부산지방법원 2025타경5441. 부산광역시 수영구 민락동 청초빌아트 5층 504호입니다. 전용면적 14.4㎡의 다세대주택으로, 감정가 1억 1,000만원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 37,730,000원입니다. 2021년 12월 하람가온주식회사가 113,000,000원에 취득한 이력이 있으며, 이후 임차권자 양지훈의 임차권등기와 강제경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다.

이 사건에서 가장 중요한 점은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기입니다. 기존 부산은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 6월 11일의 강제경매개시결정입니다. 반면 양지훈의 주택임차권은 그보다 앞선 2025년 4월 28일 등기됐습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건의 승부처는 단순히 감정가 대비 얼마나 할인됐느냐가 아닙니다. 낙찰가와 임차보증금 배당, 인수액을 함께 계산한 실질취득금액으로 접근해야 합니다. 특히 추가 유찰로 낙찰가가 임차보증금보다 낮아질 경우, 낙찰가 하락분만큼 인수금이 늘어 가격 인하 효과가 제한될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

등기부에는 과거 부산은행 관련 근저당권이 존재했으나 모두 말소된 상태입니다. 2002년에 설정된 채권최고액 96,000,000원 및 36,000,000원의 근저당권은 2006년 말소됐고, 2006년 설정된 72,000,000원의 근저당권도 2012년 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 낙찰자가 승계하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 25,000,000원의 처리

확인되는 임차권자는 양지훈 1명입니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 점유 관련 표기가 있으나, 신원·보증금·전입일자·확정일자 및 실제 점유 여부가 확인되지 않습니다. 이를 독립된 실제 임차인으로 확정하거나 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 권리위험이 없다고 배제할 근거도 부족합니다.

양지훈의 임차권은 매각물건명세서에서 대항 가능한 것으로 명시됐으므로 배당 결과에 따라 인수액이 달라지는 권리로 취급해야 합니다. 실제 우선변제 여부와 배당액은 최종 배당표 및 관련 원본 서류를 통해 확인해야 하며, 미확인 점유자의 권리관계는 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 큰 할인폭과 하락 추세를 함께 봐야 한다

청초빌아트 동일 전용면적 14.4㎡의 실거래 12건은 다음과 같습니다. 전체 거래 평균은 112,666,666원이지만, 과거 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선 적용해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 110,000,000원으로, 현재 최저가 37,730,000원은 최근 평균의 34.3%입니다. 이 차이는 상당히 크며, 현재 최저가 그대로 취득하고 임차권 인수가 0원으로 확정된다면 가격상 유리한 구간입니다.

그렇지만 최근 거래 추세는 -2.6%로 하락 방향입니다. 또한 최근 12개월 실거래 표본이 단 1건뿐이어서 이를 확실한 현재 처분가능가격으로 간주해서는 안 됩니다. 전체 12건 평균 112,666,666원을 기준으로 할인폭을 부풀려 평가하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 37,730,000원 가정)

집행비용은 매각가 약 2.9%의 추정액입니다. 신청채권자 청구금액 기준의 단순 예상배당이며, 임차보증금 채권과의 동일성 및 실제 우선배당 관계는 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 전부 이익은 아니다

현재 최저가에서는 보증금 상당액의 전액 배당이 가능한 것으로 계산되지만, 추가 유찰되어 낙찰가가 더 낮아지면 상황이 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 미배당 인수액을 실질취득원가에 반드시 더해야 합니다.

4회 유찰 시에는 매각대금에서 집행비용을 제외하고도 신청채권자에게 25,000,000원을 지급할 수 있는 것으로 계산됩니다. 반면 5회 유찰 시에는 부족액이 발생합니다. 따라서 각 회차의 명목상 최저가만 비교하지 말고, 실제 배당 후 인수액을 합한 금액으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2002.07.15 준공된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 치장석 및 페인팅 마감, 내부는 벽지 마감 등이며 위생·급배수·난방·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 20m 내외 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 북동하향 경사지대에 위치한 정방형의 공동주택 부지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,257,000원/㎡입니다.
• 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 3회 유찰된 물건입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래가 1건에 불과해 낙찰 후 매도 시점과 실제 처분가격의 불확실성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 7번 양지훈 임차권의 계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 보증금 25,000,000원을 재확인해야 합니다.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 신청채권액 25,000,000원과 임차보증금 25,000,000원이 동일한 채권인지 확인하고, 실제 보증금 전액 변제 가능성을 배당 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 미배당 인수액 재계산. 추가 유찰 시 최저가뿐 아니라 집행비용, 배당액, 임차보증금 부족액을 반영한 실질취득금액을 계산해야 합니다.
• 추가 점유관계 확인. ‘기사항전’ 표기의 실체와 추가 점유자 유무를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임차인의 대항력과 보증금을 임의로 추정해서는 안 됩니다.
• 실거래 시점 점검. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 110,000,000원이지만 표본이 1건입니다. 2025.05 이후의 가격 변화 및 실제 매도 가능가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 하락장·환금성 점검. 최근 거래 추세 -2.6%, 단지 평균 유찰 3.0회, 16세대 규모를 고려해 낙찰 후 보유기간과 매도 지연 가능성을 검토해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 거주자 및 인도 가능 여부를 직접 조사해야 합니다. 등기상 임차권 존재와 현재 거주자 존재는 구별해 판단해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 기타 우선배당 채권이 예상배당과 취득비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 대조. 2026.10.27 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 가격보다 중요한 것은 인수 조건”

청초빌아트 504호의 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 110,000,000원에서 3회 유찰되어 37,730,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 110,000,000원과 비교해도 할인폭이 큽니다. 현재 회차의 예상배당 역시 신청채권액 25,000,000원을 전액 지급하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있습니다. 전액 배당되지 않으면 임차보증금 잔액을 낙찰자가 부담해야 하며, 추가 유찰 시 명목상 가격과 실질취득금액 사이에 차이가 발생합니다. 특히 5회 유찰 시나리오는 18,487,700원 낙찰가만 보는 것이 아니라 미배당 인수액을 더한 25,732,779원을 조건부 실질취득금액으로 검토해야 합니다.

더구나 청초빌아트는 16세대 소규모 다세대주택이고, 최근 실거래 표본이 적으며 가격 추세는 -2.6% 하락입니다. 추가 점유자 관련 불명확한 표기 역시 남아 있습니다. 가격 차이가 크다는 이유만으로 무조건 높은 평가를 줄 수 없는 이유입니다.

결론은 ‘가격 매력은 있으나, 권리 확인 전 입찰 보류’입니다. 양지훈의 임차보증금 전액 변제와 추가 점유권리 부존재가 확인되면 현재 가격의 경제적 매력을 다시 평가할 수 있습니다. 반면 인수액이나 별도 임차권이 남는다면 낙찰가가 낮다는 장점은 그만큼 감소합니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.