부산지방법원 2025타경5441. 부산 수영구 민락동 청초빌아트 5층 504호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현 소유자는 하람가온주식회사로, 2021.11.18. 매매를 원인으로 거래가 113,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 과거 부산은행 근저당들은 이미 말소됐고, 2025.04.28. 양지훈 명의의 주택임차권등기가 설정된 뒤 2025.06.11. 양지훈이 강제경매를 신청했습니다.
따라서 가격 할인만 보고 접근해서는 안 됩니다. 양지훈의 임차보증금은 25,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.05.24.로 등기되어 있습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 77,000,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 25,000,000원이 전액 변제되어 알려진 임차권 잔액은 0원이지만, 별도로 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자 기재가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 18-4 청초빌아트 5층 504호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 민락본동로 23-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 중 5층 504호 |
| 소유자 | 하람가온주식회사 (2021.11.18. 매매 · 거래가 113,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 임차권
등기부상 과거 근저당은 모두 이미 말소되어 현재 부담의 핵심이 아닙니다. 양지훈의 임대차는 2022.05.24. 계약·주민등록·점유·확정일자가 모두 같은 날로 기재되고, 2025.04.28. 임차권등기가 이루어졌습니다. 이후 2025.06.11. 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서는 을구 7번 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 점유·임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 25,000,000원 | 대항력 有 2022.05.24. | 우선변제 가능 확정일자 2022.05.24. · 배당요구 2025.04.28. | 잔액 인수 전액 배당 시 0원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 미상 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 30% 할인, 그러나 하락 추세
청초빌아트는 총 16세대, 2002.07.15. 준공된 소규모 공동주택입니다. 대상 면적과 일치하는 14.4㎡ 거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 거래 평균은 112,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 한 건, 110,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 14.4㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.04 | 14.4㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 14.4㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 14.4㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2021.10 | 14.4㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2021.09 | 14.4㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 14.4㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.08 | 14.4㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.08 | 14.4㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 14.4㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 14.4㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 14.4㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.4㎡ | 12건 | 112,666,666원 |
현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 110,000,000원의 70.0%입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 33,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 수준은 과거 거래군 대비 -2.6%로 하락한 흐름이므로, 전체 평균 112,666,666원을 그대로 시세 기준으로 삼아 할인폭을 부풀려 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 양지훈 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,214,000원 |
77,000,000원 매각 가정에서는 신청채권 25,000,000원이 전액 변제되고 소유자 잔여가 50,214,000원으로 계산됩니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도 미상 점유자의 보증금 및 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 확인할 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 77,000,000원 | 25,000,000원 | 50,214,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 53,900,000원 | 25,000,000원 | 27,529,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 37,730,000원 | 25,000,000원 | 11,650,860원 | 0원 |
제공된 회차 시뮬레이션에서는 3회 유찰 시 매각가 37,730,000원까지 내려가도 양지훈의 신청채권 25,000,000원이 모두 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산은 확인되지 않은 점유자의 보증금이나 선순위 권리를 포함한 결과가 아닙니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 미상 권리까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 남동측 인근. 주위는 중소 규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 504호. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로1류 접합·상대보호구역. 공시지가 2,257,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래군 대비 -2.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양지훈 임차권 배당 여부. 25,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당요구·채권액·배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 여부가 미상입니다. 대항력 가능성을 열어두고 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 점검. 임차권자 양지훈이 강제경매 채권자와 동일인으로 나타납니다. 임대차채권과 신청채권의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 112,666,666원보다 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -2.6%도 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대이고 최근 12개월 거래가 1건이라 매도 시점과 가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 건 맞지만, 권리비용은 아직 확정되지 않았다”
감정가 110,000,000원이 1회 유찰돼 77,000,000원까지 내려왔고, 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 110,000,000원의 70.0%입니다. 가격 할인은 분명합니다. 그러나 양지훈의 25,000,000원 임차권은 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조이며, 매각물건명세서에는 별도의 주거 점유자까지 확인됩니다. 알려진 배당표만 보면 양지훈 보증금은 전액 변제되어 인수 0원이지만, 미상 점유자의 권리까지 0원이라고 볼 자료는 없습니다.
여기에 최근 가격 흐름은 -2.6%, 단지는 16세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 따라서 이 사건은 “가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행돼야 하는 유형”입니다. 미상 점유자의 보증금·전입·확정일자를 확인해 추가 인수 위험이 없다는 점이 확인될 때 비로소 현재 7,700만원의 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
