부산지방법원 2025타경5571. 부산 수영구 광안동 월드파크 2동 1501호에 나온 강제경매 물건입니다. 감정가는 268,000,000원인데 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 91,924,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 그런데 등기부를 보면 전혀 다른 이야기가 시작됩니다. 2025.03.10. 등기된 이민우 씨의 주택임차권이 있으며, 임차보증금은 270,000,000원입니다.

이 임차권은 2025.07.09. 강제경매개시결정보다 먼저 등기됐습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.08.26., 점유개시일은 2022.09.18.로 기재돼 있습니다. 특히 매각물건명세서가 배당받지 못한 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 단순히 낙찰대금만 준비하는 방식으로는 접근할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에 있던 부산은행·농협은행·국민은행의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 문제 되는 권리는 이민우 씨의 주택임차권등기입니다. 제공된 말소기준권리는 2025.07.09. 강제경매개시결정이며, 임차권등기는 그보다 앞선 2025.03.10.에 접수됐습니다.

따라서 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차권의 보증금 반환 부담까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에 매수인 인수가 명시돼 있다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

② 임차인 분석 — 270,000,000원 보증금의 실체

확정일자가 확인되더라도 구체적인 우선변제 순위와 배당액은 별도의 검토가 필요합니다. 이 사건에서는 선순위 임차인이 보증금을 우선 배당받는 경우와, 다른 우선채권 때문에 배당이 줄어드는 경우를 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액으로 비교해야 한다

월드파크(W-PARK)는 96세대 규모이며 2014.07.29. 준공된 단지입니다. 실거래 전체 10건의 평균은 296,500,000원, 최근 12개월 4건의 평균은 310,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08.의 324,000,000원입니다.

다만 여기에는 중요한 비교 조건이 있습니다. 최근 12개월 4건은 모두 전용 69.04㎡ 거래이고, 분석 대상의 비교 면적은 63.7725㎡입니다. 면적 차이를 무시하고 최근 평균만 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 8.3% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 그러나 이는 거래 면적 구성이 다른 표본을 포함한 수치이므로, 대상 호수의 시세가 같은 비율로 상승했다고 단정할 수 없습니다.

최저가 91,924,000원이 최근 12개월 평균의 29.6%라는 표면적인 할인율은 이 사건의 투자 매력을 나타내지 않습니다. 인수권리를 반영한 약 270,000,000원의 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 91,924,000원 가정)

현재 산출된 배당 시뮬레이션은 집행비용을 제외한 매각대금을 신청채권자 서울보증보험에 배당하는 형태입니다. 그러나 선순위 임차권의 우선배당 및 미배당 보증금 인수 문제가 반영되지 않았으므로 이를 확정 배당표로 사용할 수 없습니다.

집행비용 2,054,632원은 추정치입니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 배당순위에 따라 최종 배당액과 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격과 인수위험

회차별 채권자 배당 및 미배당 수치는 선순위 임차인 배당을 반영하지 않은 산출 모형입니다. 표의 채권 미배당액은 임차보증금 인수액이 아니며, 실제 배당순위에 따라 달라집니다.

4회 유찰 시 최저가는 64,346,799원, 5회 유찰 시에는 45,042,759원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전부 변제되지 않는 구조이므로, 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 인수 잔액이 늘어날 수 있습니다. 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락을 뜻하지 않는다는 점이 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 광안역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 광안역이 있어 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 최상층 1501호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이고, 토지면적 1,336.9㎡, 공시지가 3,020,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실내 실제 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 96세대 규모이고, 전용 63.77㎡와 69.04㎡ 거래가격에 차이가 있습니다. 대상 면적의 최신 거래가 제한적이므로 매도가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 을구 9번 이민우 씨 임차권등기의 현재 효력과 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
• 실제 전입·점유. 등기부의 2022.08.26. 주민등록일자와 전입신고일 미상 조사 결과를 대조하고, 점유개시 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위. 임차인 우선변제권, 배당요구 효력, 당해세 및 다른 우선채권을 검토해 실제 임차보증금 배당액을 계산해야 합니다.
• 인수금 계산. 최저가 외에 임차인의 미배당 보증금 반환액을 반드시 더해 실질취득액을 산출해야 합니다. 단순 산출표의 인수액 0원은 이 사건의 명세서상 인수조건과 일치하지 않습니다.
• 동일 면적 시세. 최근 69.04㎡ 거래가격만 사용하지 말고, 전용 63.77㎡ 유사 호수의 가격을 우선 비교해야 합니다.
• 추가 유찰. 4회·5회 유찰 시 최저가는 내려가지만, 선순위 보증금 인수가 늘어날 수 있으므로 낙찰가 인하를 곧바로 투자수익 증가로 계산하면 안 됩니다.
• 명도·보증금 반환. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 보증금 반환 조건, 인도 절차 및 예상 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 법정 우선채권 등이 실제 취득 부담에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서·실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,192만원이 아니라 2.7억을 보라”

부산 월드파크 1501호는 표면 최저가와 실제 경제적 취득가격의 차이가 큰 경매입니다. 감정가 268,000,000원에서 91,924,000원까지 내려온 가격만 보면 저가 낙찰 기회처럼 보입니다. 그러나 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기의 보증금이 270,000,000원이며, 배당에서 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수하도록 명시돼 있습니다.

선순위 임차인이 매각대금에서 우선 배당받는 일반적인 인수형 구조를 기준으로 보면, 낙찰가와 보증금 미배당 인수액의 합계는 약 270,000,000원 수준입니다. 집행비용·우선채권·실제 배당순위에 따라 그보다 커질 수도 있습니다. 이 실질취득액은 전용 63.77㎡의 2024.12. 실거래가 268,000,000원과 비슷하여, 명확한 가격 우위가 확인되지 않습니다.

최근 12개월 평균 310,750,000원과 최신 거래 324,000,000원은 더 넓은 전용 69.04㎡의 거래를 반영하므로, 그것만으로 저렴하다고 판단해서도 안 됩니다. 여기에 3회 유찰 이력과 불완전한 임차인 배당 시뮬레이션까지 감안하면 현재 단계에서는 입찰 보류 및 배당순위 재검증이 우선입니다.

결론은 분명합니다. 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 실제로 얼마의 보증금을 인수하고 그 총액이 동일 면적 시세보다 얼마나 낮은지를 확인하는 것입니다.