부산지방법원 2025타경5490. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 475-21에 소재한 근린생활시설(제조업소) 및 토지가 경매로 나왔습니다. 감정가가 약 27억 원인데, 세 번의 유찰 끝에 최저매각가는 약 9.27억 원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 적정 가격을 쉽게 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 공장형 건물의 활용도, 녹지지역 규제, 일부 토지의 지분매각, 제시외 시설의 소유·사용관계까지 함께 따져야 합니다.
권리관계도 살펴볼 부분이 많습니다. 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원을 말소기준으로, 그 뒤에 다수의 근저당권·가압류·압류가 설정됐습니다. 특히 후순위 근저당권에는 사해행위취소를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소청구권 관련 가처분도 존재합니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 복잡한 담보관계와 실제 점유·매각범위에 대한 검증은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5490 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 475-21 도로명: 부산광역시 기장군 정관읍 정관상곡1길 27-101 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 단층 건물 · 전기·위생·급배수 설비 |
| 토지 현황 | 토지면적 표기 2,513㎡ · 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 토지 권리범위 | 목록 4·5·6 지분매각 — 실제 취득 지분 및 면적 별도 확인 |
| 소유자 | 권보성 (2022.11.23 소유권이전 · 매매 원인 2022.05.13) |
| 감정가 | 2,704,332,480원 |
| 최저매각가 | 927,240,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,274,992,782원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.11.23 · 을구 9번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 2-2, 2-3, 2-4) 포함 · 제시외 컨테이너박스 제외 · 목록 4·5·6 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 기업은행 근저당
현재 권리분석의 기준은 2022.11.23 설정된 중소기업은행의 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 2017~2018년에 설정됐던 종전 중소기업은행 근저당권들은 2022.11.23 해지·말소됐습니다. 이후 설정된 오해순·주식회사대광양초산업의 근저당권 및 다수의 가압류·압류·담보권 관련 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임대차 — 인수 0원만 믿으면 안 된다
확인된 임차인 명세는 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 확정하거나, 공장형 건물의 현재 점유자가 소유자뿐이라고 단정할 수 없습니다.
특히 제조업소는 일반 주택과 달리 사업장 운영자, 시설 사용자, 기계·장비 소유자, 토지 사용관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 현장조사로 사업자 점유, 시설물의 소유자, 유치권 주장 여부 등을 점검하고 인도 및 철거 비용까지 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
감정가는 2,704,332,480원, 현재 최저매각가는 927,240,000원입니다. 3회 유찰된 현재 가격은 감정가 대비 34.29% 수준입니다. 하지만 이는 감정평가액에 대한 비율이지, 최근 시장 거래가격 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 매각 기준가격 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 2,704,332,480원 | 100% | — |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 927,240,000원 | 34.29% | 2,781,455,855원 |
| 4회 유찰 시 | 649,068,000원 | 24% | 3,056,846,135원 |
| 5회 유찰 시 | 454,347,600원 | 16.8% | 3,249,619,331원 |
후속 회차 가격은 유찰 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고로 재확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
세 번이나 유찰됐다는 사실은 단순한 가격 기회로만 해석하기 어렵습니다. 산업용·제조업소 물건은 주거용 부동산보다 매수 대상이 제한될 수 있고, 건물의 용도와 허가 상태에 따라 활용 가능한 업종도 달라집니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 환금성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 927,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,672,400원 |
| 1. 을구 9번 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 915,567,600원 |
| 2. 을구 12번 · 오해순 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 · 주식회사대광양초산업 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 · 기술보증기금 | 697,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 · 근로복지공단 | 9,542,010원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 · 중소벤처기업진흥공단 | 151,131,443원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 · 중소기업은행 | 403,850,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 · 부산신용보증재단 | 35,000,002원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 수치이며, 실제 피담보채권 잔액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·법정 우선채권·미확인 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서는 집행비용 11,672,400원을 제외한 915,567,600원이 선순위 근저당권 배당 재원으로 계산됩니다. 채권총액 3,697,023,455원에 비해 매각대금이 크게 부족하므로, 계산상 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 예상 미배당액은 2,781,455,855원입니다.
⑤ 매각범위 — 포함 건물과 제외 시설을 구분해야 한다
이 사건은 일괄매각입니다. 매각물건명세서상 제시외 건물 중 1-1, 2-2, 2-3, 2-4는 매각에 포함됩니다. 반면 제시외 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 4·5·6은 지분매각으로 기재돼 있습니다.
| 구분 | 매각 처리 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 기본 건물·토지 | 일괄매각 | 각 목록의 표시·면적·권리범위 |
| 제시외 건물 1-1, 2-2, 2-3, 2-4 | 매각 포함 | 실제 위치·구조·적법성·사용 상태 |
| 제시외 컨테이너박스 | 매각 제외 | 소유자·점유자·이전 및 철거 협의 |
| 목록 4·5·6 | 지분매각 | 지분율·공유자·독점 사용 가능 여부 |
제조업소에서는 건물 자체보다도 부속 공간, 외부 작업장, 적치장, 차량 진입로가 실제 활용가치를 좌우할 수 있습니다. 따라서 현장에서 사용하는 전체 공간과 경매로 취득하는 법률상 범위가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지규제·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 상곡마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장, 근린생활시설, 자연림 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 제조업소 특성상 대형차 진입·회차·상하차 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며, 근린생활시설(제조업소)로 이용되고 있습니다. 전기·위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지 현황은 지목 대, 공업용 이용, 완경사, 사다리형, 세로한면(가) 접도 조건으로 기재돼 있습니다. 토지면적 표기 2,513㎡와 실제 매각 지분별 면적은 구분해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 포함되며, 일부 대상에는 보전녹지지역, 공익용산지 관련 제한이 기재돼 있습니다. 각 토지 목록별 규제를 개별 확인해야 합니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역이 기재돼 있으며, 일부에는 도로 관련 사항, 소로2류 저촉, 도시관리계획 입안중 사항이 포함됩니다. 향후 건축·증축·용도변경 가능성은 관계 법령과 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 표기는 413,500원/㎡입니다. 이는 경매 전체 물건의 시장가격이나 공유지분의 매각가치를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 부동산보다 사용 목적과 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력에 더해 지분매각·제시외 건물·녹지지역 규제가 결합돼 있어 재매각 또는 임대수익화 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기 및 말소기준. 을구 9번 중소기업은행 근저당권과 그 후순위 근저당권·가압류·압류·가처분의 현재 상태를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 일부 대위변제. 기술보증기금의 276,211,892원 근저당권 일부 이전과 별도 가압류 청구금액의 관계를 구분하고, 배당표상 중복 계산 여부를 점검하세요.
- 점유·임대차. 실제 사업장 사용자를 확인하고 임대차계약서, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 인도 시점과 대항력 여부를 조사하세요.
- 목록 4·5·6 지분. 각 목록별 공유지분과 공유자, 이용·통행·관리 관계를 확인하세요. 토지 전체를 단독으로 사용할 수 있다고 가정하지 마세요.
- 제시외 건물. 포함 건물 1-1, 2-2, 2-3, 2-4의 위치와 면적을 확인하고, 제외 컨테이너박스의 소유권과 철거·이전 문제를 점검하세요.
- 건물 적법성. 제조업소 건축물대장, 사용승인, 현황과 공부의 일치 여부, 증축·용도변경 가능성 및 설비 상태를 확인하세요.
- 토지이용 제한. 자연녹지·보전녹지·공익용산지·도로 저촉 사항이 각 필지와 실제 취득 지분에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 지역의 유사 제조업소·토지 거래사례, 건물 잔존가치, 토지 사용 가능 면적, 활용 수익성을 별도로 분석하세요. 감정가의 34.29%라는 이유만으로 응찰하지 마세요.
- 명도·시설 비용. 사업장 이전, 장비 반출, 유치권 주장 가능성, 컨테이너 이전, 시설 정비 및 관리비 체납 여부를 점검하세요.
- 법원 원본 및 일정. 2026.10.27 매각기일과 일괄매각·지분매각 조건, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 활용가치
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 34.29%까지 내려온 최저매각가입니다. 그러나 감정가 대비 낮은 가격이 실제 시장 시세 대비 저렴한 가격을 의미하는 것은 아닙니다. 최근 실거래에 근거한 시세 검증 없이 할인율만 보고 가격 경쟁력이 있다고 판단하기는 어렵습니다.
등기상 권리관계는 2022년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았고, 일부 목록의 지분매각과 제시외 시설 처리 문제가 남아 있습니다. 이런 요소들은 실제 사용 가능 범위, 명도비용, 향후 매각 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
종합 판단은 보수적 접근(C등급)입니다. 현재 가격만으로 저가 매수 여부를 판정하기 어렵고, 지분·점유·시설물·토지규제·환금성에 대한 현장 검증이 먼저입니다. 권리상 후순위 채무의 소멸 가능성이 높다는 장점은 있으나, 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 소유하고 어떻게 사용할 수 있는가에 있습니다.
