부산지방법원 2025타경5451. 부산광역시 수영구 민락동 태창파크맨션 제1동 제6층 제609호 아파트입니다. 소유자는 김우선이며, 등기상 2019년 11월 13일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 75,900,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 7월 피에프씨테크놀로지스주식회사가 채권최고액 179,400,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 채권자가 2025년 6월 임의경매를 신청했습니다. 등기상 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계보다 먼저 눈에 들어오는 것은 가격 하락 폭입니다. 감정가 348,000,000원이 3회 유찰 끝에 119,364,000원으로 낮아졌습니다. 2026년 1월 같은 전용면적 거래는 300,000,000원이었으므로, 현재 최저가는 해당 거래가격과 비교해 크게 낮습니다. 그러나 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 최근 가격 추세도 하락 방향입니다. 낮은 최저가와 실제 낙찰 가능한 적정가격을 구분하는 판단이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임대관계는 확인 필요

권리의 기준점은 2019년 11월 13일 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 75,900,000원이며, 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

그 뒤 설정된 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당권 179,400,000원과 해당 채권자의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 해운대농업협동조합, 대한생명보험주식회사 및 주식회사부산은행의 과거 근저당권들은 이미 말소 처리되어 있습니다.

낙찰자가 현재 등기상 근저당권을 직접 인수할 가능성은 낮지만, 실제 점유자와 임대차관계가 확인되지 않은 만큼 명도 절차와 점유 인도 비용은 입찰 전 점검 대상입니다. 등기상 권리 소멸과 실제 점유 인도는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 39.8%의 가격과 -26.2%의 하락 추세

태창파크맨션은 1988년 준공, 108세대 규모의 아파트입니다. 동일 평형을 기준으로 최근 12개월 거래 평균은 300,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로, 이 금액을 안정적인 시장 평균으로 단정하기는 어렵습니다.

전체 실거래 평균은 385,000,000원이지만, 2021년의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 또한 과거 거래 일부는 전용 73.04㎡로, 이번 물건의 비교 대상인 78.44㎡와 차이가 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 2026년 1월 동일 전용면적 거래 300,000,000원을 우선 참고하는 것이 타당합니다.

현재 최저매각가 119,364,000원은 최근 12개월 평균의 39.8%입니다. 산출상 매수인 인수가 없으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액 역시 119,364,000원입니다. 이 기준에서는 최근 실거래가격보다 크게 낮은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,364,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에, 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권의 순위에 따라 배당하는 구조입니다. 현재 예상배당에서 선순위 부산은행은 채권최고액 기준 전액을 배당받지만 후순위 피에프씨테크놀로지스는 상당 부분 미배당이 발생합니다.

집행비용 2,471,096원은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 채권자의 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 우선변제채권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

근저당권 채권최고액 합계는 255,300,000원, 예상 채권자 배당 합계는 116,892,904원입니다. 이에 따른 미배당액은 138,407,096원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이는 채권최고액을 이용한 배당 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액에 대한 확정 판단은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 인수액은 0원

현재 회차를 포함한 유찰 시나리오입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 각 시나리오에서 산출된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당 규모는 낙찰가가 내려갈수록 커집니다.

미래 회차는 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 매각조건 변경은 별도 확인이 필요하며, 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 산출에 따른 값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 1988년 7월 준공된 108세대 아파트로, 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 본건은 6층 609호이며 감정평가상 현상은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 소화기, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 등으로 기재되어 있습니다.
• 접도. 남동측으로 약 25미터, 남서측으로 약 6미터 내외의 도로에 각각 접합니다. 대지의 형상은 남동하향 완경사지대 내 가장형으로 평가되었습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역과 제2종전용주거지역 관련 사항이 확인되고, 자연녹지지역 접합 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 정비사업. 토지이용 관련 자료에 소규모주택정비사업의 사업시행구역 포함이 표시되어 있습니다. 실제 사업 진행 단계, 권리 산정, 조합 관련 부담금 및 매수인 권리 승계 조건을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 해당 표시만으로 사업 수익성을 단정할 수는 없습니다.
• 환금성. 108세대 규모와 1988년 준공 이력, 최근 실거래 표본 부족 및 가격 하락 추세를 함께 고려해야 합니다. 최저가의 할인율과 별개로 실제 매도 가능한 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서를 대조해 대항력·인수 위험을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2019.11.13 부산은행 근저당권을 기준으로 2024년 피에프씨테크놀로지스 근저당권과 2025년 임의경매개시결정의 매각 소멸 여부를 확인하세요.
• 실거래 표본 확인. 최근 12개월 거래는 300,000,000원 1건입니다. 이 거래와 본건의 층·향·내부상태 차이를 확인하고, 가격 추세 -26.2%를 반영해 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 정비사업 확인. 소규모주택정비사업 시행구역 관련 현황, 사업 단계, 조합원 지위 및 비용 부담 가능성을 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 준공 시기와 지상 6층 최상층에 위치한 점을 고려해 옥상 방수, 누수, 배관, 창호, 난방설비와 공용부분 보수 이력을 확인하는 것이 중요합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 명도 협의 가능성을 파악하고, 체납 관리비 및 공용부분 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 크게 낮아졌다. 이제 실제 가치를 확인할 차례”

부산 민락동 태창파크맨션 609호는 감정가 348,000,000원에서 최저매각가 119,364,000원까지 하락한 3회 유찰 아파트입니다. 최근 동일 평형 실거래 300,000,000원과 비교하면 최저가가 39.8% 수준이라는 점에서 가격상 주목할 만합니다.

권리구조도 비교적 단순합니다. 2019년 부산은행 근저당권을 말소기준으로 2024년 후순위 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 산출상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유 및 대항력 임차인 존재 여부를 최종 확인해야 합니다.

이 물건의 핵심 리스크는 최근 가격 추세 -26.2%, 3회 유찰, 1988년 준공 건물의 노후도와 환금성입니다. 또한 정비사업 시행구역 관련 사항은 향후 권리와 비용 부담에 영향을 줄 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

결론적으로, 등기상 권리는 비교적 정리되어 있고 현재 최저가의 가격 경쟁력은 높지만, 점유·정비사업·물건 상태·하락장 위험이 해소되어야 실제 매입가치를 판단할 수 있습니다. 단순한 할인율만 보고 응찰하기보다는 실질취득비용과 향후 매도가격을 함께 검증하는 조건부 접근이 적절합니다.