부산지방법원 2025타경5476. 럭키골든스위트 2층 204호는 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 현황상 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 가장 먼저 볼 권리는 2022.03.02 설정된 장도영의 전세권 155,000,000원입니다. 이 권리는 2023.04.03 양영철 근저당권보다 먼저 설정되어 있고, 등기 권리판정에서도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다.
반면 2023.05.30 장도영 명의 주택임차권등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 주택임차권에는 주민등록일자와 확정일자가 없고 점유개시일자는 2022.03.02로 기재되어 있어, 임차인으로서의 대항력은 단정할 수 없고 ‘가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 인수위험은 대항력을 확정한 임차보증금이 아니라, 그보다 앞서 설정된 선순위 전세권 자체에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5476 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 2층 204호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.9639㎡ · 공부상 업무시설, 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 및 23층 · 사용승인 2019.12.06 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 장도영 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 말소기준보다 앞선다
② 점유·임차 관계 — 장도영은 대항력 확정이 아니라 ‘미상’
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주연 | 미상 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장도영 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2022.03.02 · 주민등록일자 없음 | 155,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 선순위 전세권 인수검토 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 내용없 | 주거 | 2025.08.05 | 155,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박주연과 2025.08.05 전입으로 기재된 내용없은 말소기준일인 2023.04.03보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 장도영은 임차권등기에 주민등록일자가 없어 임차인 대항력 자체는 확정할 수 없습니다. 기사항전 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 77,910,000원이 아니라 실질취득 약 155,000,000원
럭키골든스위트 전용 29.9639㎡와 면적이 매칭되는 실거래는 2건입니다. 모두 2024.05 거래로, 3층에서 283,550,000원과 277,190,000원에 거래됐고 평균은 280,370,000원입니다. 최신 거래는 283,550,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 30.0㎡ | 3 | 283,550,000원 |
| 2024.05 | 29.43㎡ | 3 | 277,190,000원 |
| 평균 | 29.9639㎡ | 2건 | 280,370,000원 |
가격판단을 최저가 77,910,000원에 놓으면 실거래 평균의 27.8%라는 극단적인 할인처럼 보이지만, 선순위 전세권 인수형으로 보면 그 비교는 잘못된 기준이 됩니다. 실질취득은 약 155,000,000원 수준을 기준으로 봐야 하고, 이 금액은 제공된 실거래 평균 280,370,000원과 최신 거래 283,550,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 모두 2024.05 거래이므로, 현재 가격 판단의 신뢰도를 높이려면 입찰 전 최신 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 장도영 | 155,000,000원 | 76,107,620원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 양영철 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,802,380원을 제외한 76,107,620원이 장도영 전세권에 배당되고, 양영철 근저당·주택도시보증공사 가압류·강문수 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 287,669,700원 중 예상배당은 76,107,620원이며 미배당은 211,562,080원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 전세권 부담은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 장도영 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 211,562,080원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 234,514,366원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 38,175,900원 | 37,088,734원 | 250,580,966원 |
유찰이 반복되면 매각가는 77,910,000원에서 54,537,000원, 38,175,900원으로 내려가지만 장도영에게 돌아가는 예상배당도 함께 감소합니다. 따라서 선순위 전세권 미배당분을 매수인이 승계하는 해석이라면 낙찰가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 이 물건은 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 방식으로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 해운대초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 해운대해변로 왕복 6차선 간선도로, 서측 약 8미터 및 남서측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 규모. 럭키골든스위트는 100세대, 사용승인일은 2019.12.06입니다. 제공된 면적 매칭 실거래는 2건입니다.
- 토지. 공시지가 5,311,000원/㎡, 토지면적 1,348.0㎡이며 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 확인. 을구 5번 장도영 전세권 155,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당 전세금이 매수인에게 남는지 매각물건명세서 원문으로 확정해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 77,910,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 선순위 전세권 인수 시 실질취득 약 155,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 장도영 관계 확인. 장도영은 전세권자·임차권자·경매개시 채권자로 나타나며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약관계와 경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 기사항전은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 박주연 역시 보증금이 확인되지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 거래는 2024.05의 2건이므로 2026.09.22 입찰 전 최신 거래와 호가를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이고 실제 주거용으로 탐문됐으므로 금융·세금·임대 운영 시 용도 차이를 반영해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “77,910,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 159,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가 77,910,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 280,370,000원과의 차이도 매우 커 보입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격표가 아니라 2022.03.02 장도영 전세권 155,000,000원입니다.
이 전세권은 말소기준인 2023.04.03 양영철 근저당보다 앞서고, 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 이 전세권이 존속한다면 실질취득 부담은 최저가가 아니라 약 155,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다. 그래도 제공된 실거래 280,370,000원보다 낮아 가격 여지는 있지만, 이 판단의 전제인 전세권 소멸·인수 여부가 아직 가장 큰 변수입니다.
가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류. 매각물건명세서에서 선순위 전세권의 처리와 장도영의 법적 지위를 확정하기 전에는 77,910,000원이라는 최저가만 보고 안전한 저가매수로 판단해서는 안 됩니다.
