243,600,000원
부산지방법원 2025타경5451. 부산 수영구 민락동 태창파크맨션 1동 6층 609호 아파트입니다. 감정가는 348,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 243,600,000원입니다. 소유자는 김우선이며, 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2019.11.13 설정된 주식회사부산은행 근저당 75,900,000원입니다. 이후 2024.07.05 피에프씨테크놀로지스주식회사의 근저당 179,400,000원과 2025.06.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 근저당이 여러 차례 존재했지만 해운대농업협동조합 32,500,000원, 대한생명보험주식회사 63,700,000원, 부산은행 93,600,000원 및 3,200,000원 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 입찰자가 집중할 부분은 복잡한 선순위 권리보다 최근 하락한 실거래 흐름 속에서 현재 최저가 243,600,000원이 어느 정도 안전마진을 주는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5451 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 11-1 태창파크맨션 1동 6층609호 · 부산광역시 수영구 광남로 271 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 6층 제609호 |
| 실거래 비교 면적 | 78.44㎡ |
| 소유자 | 김우선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 147,156,325원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 최종 대조하는 절차는 필요하지만, 제공된 권리자료상 별도 임차권이나 보증금 승계 항목은 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 81.2%, 그러나 하락 추세
태창파크의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 385,000,000원이지만 2021년의 415,000,000원·450,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 오래된 고가 거래보다 2026.01 최신 거래 300,000,000원과 최근 12개월 평균 300,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 78.44㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.06 | 73.04㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2021.12 | 73.04㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2021.12 | 73.04㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2021.09 | 73.04㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.44㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 243,600,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원의 81.2%입니다. 감정가 348,000,000원에서 1회 유찰되면서 최근 거래보다 낮은 가격대까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래군의 가격 추세는 -26.2%입니다. 따라서 전체 평균 385,000,000원 대비 63.3%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하기보다는, 최신 거래 300,000,000원을 실질적인 비교 기준으로 삼아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 75,900,000원 | 75,900,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 피에프씨테크놀로지스주식회사 | 179,400,000원 | 163,489,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 243,600,000원 가정에서 채권 총액 255,300,000원 중 239,389,600원이 배당되고, 미배당은 15,910,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 243,600,000원 | 239,389,600원 | 15,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 87,967,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 138,407,097원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 피에프씨테크놀로지스주식회사에 163,489,600원이 배당되어 청구금액 147,156,325원을 충족하는 시나리오이나, 2회 유찰 시 배당액은 91,432,720원, 3회 유찰 시 40,992,903원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물의 6층 609호로, 현상은 보통이며 위생·급배수·소화기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터 내외 도로와 남서측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 상대보호구역·절대보호구역 및 도시관리계획 입안 내용이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 4,357.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 2,093,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 태창파크는 108세대, 1988-07-14 준공이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 기준으로 가격 점검. 현재 최저가 243,600,000원은 최신 거래 300,000,000원의 81.2%입니다. 과거 전체 평균 385,000,000원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -26.2%이므로 과거 415,000,000원·450,000,000원 수준으로의 회귀를 전제로 응찰가를 산정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차관계 최종 대조. 제공된 권리자료에는 임차인이 없고 인수액도 0원이지만, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14이고 매각기일은 2026.08.18입니다. 입찰 직전 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 보호구역·용도지역·도시관리계획 입안 및 소규모주택정비사업 사업시행구역 관련 토지이용계획을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 3억 기준으로
이 물건은 권리 측면에서 구조가 명확합니다. 말소기준은 2019.11.13 부산은행 근저당이고, 이후 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재부터 3회 유찰 시 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 감정가 348,000,000원에서 243,600,000원으로 내려왔습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 300,000,000원이므로 현재 최저가는 그 81.2%입니다. 다만 가격 추세 자체는 -26.2%이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격도 최근 거래 아래로 내려왔지만 하락 추세를 감안한 보수적인 응찰가 산정이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
