부산지방법원 2025타경5552. 해운대구 우동 현대아파트 12층 1204호가 대상이지만, 매각 범위는 호수 전체가 아닙니다. 현재 소유권은 오미화·오세환·오정환·오철환이 각각 4분의 1씩 공유하고 있고, 강제경매개시결정도 명확히 “10번 오세환 지분”에 대해서만 내려져 있습니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체의 단독소유자가 아니라 4분의 1 공유지분권자가 됩니다.

등기 자체는 비교적 단순합니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행·중소기업은행·부산은행·교보생명보험 등의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 등기 정보상 근저당과 압류도 없습니다. 이에 따라 이 사건에서는 2025.07.04. 경동건설주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 하며, 배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 현재는 지분경매

현재 등기 정보상 근저당은 0건, 압류도 0건입니다. 과거의 가등기·가압류·근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.07.04. 접수된 오세환 지분 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.

② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 확인 필요

임차인으로 신고된 자는 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제권에 따른 배당·인수 계산도 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 “미상임”으로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 호수 가격과 1/4 지분 가격을 섞으면 안 된다

현대아파트는 113세대이며, 비교 대상 전용면적은 84.96㎡입니다. 확인된 실거래 5건의 전체 평균은 287,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건 평균 280,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 250,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -4.0%로 하락했습니다.

오히려 지분경매에서는 최저가 할인율보다 무엇을 실제로 취득하는지가 먼저입니다. 이 사건은 1회 유찰돼 감정가 78,000,000원에서 54,600,000원으로 내려왔지만, 낙찰자가 확보하는 것은 여전히 전체 호수의 4분의 1 지분입니다. 최근 시장도 -4.0% 하락 추세이므로 단순 유찰 횟수만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권 159,946,383원 중 53,217,200원이 배당되고 106,729,183원이 미배당됩니다. 해당 미배당액은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 — 더 내려가도 인수액은 0원

유찰이 이어질수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 최저가가 더 낮아져도 취득 대상 자체가 4분의 1 지분이라는 사실은 변하지 않습니다.

⑥ 공유자 우선매수권 — 일반 아파트 경매와 다른 변수

따라서 외부 입찰자의 낙찰 자체가 금지된 경매는 아니지만, 일반적인 아파트 전체 매각과 달리 기존 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 변수로 두어야 합니다. 이 요소 역시 최저가만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기 어려운 이유입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해동초등학교 북측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 12층 1204호이며, 사용승인일은 1994.02.28입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,081,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없습니다.
• 시장. 전체 호수 최근 12개월 실거래 평균은 280,000,000원, 최신 거래는 250,000,000원이며 최근 구간은 과거보다 -4.0% 하락했습니다.
• 환금성 핵심. 아파트 자체의 실거래와 별개로, 이번 매각 대상은 전체가 아닌 4분의 1 지분이라는 점을 우선 반영해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 1204호 전체가 아니라 오세환의 4분의 1 지분만 취득합니다.
• 공유관계 확인. 오미화·오정환·오철환의 각 4분의 1 지분은 낙찰 후에도 남습니다.
• 우선매수권 확인. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 매각기일 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 시세 착시 경계. 54,600,000원을 전체 호수 실거래 250,000,000원·280,000,000원과 직접 비교해 초저가라고 판단하지 마십시오.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거보다 -4.0%로 하락했습니다. 전체 평균 287,000,000원만 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 신청채권 미배당 106,729,183원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.14 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사·매각기일 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 봐야 할 것은 ‘1/4’

이 사건은 표면적으로 보면 감정가 78,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 54,600,000원으로 내려온 아파트입니다. 등기상 근저당과 압류도 없고, 매수인 인수액도 0원이라 권리만 보면 단순해 보입니다.

그러나 핵심은 가격표보다 소유권의 범위입니다. 경매 대상은 오세환의 4분의 1 지분이고, 나머지 세 공유자의 지분은 그대로 남습니다. 여기에 공유자 우선매수권이 있으며, 최근 전체 호수 실거래 추세도 -4.0%입니다. 따라서 전체 아파트 실거래가 250,000,000원 또는 최근 12개월 평균 280,000,000원과 최저가 54,600,000원을 그대로 비교해 “싸다”고 결론 내리는 방식은 적절하지 않습니다.

등기상 인수는 깨끗하지만, 투자 구조는 단순하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 4분의 1 공유지분이라는 제한과 공유자 우선매수 가능성을 감수할 만큼 입찰가격이 충분한가입니다.