부산지방법원 2025타경5596. 부산 남구 감만동 감만현대아파트 105동 1층 105호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 이태한이 2021.10.09 매매를 원인으로 169,000,000원에 취득해 2022.03.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2022.04.01 설정된 전세금 160,000,000원의 전세권입니다. 이 전세권은 2022.04.26 주택도시보증공사로 이전됐고, 그 뒤인 2022.05.17 문병연의 19,000,000원 근저당이 설정돼 이 근저당이 말소기준권리로 계산돼 있습니다.
말소기준 이후의 근로복지공단 가압류, 한국캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류와 2026.01.21 조성희 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 전세권입니다. 배당표에서는 이 전세권에 62,634,580원을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 잡았지만, 등기상 권리 자체는 말소기준보다 앞서 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 싸지만 선순위 전세권 처리 확인이 먼저”인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 105동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 지상24층 건물 내 1층 105호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 이태한 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,574,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
② 임차관계 — 후순위지만 미상 항목 확인
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매각 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 미상 | 2025.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 |
| 조성희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2026.01.21 임차권등기 | 4,000,000원 | 미상 | 미상 | 매각으로 소멸 |
이상훈은 2025.04.07 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않습니다. 조성희는 임차보증금 4,000,000원의 주택임차권이 2026.01.21 등기돼 있고 배당요구도 같은 날 접수됐지만, 전입일이 확인되지 않아 대항력은 미상으로 보는 것이 맞습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 이미 크게 내려왔다
감만현대1차 동일 평형 전용 59.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 133,833,333원입니다. 현재 최저매각가 64,190,000원은 이 평균의 48.0%입니다. 최신 거래는 2026.08의 113,000,000원이고, 현재 최저가는 최신 거래보다도 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 20 | 113,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 4 | 114,500,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 24 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 24 | 111,500,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 23 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 133,833,333원 |
최근 12건은 111,500,000원~162,000,000원에 형성돼 있습니다. 감정가 131,000,000원은 최근 12개월 평균 133,833,333원과 비슷한 수준이지만, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저가는 64,190,000원까지 내려왔습니다. 따라서 권리문제가 완전히 해소된다는 전제에서는 가격 메리트가 큰 구간입니다. 반대로 선순위 전세권이 인수되는 구조라면 이 가격 비교 자체가 달라지므로, 현재 48.0%라는 숫자만으로 응찰 결론을 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 2. 전세권 · 한국산업인력공단 | 160,000,000원 | 62,634,580원 |
| 3. 근저당권 · 문병연 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 15,130,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 7,136,543원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,574,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오의 총 채권액은 366,840,620원, 채권자 배당액은 62,634,580원, 미배당액은 304,206,040원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 304,206,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 323,116,414원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 336,353,677원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 계산에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 숫자의 의미는 선순위 전세권이 경매로 소멸한다는 전제가 확실할 때에만 그대로 받아들일 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동항초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·공장·물류센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 지상24층 건물의 1층 105호이며 현상은 보통입니다. 승강기·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 감만현대1차 885세대, 1996.05.01 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(항만), 대로3류·보조간선도로·중로1류, 교육환경 보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 2022.04.01 설정된 160,000,000원 전세권이 이번 매각으로 확실히 소멸하는지 매각물건명세서와 관련 원본을 우선 확인합니다.
- 전세권 이전 관계. 전세권은 2022.04.26 주택도시보증공사로 이전됐고, 강제경매 신청채권자도 주택도시보증공사입니다. 배당관계와 연결해 확인해야 합니다.
- 이상훈 보증금. 전입은 2025.04.07로 후순위이나 보증금이 확인되지 않으므로 임대차 내용 자체는 재확인합니다.
- 조성희 대항력. 임차보증금 4,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력은 미상입니다.
- 1층 가격 보정. 본 물건은 1층이고 최근 실거래 표본은 여러 층이 섞여 있으므로 평균가를 그대로 호가로 보지 말고 개별 층·상태를 함께 봅니다.
- 가격보다 권리 우선. 최저가가 최근 12개월 평균의 48.0%라는 점은 매력적이지만, 선순위 권리 확인 전에는 가격 할인만을 근거로 응찰하지 않습니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 선순위 전세권이 먼저”
감정가 131,000,000원에서 두 차례 유찰돼 64,190,000원까지 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 133,833,333원의 48.0%입니다. 숫자만 보면 충분히 눈길이 가는 가격입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 160,000,000원 전세권이 있고, 이 전세권이 주택도시보증공사로 이전돼 있습니다. 현재 배당 시나리오는 전세권에 62,634,580원을 배당한 뒤 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 등기 순위만 보면 확인 없이 넘길 수 없는 선순위 권리입니다.
가격은 매력 구간, 권리는 확인 구간. 전세권의 소멸이 원본 서류에서 명확히 확인되면 현재 회차의 낮은 가격이 장점이 되지만, 그 확인이 되지 않는다면 48.0%라는 할인율도 의미가 달라집니다. 따라서 이 사건의 입찰 순서는 “전세권 처리 확인 → 임차관계 확인 → 그다음 가격 판단”입니다.
