러나 이는 임차인의 대항력과 우선변제 여부가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 두 점유자의 권리가 말소기준보다 앞서는지, 배당요구를 통해 보증금이 소진되는지 확인되기 전까지는 실질취득액을 최저가와 완전히 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 8, 2층 201호 (대청동, 어랑우랑돈이랑) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점 · 현 공유주방 |
| 소유자 | 성진화 (2021.04.14. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 168,403,000원 (4회 유찰, 감정가의 31.36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 308,848,001원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 원본 대조가 필요하다
권리기준 산정상 2020.03.16. 김해시 압류가 말소기준으로 제시돼 있습니다. 다만 등기 이력에는 2021.04.14. 강제경매 매각과 함께 해당 21번 압류를 포함한 압류·경매 등기가 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 성진화 씨가 소유권을 취득하고 농협은행 근저당권 367,200,000원이 설정됐으며, 2024.07.31. 농협은행의 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신묘경 | 부스6호(18㎡) | 1,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박순찬 | 부스13호 | 1,000원 | 2024.08.12. | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 박순찬 씨는 2024.08.12. 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되지는 않습니다. 신묘경 씨는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 두 임차인 모두 전입신고일이 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 31%지만 시세 메리트는 미확인
감정가 537,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 168,403,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 31.36%까지 내려온 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 동일하거나 유사한 일반음식점·공유주방 실거래 비교 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 농협은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 31%) | 168,403,000원 | 165,245,358원 | 201,954,642원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 22%) | 117,882,099원 | 115,431,750원 | 251,768,250원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 15%) | 82,517,469원 | 80,632,155원 | 286,567,845원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,157,642원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 367,200,000원 | 165,245,358원 |
| 미배당 · 농협은행주식회사 | - | 201,954,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,157,642원을 제외한 165,245,358원이 농협은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 201,954,642원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 전유부상 용도는 일반음식점이며, 현황은 제1호부터 제16호까지 번호를 부여한 공유주방입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 2층 201호로, 급·배수·위생·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역의 평지 상업용 부지이며, 건물 북서측으로 폭 12m~15m 중로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구·중심상업)·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으나, 내부는 잠금으로 직접 확인하지 못해 유사 건물과 공부·탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 일반음식점·공유주방은 주거용 집합건물보다 매수층과 금융 이용 범위가 제한될 수 있고, 4회 유찰 이력이 수요 제한을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 신묘경·박순찬 씨의 임대차계약서, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 전체 점유관계 확인. 현황상 공유주방 제1호부터 제16호까지 사용 중이므로, 조사된 2명 외 실제 사용자와 전대차·사용대차 관계가 있는지 확인하세요.
- 말소기준 대조. 2020.03.16. 김해시 압류가 기준권리로 표시된 점과 2021.04.14. 경매 매각 말소 이력을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 31.36%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 일반음식점·근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 잠금으로 직접 확인하지 못했으므로 주방설비, 급·배수, 소방, 환기, 전기용량과 원상복구 비용을 확인하세요.
- 영업 가능성 확인. 일반음식점 허가·신고 승계 가능 여부와 공유주방 운영에 필요한 행정·소방 요건을 관할 기관에 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 임차인과 각 부스 사용자에 대한 인도명령 가능 범위, 협의 명도 기간과 영업 중단 보상 요구 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 현재 예상배당에 포함되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “31% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 기준권리다
최저가 168,403,000원은 감정가 537,000,000원의 31.36%입니다. 하지만 이 물건은 표준화된 주거상품이 아니라 일반음식점 용도의 공유주방이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 실제 임차인 2명의 대항력·우선변제 여부도 미상입니다.
현재 산정표상 인수액은 0원이지만 이는 조건부 숫자입니다. 임차인의 사업자등록·점유일과 배당관계, 16개 부스의 실제 사용자, 말소기준권리의 원본 대조를 마친 뒤에야 최종 실질취득가를 확정할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 점유의 불확실성은 아직 남아 있습니다. 이 사건은 할인율보다 현장조사와 원본 확인이 우선인 물건입니다.
