부산지방법원 2025타경5433. 스타테라스 10층 1023호입니다. 등기부상 소유자는 최희수이고, 2021.03.25 거래가액 776,081,400원으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 경남은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 오시리아 스타테라스 관리단·삼성카드·KB국민카드의 가압류와 국민건강보험공단·기장군의 압류, 현재 사건의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트로 볼 수 없습니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 감정 당시 인근 호수와 물리적 벽체 구분이 없는 상태였습니다. 따라서 응찰 판단의 중심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 해당 호실의 실제 경계·독립사용 가능성·현황 회복 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5433 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1023호 · 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) · 인근 호수와 물리적 벽체 구분 없는 상태 |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지상11층·지하1층 건물 내 제10층 제1023호 |
| 소유자 | 최희수 · 단독소유 · 거래가액 776,081,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 787,000,000원 / 550,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 임차인 승계나 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.03.25 경남은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류 및 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.07.05의 종전 임의경매개시결정은 2025.05.09 취하되어 2025.05.16 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.06.09 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 550,900,000원으로 감정가 787,000,000원의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 시점 실질취득 기준도 550,900,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 감정상 근린생활시설(공실)이며, 인근 호수와 벽체가 나뉘지 않은 현황이 확인됐습니다. 따라서 가격 판단은 개별 호실의 실제 이용 가능 상태를 확인한 뒤 이루어져야 합니다. 현재 자료만으로는 권리 안전성과 가격 적정성을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 550,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,909,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 542,991,000원 |
| 2. 가압류 · 오시리아 스타테라스 관리단 | 2,600,830원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,143,502원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,658,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 623,403,163원 중 채권자 예상배당은 542,991,000원이고 미배당은 80,412,163원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 550,900,000원 | 542,991,000원 | 80,412,163원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 385,630,000원 | 379,431,180원 | 243,971,983원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 269,941,000원 | 265,361,826원 | 358,041,337원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 49%·34% 같은 감정가 대비 비율만 보고 시세보다 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정 당시 공실입니다. 인근 호수와 물리적 벽체 구분이 없는 상태가 확인됐습니다.
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 국립수산과학원 서측 인근으로, 동부산관광단지 내 공동주택·숙박시설·근린생활시설·판매시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 동해남부선 오시리아역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 지상11층·지하1층 건물로, 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리창 등 마감입니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 대체로 등고평탄한 정방형입니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 30m 내외, 남동측 및 북동측 약 15m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역·계획. 자연녹지지역에 포함되고 관광단지·지구단위계획구역·주차장에 포함되며, 일반상업지역·도로구역·대로3류·중로2류 등에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 현장 확인. 감정 당시 인근 호수와 물리적 벽체 구분이 없었습니다. 1023호의 실제 점유 범위와 독립된 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이었으므로 현재도 같은 상태인지, 내부 사용 상태에 변화가 있는지 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.03.25 경남은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각소멸 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 관리단 관련 확인. 오시리아 스타테라스 관리단의 2,600,830원 가압류가 등기돼 있습니다. 배당상 미배당이 발생하더라도 가압류 자체는 소멸하나, 실제 관리비 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 현황·공부 대조. 공부와의 차이는 기재되지 않았지만 벽체 구분 없는 현황은 별도 확인이 필요한 사항입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021.03.25 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 감정상 근린생활시설 공실이고, 인근 호수와 물리적 벽체 구분이 없는 상태라는 특수성이 있기 때문입니다.
현재 최저가 550,900,000원은 감정가의 70%이지만 비교 실거래 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “70%라서 싸다”보다 “1023호가 실제로 어떤 독립 물건인가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 0원이라는 장점이 분명하지만, 현황과 환금성을 해소하지 못한 채 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다.
