부산지방법원 2025타경5596. 부산 남구 감만동 감만현대아파트 105동 1층 105호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 내려온 91,700,000원이 아니라 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권입니다. 2022.04.01 한국산업인력공단 명의로 전세금 160,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.04.26 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 그 뒤인 2022.05.17 문병연의 근저당권 19,000,000원이 말소기준입니다.
따라서 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정·후순위 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 을구 15번 선순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 91,700,000원을 전제로 한 예상배당에서도 전세권에는 89,649,400원만 배당돼 70,350,600원이 남습니다. 이 금액까지 부담한다고 보면 최저가의 표면 할인은 사실상 사라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 225-2 감만현대아파트 105동 1층 105호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 59.92㎡ · 지상 24층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 이태한 (2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,574,077원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 160,000,000원 전세권
후순위 권리는 구조가 다릅니다. 문병연 근저당 19,000,000원, 근로복지공단 가압류 15,130,000원, 한국캐피탈 가압류 7,136,543원, 주택도시보증공사의 경매개시결정과 북부산세무서 압류, 2026.01.21 조성희의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 현재 예상배당에서는 전세권이 매각대금 대부분을 흡수해 이들 후순위 채권에는 배당이 없습니다.
임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 미상 · 전입 2025.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 4,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
이상훈의 전입일은 2025.04.07로 말소기준 2022.05.17보다 뒤여서 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 조성희는 보증금 4,000,000원의 임차권등기가 있으나 임차관계 자료상 대항력과 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인물이 아니므로 실제 확인 대상은 2명입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
감만현대1차 전용 59.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 138,625,000원, 최신 거래는 2026.07의 158,000,000원입니다. 표면 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균의 66.1%여서 매우 낮아 보이지만, 선순위 전세권의 현재 예상 미배당 70,350,600원을 합친 실질취득은 162,050,600원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 24 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 24 | 111,500,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 23 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 23 | 135,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 138,625,000원 |
실질취득 162,050,600원은 최근 12개월 평균보다 23,425,600원 높아 평균의 116.9%이고, 최신 거래 158,000,000원보다도 4,050,600원 높아 102.6% 수준입니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세의 66.1%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 대상은 1층이고 위 실거래 표본은 6층부터 24층이므로 층 차이까지 별도로 점검해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 162,050,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 161,555,420원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 161,208,794원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,050,600원 |
| 2. 전세권 · 한국산업인력공단 | 160,000,000원 | 89,649,400원 |
| 3. 근저당권 · 문병연 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 15,130,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 7,136,543원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,574,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 91,700,000원 전부가 집행비용 2,050,600원과 선순위 전세권 배당 89,649,400원으로 소진됩니다. 채권 총액은 366,840,620원, 채권자 예상배당은 89,649,400원이며 미배당 채권은 277,191,220원입니다. 선순위 전세권은 등기 권리판정상 매각으로 소멸하지 않으므로 그 미배당 부분은 별도 인수위험으로 판단하는 것이 안전합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 감만동 동항초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공장, 물류센터 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 지상 24층 건물 내 1층 105호이며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 감만현대1차는 885세대, 1996.05.01 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(항만), 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공시지가 1,178,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.04.01 전세권의 매각 후 존속 여부와 미배당금 인수 조건을 매각물건명세서·등기부 원본으로 반드시 재확인해야 합니다. 이 항목이 입찰 여부를 좌우합니다.
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 91,700,000원이 아니라 162,050,600원을 기준으로 최근 12개월 평균 138,625,000원 및 최신 거래 158,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 64,189,999원, 3회 유찰 시 44,932,999원까지 내려가도 전세권 미배당 부담이 커져 실질취득은 각각 161,555,420원, 161,208,794원 수준입니다.
- 임차관계 확인. 이상훈은 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 조성희는 4,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 대항력·배당요건과 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 제공된 최근 동일면적 실거래 표본은 6층~24층입니다. 대상은 1층이므로 동일 단지·동일 면적이라도 층 차이를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 후순위 채권 규모. 현재 예상배당에서는 전세권 이후 채권자들이 배당받지 못합니다. 말소 여부와 별개로 명도·채무관계에서 실제 점유 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 조세채권의 실제 금액 및 부담범위는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “91,700,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 91,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 138,625,000원의 66.1%에 불과합니다. 그러나 그 할인율은 선순위 전세권을 제외한 표면가격일 뿐입니다.
말소기준보다 앞선 전세금 160,000,000원의 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있고, 현재 회차에서는 89,649,400원만 배당됩니다. 따라서 미배당 70,350,600원을 인수한다고 보면 실제 부담은 162,050,600원. 최근 실거래 평균보다 16.9% 높고 최신 거래 158,000,000원보다도 4,050,600원 높습니다.
유찰 할인은 크지만 실질가격 할인은 없습니다. 오히려 유찰이 더 진행돼도 전세권 미배당분이 커져 총부담은 160,000,000원대에서 거의 유지됩니다. 여기에 임차관계 확인과 1층 가격 보정까지 필요합니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 싸지만, 권리를 더하면 최근 시세 이상입니다. 선순위 전세권의 매각 후 처리 조건을 원본에서 해소하지 못한다면 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
