부산지방법원 2025타경5465. 해운대구 재송동 센텀파미르 103동 3층 303호 아파트입니다. 감정가는 282,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 197,400,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 현재 소유자는 김미련·이기룡으로 각 2분의 1 공유지분을 보유하고 있습니다. 현재 등기에는 근저당권과 압류가 없고, 이번 경매의 기준이 되는 등기는 2025.06.27. 김미련의 강제경매개시결정입니다.
이 물건에서 가격은 분명한 장점입니다. 센텀파미르 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건 평균은 277,750,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 280,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 71.1%로 내려와 있습니다. 다만 신청채권액이 확인되지 않아 배당계산에서는 채권자 김미련의 배당액을 0원으로 두고 있어, 배당표의 소유자 잔여액을 실제 확정 잔여액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1029 센텀파미르 103동 3층 303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.1253㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물 중 3층 303호 |
| 현재 소유자 | 김미련 2분의 1 · 이기룡 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 김미련 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권은 없다
임차인 조사 내역은 없습니다. 매수인 인수액도 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산됩니다. 과거에는 중소기업은행 근저당, 이기룡 근저당, 드림자산대부 근저당과 카드사 가압류 등이 있었지만 모두 이미 말소되었습니다. 특히 이현정 지분에 설정됐던 2022.05.06. 드림자산대부 근저당과 이후 가압류·임의경매는 2024.07.24. 임의경매 매각을 거쳐 2024.08.21. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 71.1%
센텀파미르 동일 면적 거래는 최근 12개월에 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 277,750,000원, 최저 거래는 240,000,000원, 최고 거래는 302,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.07. 6층 거래도 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.09㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.09㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.09㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.09㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.09㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.09㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.09㎡ | 15 | 284,000,000원 |
| 2026.03 | 84.09㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 84.09㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2025.10 | 84.09㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 84.09㎡ | 14 | 302,000,000원 |
| 2025.08 | 84.09㎡ | 17 | 282,000,000원 |
| 평균 | 84.09㎡ | 12건 | 277,750,000원 |
현재 최저매각가 197,400,000원은 최근 12개월 평균 277,750,000원의 71.1%입니다. 감정가 282,000,000원은 최근 평균과 가까운 수준이었지만 한 차례 유찰되면서 가격대가 크게 낮아졌습니다. 동일 면적 최근 거래 가운데 최저 거래가도 240,000,000원이므로 현재 회차는 실거래 범위 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 2. 갑구 16번 경매개시결정 · 김미련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,836,400원 |
경매개시 채권자의 채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 배당 계산에서 제외된 상태입니다. 집행비용 3,563,600원만 반영한 계산상 잔여가 193,836,400원이며, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 197,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 138,180,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 96,726,000원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 282,000,000원의 70%인 197,400,000원입니다. 추가 유찰 시 데이터상 다음 시나리오는 138,180,000원, 이후 96,726,000원입니다. 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 신재초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대연립주택·단독주택 및 관련 근린상가로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 21층 건물의 3층 303호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 남서하향 경사지 내 2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·공동주택용지이며, 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 센텀파미르 373세대, 사용승인일은 2009.06.19.이며 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강제경매 원인 확인. 경매개시 채권자 김미련의 채권액이 확인되지 않으므로 집행권원과 청구 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 현재 소유권은 김미련·이기룡 각 2분의 1 공유 구조입니다. 실제 매각 목적물과 매각물건명세서 기재를 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항표상 미상이고 임차인 조사 내역은 없습니다. 현장 점유 상태와 전입세대 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 평균 277,750,000원, 최신 거래 280,000,000원, 최근 최저 거래 240,000,000원을 현재 최저가 197,400,000원과 함께 비교하세요.
- 배당표 과신 금지. 표시된 소유자 잔여 193,836,400원은 채권액 미상을 반영하지 못한 계산값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 핵심은 강제경매 원인 확인”
현재 숫자만 보면 가격 경쟁력은 분명합니다. 감정가 282,000,000원에서 한 차례 유찰되어 197,400,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 277,750,000원의 71.1%입니다. 최신 거래도 280,000,000원이며 최근 실거래 최저도 240,000,000원이라 현재 회차 가격은 실거래 구간보다 낮습니다.
권리 역시 현재 등기부만 보면 단순합니다. 과거 근저당·가압류·임의경매 등기는 이미 말소됐고, 현재 근저당권과 압류는 없으며 임차인 조사도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이번 강제경매의 채권자가 현재 공유자인 김미련이고 채권액이 확인되지 않은 점은 반드시 별도 확인해야 합니다. 가격은 합격권, 등기상 인수는 0원, 최종 판단의 열쇠는 이번 강제경매의 집행권원·매각범위·실제 점유 확인입니다.
