부산지방법원 2025타경5476. 해운대구 중동 럭키골든스위트 2층 204호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 이용으로 탐문됐습니다. 건물은 2019.12.06 사용승인된 지하5층·지상23층 건물이며, 비교 대상 면적은 29.9639㎡입니다. 현재 소유자는 럭키개발주식회사입니다.
겉으로 드러난 가격만 보면 매우 강한 할인입니다. 감정가 159,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 111,300,000원입니다. 하지만 이 사건은 가격부터 볼 물건이 아닙니다. 2022.03.02 설정된 장도영 전세권 155,000,000원이 2023.04.03 양영철 근저당보다 앞서기 때문입니다. 일반적인 순위만 놓고 보면 선순위 권리이지만, 본건에서는 장도영이 경매 채권자로 다시 등장하고 청구액 역시 전세금과 같은 155,000,000원이며, 예상배당표도 장도영 전세권을 우선 배당 대상으로 잡고 있습니다. 따라서 인수 0원이라는 결론의 전제가 실제 매각조건과 일치하는지 확인하는 것이 이 사건의 첫 번째 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5476 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층 204호 · 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 이용 탐문 |
| 비교대상 면적 | 29.9639㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 및 지상23층 · 2층 · 사용승인 2019.12.06 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장도영 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
임차·점유 관계 — 미상 항목을 남겨두고 보수적으로
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주연 | 미상 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 장도영 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2022.03.02 · 주민등록일자 없음 | 155,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2023.05.30 | 전세권 처리 확인 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인필수 |
| 내용없 | 주거 | 2025.08.05 | 155,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
박주연의 전입일 2025.06.09과 ‘내용없’의 2025.08.05는 모두 말소기준 2023.04.03보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 장도영은 임차권등기에 주민등록일자와 확정일자가 없고, ‘기사항전’ 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 장도영은 임차권뿐 아니라 2022.03.02 선순위 전세권도 갖고 있어 하나의 이름을 단순 임차인 보증금으로만 해석하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 표본 시점은 오래됐다
럭키골든스위트의 면적 일치 실거래는 2024.05 2건입니다. 평균 280,370,000원, 최저 277,190,000원, 최고이자 최신 거래는 283,550,000원입니다. 현재 최저가 111,300,000원은 이 평균의 39.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3 | 283,550,000원 |
| 2024.05 | 29.43㎡ | 3 | 277,190,000원 |
| 평균 | 29.9639㎡ | 2건 | 280,370,000원 |
가격 차이는 분명 큽니다. 다만 비교 거래가 모두 2024.05이고 표본도 2건뿐입니다. 매각기일은 2026.08.18이므로 이 숫자를 현재 시세로 그대로 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 가격보다 선순위 전세권과 점유관계 확인이 우선이어서, 39.7%라는 숫자만 보고 “무조건 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 장도영 | 155,000,000원 | 108,941,800원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 양영철 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권 287,669,700원 중 108,941,800원이 배당되고, 부족액은 178,727,900원입니다. 장도영의 155,000,000원 전세권도 전액 배당되지 않습니다. 그럼에도 현재 배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동, 해운대초등학교 남동측 인근으로 아파트와 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 중동역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복6차선 해운대해변로, 서측 약 8미터 및 남서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구(해운대온천)·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역(90m 이하) 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 5,311,000원/㎡, 토지면적 1,348.0㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 럭키골든스위트는 100세대, 사용승인일은 2019.12.06입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 5번 장도영 전세권 155,000,000원이 실제 매각조건에서 소멸하는지, 매각으로 소멸되지 않는 권리 기재를 최우선 확인해야 합니다.
- 장도영의 지위 확인. 전세권자·임차권자이면서 본건 임의경매개시결정 채권자로 나타나고 청구액도 155,000,000원입니다. 이 동일성을 원문 문건에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’은 전입일·보증금이 미상이고 장도영 역시 주민등록일자·확정일자가 없어 대항력 확정이 불가능합니다.
- 박주연·내용없. 각각 2025.06.09, 2025.08.05 전입으로 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 실제 점유관계와 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 2025.07.15 국 압류와 2025.12.12 해운대구 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2024.05 2건뿐입니다. 280,370,000원 평균을 2026.08.18 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 입찰 직전 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “39.7% 할인”보다 먼저 봐야 할 한 줄
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 159,000,000원이 한 번 유찰돼 111,300,000원까지 내려왔고, 2024.05 동일 면적대 실거래 평균 280,370,000원과 비교하면 39.7%입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 장도영 전세권 155,000,000원이 매각으로 확실히 정리되는가입니다.
장도영이 본건 경매 채권자이고 청구액도 전세금과 같은 155,000,000원이며, 배당표에서도 장도영 전세권에 우선 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하는 점은 소멸 구조를 강하게 시사합니다. 하지만 동시에 선순위 전세권이라는 등기 사실과 대항력 미상 점유 항목이 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확정이 먼저”입니다. 인수 0원이 원문에서 확정되면 가격 검토 단계로 넘어갈 수 있지만, 그 확인 없이 최저가만 보고 응찰할 사건은 아닙니다.
