부산지방법원 2025타경5490. 기장군 정관읍 매학리 475-21의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물 기호(가,나)는 근린생활시설(제조업소)입니다. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이고, 토지 자료상 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 면적은 2,513㎡입니다. 소유자는 권보성으로 2022.11.23. 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 현재 권리분석의 기준점입니다. 2017년부터 존재했던 중소기업은행 근저당권들은 2022.11.23. 해지로 말소됐고, 새로 설정된 을구 9번 근저당 이후에 오해순·주식회사대광양초산업의 근저당, 기술보증기금·근로복지공단·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·부산신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·국의 압류 및 후순위 근저당권에 대한 가처분이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5490 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 475-21 · 부산광역시 기장군 정관읍 정관상곡1길 27-101 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 · 전기설비·위생 및 급·배수 설비 |
| 토지 | 지목 대 · 공업용 · 2,513㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권보성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,704,332,480원 / 1,892,327,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,274,992,782원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1,2-2,2-3,2-4) 포함 · 제시외 컨테이너박스 제외 · 목록 4,5,6 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.11.23. 을구 9번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며 채무자는 권보성입니다. 2025.06.16. 이 근저당권 중 276,211,892원이 기술보증기금에 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 일부 이전됐습니다. 이후 설정·등기된 근저당·가압류·압류·가처분 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%이지, 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 1,892,327,000원으로 감정가 2,704,332,480원의 70% 회차입니다. 한 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 내려왔지만, 이 물건은 실제 거래 시세와 직접 비교되는 값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 총 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,892,327,000원 | 1,826,019,725원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,324,628,900원 | 2,388,040,844원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 927,240,230원 | 2,781,455,627원 | 미충족 |
유찰이 진행될수록 매수인의 매각대금은 낮아지지만, 이는 곧 채권자 측 미배당 증가로 이어집니다. 현재 회차에서는 총 신고채권 3,697,023,455원 중 1,871,003,730원이 배당되고 1,826,019,725원이 미배당으로 남습니다. 배당 부족 자체는 후순위 채권자의 문제이며, 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,892,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,323,270원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 오해순 | 400,000,000원 | 71,003,730원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 주식회사대광양초산업 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 697,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 9,542,010원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 151,131,443원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 403,850,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 부산신용보증재단 | 35,000,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 제공된 채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션입니다. 집행비용은 21,323,270원, 채권자 총 예상배당은 1,871,003,730원, 미배당은 1,826,019,725원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 권리보다 더 중요한 현장 확인 포인트
- 일괄매각. 여러 목록이 하나의 매각단위로 묶여 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 1-1, 2-2, 2-3, 2-4는 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 제시외 컨테이너박스는 매각대상에서 제외됩니다. 현장에 존재하는 시설과 실제 취득 범위를 구분해야 합니다.
- 지분매각. 목록 4,5,6은 지분만 매각됩니다. 전체 소유권을 취득하는 물건과 동일하게 판단할 수 없습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상곡마을회관 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공장·근린생활시설·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 기호(가,나)는 근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 지목 대, 공업용, 완경사, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 413,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되며 보전녹지지역·공익용산지와 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 계획 제한. 일부는 소로2류에 저촉되고 도시관리계획 입안중이며, 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 분리해서 판단. 최저가 1,892,327,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 보지 마세요.
- 지분 범위 확인. 목록 4,5,6의 지분매각 범위와 취득 후 이용·처분 가능성을 원본 목록에서 대조하세요.
- 제시외 범위 대조. 매각에 포함되는 제시외 건물 1-1,2-2,2-3,2-4와 제외되는 컨테이너박스를 현장에서 식별해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상인 만큼 실제 사용자·점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·보전녹지지역·공익용산지·가축사육제한구역 및 도시관리계획 입안중 사항이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 존재하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 각 매각목록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 방향이 선명합니다. 2022.11.23. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 근린생활시설(제조업소)·토지·일부 지분매각·제시외 포함과 제외가 복합돼 있어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 물건 범위와 적정 가격 검증은 보수적으로”입니다. 특히 목록 4,5,6의 지분매각, 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너박스, 실제 점유관계를 확인한 뒤 현재 최저가 1,892,327,000원이 실제 취득가치에 맞는지를 따져야 합니다. 권리만 보고 들어가는 사건이 아니라, 현장·목록·가격을 함께 맞춰야 하는 사건입니다.
