부산지방법원 2025타경5464. 부산 남구 대연동 승원빌라 4층 401호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최홍석으로, 2017.10.23. 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 근저당 설정일인 2019.02.19.보다 앞선 2017.12.15.입니다. 임차인 이충하는 그날 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받아, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
을구 10번 임차권등기는 2023.12.27.에 들어왔지만, 그 등기에 적힌 임대차계약일은 2017.12.10., 주민등록일·점유개시일·확정일은 모두 2017.12.15.입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 별개로, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 문제가 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 639-13 승원빌라 4층 401호 · 부산광역시 남구 용소로64번길 79 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 최홍석 (2017.10.23. 소유권이전 · 거래가 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 이충하 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19. 을구 9번 근저당권 · 김영만 · 채권최고액 30,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이충하 | 주거용 건물 전부 · 2017.12.15. 확정일자 2017.12.15. | 135,000,000원 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 현재 회차 미배당 33,650,400원 |
| 성명 기재 불명확 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 성명 기재 불명확 | 주거 · 2017.12.15. 확정일자 2017.12.15. | 135,000,000원 배당요구 2025.08.07. | 대항력 有 기재 우선변제 有 기재 동일인 여부 확인 |
이충하 외에도 명세서상 성명이 명확하지 않은 점유·임차 기재가 있습니다. 하나는 전입일·보증금이 미상이라 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 또 하나는 이충하와 동일한 2017.12.15. 전입·확정일 및 135,000,000원 보증금이 기재되어 있으나, 동일인인지 별개의 임차인인지 자료만으로 확정할 수 없습니다. 가격·인수 계산은 배당표에 명시된 이충하의 보증금과 현재 인수액을 기준으로 하되, 이 불명확 기재가 별도 임차관계로 확인될 경우 위험은 더 커질 수 있습니다.
③ 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 약 135,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 승계하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가가 103,600,000원, 72,520,000원, 50,764,000원으로 내려가는 것을 곧바로 ‘매입원가 하락’으로 읽으면 안 됩니다. 가격 비교의 중심은 계속 보증금 약 135,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 103,600,000원 | 33,650,400원 | ≈135,000,000원 중심 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 72,520,000원 | 64,185,360원 | ≈135,000,000원 중심 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,764,000원 | 85,549,752원 | ≈135,000,000원 중심 |
배당표에는 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 금액은 보증금과 정확히 일치하지 않습니다. 그러나 대항력 인수형의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 135,000,000원 수준의 실질취득 구조를 중심으로 봐야 합니다.
④ 시세 비교 — 103,600,000원이 아니라 135,000,000원으로 비교
제공된 승원(639-13) 실거래는 2022.04.과 2022.07.의 145,000,000원 2건입니다. 평균·최신·최저·최고가가 모두 145,000,000원입니다. 단순 최저가 103,600,000원은 이 기준의 71.4%라 큰 할인처럼 보이지만, 그것은 인수보증금을 제외한 숫자입니다.
실질취득을 약 135,000,000원으로 놓으면 145,000,000원의 약 93.1%로, 차이는 10,000,000원입니다. 더구나 비교 거래의 면적은 58.02㎡이고 대상 기준 면적은 52.47㎡로 일치하지 않으며, 실거래도 2022년 2건뿐입니다. 따라서 “시세보다 크게 싸다”는 결론은 금물입니다. 확인 가능한 참고가격보다 낮기는 하지만, 표본의 시점·면적·거래량을 감안하면 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 58.02㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2022.04 | 58.02㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 참고 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 이충하 보증금 · 우선변제 | 135,000,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 근저당 · 김영만 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 76,226,712원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이충하 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,250,400원을 제외한 101,349,600원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 33,650,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 김영만 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매신청채권에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부경대학교 대연캠퍼스 서측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 시내버스정류장, 도보 약 10분 거리에 도시철도 2호선 대연역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 포장도로, 서측 약 3미터 막다른 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 승원(639-13)은 8세대, 1997.10.14. 사용승인된 소규모 공동주택이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래표본이 적어 아파트 대단지처럼 시세를 촘촘하게 확인하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 103,600,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 33,650,400원 인수 문제가 있습니다. 가격 판단 기준은 약 135,000,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 72,520,000원·50,764,000원으로 최저가가 떨어지면 인수액은 각각 64,185,360원·85,549,752원으로 증가합니다.
- 임차관계 원본 대조. 이충하 외에 성명·보증금·전입관계가 명확하지 않은 기재가 있으므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람 등 원본 관계를 확인해야 합니다.
- 이충하 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 임대차계약과 경매 신청채권의 실체를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 과신 금지. 비교 실거래는 2022년 2건이고 58.02㎡로 대상 기준 52.47㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 145,000,000원은 참고값으로만 사용해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “135,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건의 함정은 숫자가 크게 내려간 최저가입니다. 감정가 148,000,000원에서 한 번 유찰되어 103,600,000원이 됐고, 제공된 실거래 145,000,000원과 단순 비교하면 71.4%에 불과합니다. 하지만 이 물건에는 2017.12.15.부터 대항력을 갖춘 것으로 조사된 임차인 이충하의 135,000,000원 보증금이 먼저 자리합니다.
현재 회차에서는 그중 101,349,600원이 배당되고 33,650,400원이 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 오히려 커집니다. 그래서 이 사건은 “1억 초반에 살 수 있는 물건”이 아니라 “실질적으로 약 135,000,000원을 부담하는 물건”으로 봐야 합니다. 그 금액은 참고 실거래 145,000,000원보다 낮지만, 비교거래가 2022년 2건에 불과하고 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 성명 불명확 임차기재와 관계인 가능성까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 할인은 작고, 권리 확인 난도는 높은 물건. 이 사건의 결론입니다.
