부산지방법원 2025타경5523. 해운대구 좌동 엘지아파트 124동 10층 1002호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트), 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 49.83㎡입니다. 소유자는 이지영이며 2012년 157,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.12.05. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 211,200,000원입니다. 2022년 추가 근저당 54,450,000원과 2025년 소상공인시장진흥공단 가압류 63,252,570원, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 이창학의 전입일은 2023.06.30으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2025.07.10. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 알 수 없습니다. 이 미상 금액은 배당 결과에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 권리관계상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1398 엘지아파트 124동 10층1002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 대천로103번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 동일면적 실거래 기준 | 전용 49.83㎡ |
| 소유자 | 이지영 (2012.10.10. 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 229,538,747원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
말소기준 이전의 과거 근저당들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 을구 8번 삼성화재해상보험주식회사 근저당입니다. 그 뒤 설정된 을구 9번 근저당과 갑구 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창학 | 미상 | 2023.06.30 | 미상 | 2025.07.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 83.3%
엘지아파트 동일면적 49.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 298,750,000원입니다. 현재 신건 최저매각가 249,000,000원은 이 평균의 83.3%로, 금액 차이는 49,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 11층 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.83㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 49.83㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 49.83㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 49.83㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 49.83㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 49.83㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 49.83㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 49.83㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 49.83㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2025.12 | 49.83㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 평균 | 49.83㎡ | 12건 | 298,750,000원 |
표본 최저 거래는 255,000,000원, 최고 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 249,000,000원은 이 12건 중 최저 거래가보다도 6,000,000원 낮습니다. 최신 2026.08. 거래 320,000,000원과 비교하면 71,000,000원 낮은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 54,450,000원 | 33,514,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 63,252,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 328,902,570원 중 예상 배당액은 244,714,000원, 미배당은 84,188,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 84,188,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 133,291,370원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 172,573,610원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 권리관계에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되지 않습니다. 1회 유찰 시 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원까지 최저가가 내려가며 각 회차의 매수인 인수 계산은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 상당초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 남측 인근 좌동순환로에 일반·급행 버스정류장이 있으며 북동측 인근에는 동해선 신해운대역이 소재합니다.
- 규모. 엘지아파트는 1,848세대이며 사용승인일은 1996.10.29입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층 건물로 개별난방, 위생·급배수, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로 아파트 및 부대시설 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 20미터 도로와 접하고 단지 내 도로망이 형성돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이창학의 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 최종 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인의 점유부분이 미상으로 표시돼 있어 실제 점유 범위와 인도 일정을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 신건 249,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 298,750,000원의 83.3%, 최신 거래 320,000,000원보다 71,000,000원 낮습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 임차 확인과 응찰가
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2016년 삼성화재해상보험 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이창학도 2023.06.30. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 신건 최저가 249,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 298,750,000원의 83.3%로 형성돼 있습니다. 다만 임차보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 권리 인수는 0원, 최근 실거래 대비 가격 위치는 낮고, 남은 핵심은 임차내역 원문 대조와 최종 응찰가 결정입니다.
