부산지방법원 2025타경5433. 기장군 시랑리 스타테라스 10층 1023호입니다. 사건 용도에는 '대지'로 표시되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가의 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 따라서 단순한 나대지나 주거용 아파트로 해석해서는 안 됩니다. 개별 호실의 전유부분과 대지권, 현황상의 경계를 확인해야 하는 물건입니다.

소유자 최희수는 2021년 3월 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 관리단과 카드사의 가압류, 국민건강보험공단 및 기장군의 압류가 이어졌습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025년 6월 등기됐고, 경매신청 채권자는 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사로 표시되어 있습니다. 등기에는 양도인으로 경남은행이 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 현황 확인은 필수

말소기준권리는 2021.03.25 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 오시리아 스타테라스 관리단·삼성카드·케이비국민카드의 가압류와 국민건강보험공단·기장군의 압류, 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기와 종전 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 34.3% 할인에도 저평가 단정 금지

감정가 787,000,000원 대비 최저매각가가 269,941,000원으로 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 큰 폭의 가격 조정이지만, 이것이 곧 실제 시장가치 대비 할인을 뜻하지는 않습니다. 특히 이 물건은 공실인 근린생활시설이고 인접 호실과 물리적인 벽체 구분이 없다는 특수한 현황을 갖고 있습니다.

가격 판단에는 동일 건물 내 비교 가능한 근린생활시설의 최근 실거래가격, 임대수익 가능성, 공실 지속 가능성, 전유부분의 독립적인 사용 가능성 등이 중요합니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

후속 회차는 제공된 유찰 시나리오에 따른 가정이며 실제 경매 진행, 매각조건 또는 최저가를 보장하지 않습니다. 채권 미배당은 계산상 잔액으로 매수인 인수액과 구분됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 269,941,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,579,174원을 공제한 265,361,826원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다. 채권총액 623,403,163원 대비 미배당은 358,041,337원입니다.

근저당의 600,000,000원은 등기상 채권최고액으로, 실제 확정 피담보채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 배당표는 채권최고액 및 청구금액에 기초한 추정이며, 당해세·우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자와 등기상 근저당권자 사이의 권리승계 및 실제 배당수령 관계도 확인이 필요합니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황. 감정 당시 근린생활시설로 이용되는 공실입니다. 인근 호수와 물리적 벽체 구분이 없는 것으로 조사됐습니다. 독립된 호실로 사용하거나 임대할 때의 경계와 시설 상태가 핵심입니다.
• 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 국립수산과학원 서측 인근입니다. 동부산관광단지 내 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 판매시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해남부선 오시리아역이 소재합니다. 감정상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트합성구조의 지상 11층·지하 1층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 확인됩니다.
• 토지. 등재된 토지 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 6,840.9㎡입니다. 이 면적은 해당 호실의 전유면적이 아닙니다. 개별 호실의 대지권 및 토지 권리관계 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 관광단지·지구단위계획구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 일반상업지역은 접함으로 기재되어 있어 해당 필지가 일반상업지역이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 도로. 북서측으로 약 30m 내외, 남동측 및 북동측으로 약 15m 내외 도로에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 697,500원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 개별 상가 호실의 시장 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 상업시설의 공실과 물리적 벽체 미구분은 독립 사용 가능성 및 매수자 선호에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 임대수요와 개별 호실의 거래 사례를 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 호실 경계 확인. 1023호와 인근 호수 사이 물리적 벽체가 없으므로 집합건축물대장, 건축도면, 전유부분 현황을 대조하고 실제 경계를 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 낙찰 후 단독 사용·임대·시설공사를 진행할 수 있는지, 벽체 설치 및 구획과 관련해 관리규약이나 건축상 제한이 있는지 확인해야 합니다.
• 임대차·점유. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정 당시 공실 상태가 유지되는지, 실제 점유자 또는 사용자가 있는지 현장 조사해야 합니다.
• 관리단 관련 채권. 관리단 가압류 청구금액 2,600,830원과 별개로 미납 관리비, 공용부분 부담액 및 낙찰 후 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 권리승계 관계. 경남은행 근저당과 현 경매신청 채권자 사이의 채권양도·담보권 승계, 신청채권액 및 배당 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 건물·유사 근린생활시설 실거래, 공실 비용, 임대 가능성, 필요한 구획공사 비용을 반영한 별도의 상한을 설정해야 합니다.
• 경매 절차. 종전 경매개시결정은 취하되어 말소됐고 새로운 경매개시결정이 등기된 이력이 있습니다. 현재 사건의 진행 상태 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 계산상 인수액이 0원이라는 점입니다. 3회 유찰로 최저매각가가 269,941,000원까지 낮아졌다는 사실도 분명합니다.

하지만 감정가 대비 큰 할인율은 실제 시장가격 대비 저렴함을 증명하지 않습니다. 특히 인근 호수와 물리적 벽체 구분이 없는 근린생활시설이라는 현황, 공실 및 임대관계 미상, 관리단 관련 채권은 낙찰 후 사용·수익과 비용에 직접적인 영향을 줄 수 있는 검토 사항입니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 물건의 독립성과 가격 타당성은 보류. 현장과 법적 구획을 확인하고 비교 가능한 거래가격 및 임대수익성을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 단순히 3회 유찰됐다는 이유만으로 적극 응찰하기에는 확인해야 할 사항이 많은 물건입니다.