187,600,000원
부산지방법원 2025타경5571. 부산 수영구 광안동 월드파크 2동 15층 1501호, 감정평가상 공동주택(아파트, 도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 이영동으로, 2020.11.18. 매매를 원인으로 300,000,000원에 취득했고 2020.12.21. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 을구 9번 주택임차권입니다.
이민우의 임차권은 임대차계약일자와 주민등록일자가 2022.08.26., 점유개시일자 2022.09.18., 확정일자 2022.08.26.이고, 보증금은 270,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.03.10. 접수됐고, 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.07.09.입니다. 매각물건명세서도 이 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하면서 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5571 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 744-18 월드파크 2동 15층1501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 장대골로7번길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트, 도시형생활주택) · 전용 63.7725㎡ · 15층건 내 15층 |
| 소유자 | 이영동 (2020.11.18. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 274,490,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 보는 선순위 임차권
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 2025.03.10. | 미배당 잔액 인수 |
등기부에는 임대차계약일자·주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.08.26., 점유개시일자가 2022.09.18.로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 중요한 질문은 “임차권이 있느냐”가 아니라 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 넘어오느냐입니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총비용이 크게 내려가지 않는다
대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가만 내려가는 것을 할인으로 보면 안 됩니다. 임차인이 배당으로 낙찰대금 상당 부분을 회수하고 남은 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 늘어 낙찰가 + 인수액의 합계는 보증금 270,000,000원 부근에 묶입니다.
| 회차 | 매각가격 | 보증금 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 187,600,000원 | 270,000,000원 | 실질취득 약 270,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 | 131,319,999원 | 270,000,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수 잔액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 91,923,999원 | 270,000,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수 잔액 증가 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.70억과 비교
W-PARK의 최근 12개월 거래는 4건 평균 302,250,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 324,000,000원입니다. 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세도 +5.5%입니다. 따라서 표면 최저가 187,600,000원만 놓으면 최근 평균의 62.1%지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.04㎡ | 15 | 324,000,000원 |
| 2026.05 | 69.04㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 69.04㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 69.04㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 63.77㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2022.10 | 63.77㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 63.77㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 69.04㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2021.06 | 63.77㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 302,250,000원 |
실질취득 약 270,000,000원은 최근 12개월 평균 302,250,000원보다 낮지만, 대상 면적과 가까운 63.77㎡ 거래는 2024.12. 268,000,000원, 2022.09.~10.에는 270,000,000원이었습니다. 즉 선순위 임차보증금을 반영하면 현재 최저가 1.876억에서 보이는 큰 폭의 할인감은 사라지고, 대상 면적의 기존 거래가격과 비슷한 수준까지 올라옵니다.
⑤ 배당 가정 (매각가 187,600,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 274,490,136원 | 184,173,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 신청채권자에게 184,173,600원이 배당되고 90,316,536원이 미배당됩니다. 다만 이 사건의 매수인 인수 여부는 이 표의 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 이민우 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 임차권 배당액과 잔존 보증금을 반드시 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도2호선 광안역 남서측 인근. 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근 가능, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 광안역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층건 내 15층 1501호. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하며 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. W-PARK 96세대, 사용승인일 2014.07.29.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 이민우 보증금 270,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 승계되는 잔액을 배당순위표 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 187,600,000원이라는 숫자보다 실질취득 약 270,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제 전에는 임차권 문제가 끝났다고 가정하면 안 됩니다.
- 동일 면적 거래 대조. 대상 면적과 가까운 63.77㎡ 거래는 268,000,000원·270,000,000원 수준이 확인됩니다.
- 최근 거래의 면적 차이. 최근 12개월 4건은 69.04㎡ 거래이므로 302,250,000원 평균을 대상 호실 가치에 그대로 적용하지 말고 면적 차이를 함께 보아야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.08.18. 입찰 전 최신 등기사항·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 변경사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “2.70억 인수형”이 본질
이 물건의 핵심은 감정가 268,000,000원이 187,600,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다는 점이 본질입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득비용은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
최근 12개월 평균 302,250,000원과 최신 거래 324,000,000원을 보면 시장 흐름 자체는 +5.5%로 나쁘지 않습니다. 하지만 대상 면적과 가까운 63.77㎡의 확인 거래가 268,000,000원·270,000,000원 수준이라는 점까지 함께 보면, 선순위 보증금을 반영한 실질취득 약 270,000,000원은 파격적인 저가 매수로 보기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 싸지만, 권리를 넣으면 평범해진다. 입찰 전 승계 보증금 잔액을 확정하는 것이 이 사건의 가장 중요한 절차입니다.
