제주지방법원 2024타경13441. 서귀포시 강정동 116-2의 토지와 2층 주택 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층과 2층은 모두 주택으로 이용 중이고 2층 상부에는 다락이 있습니다. 토지 면적은 342.9㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,129,421,760원의 70%인 790,595,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2017.12.28 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 이후 김용춘, 한국주택금융공사, 농협은행의 가압류와 주택임차권 5건, 경매개시결정이 이어졌습니다. 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 116-2 · 제주특별자치도 서귀포시 신서로122번길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 주택 · 2층 주택, 상부 다락 |
| 토지 | 342.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 542,400원/㎡ |
| 소유자 | 김현미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,129,421,760원 / 790,595,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 536,520,245원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차권 5건 모두 말소기준 뒤
말소기준은 2017.12.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 708,000,000원이며, 2023.07.05에는 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액이 618,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이후의 가압류·임차권·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 모두 배당요구가 확인되고 전입신고일은 2017.12.28 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 자료상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류승준 | 건물 1층 중 도면표시 · 104호 29.53㎡ | 78,000,000원 | 2021.09.13 | 2021.09.01 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현아 | 2층 203호 89.44㎡ 중 도면표시 · 33.05㎡ | 75,000,000원 | 2021.06.11 | 2021.06.11 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정해룡 | 건물 1층 중 도면표시 · 101호 29.7521㎡ | 69,000,000원 | 2022.06.09 | 2022.06.08 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재우 | 건물 1층 남쪽 103호 전부 | 70,000,000원 | 2023.02.28 | 2023.02.28 | 2025.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원용 | 건물 1층 중 도면표시 · 102호 27㎡ | 69,000,000원* | 2021.06.30 | 2021.06.11 | 2025.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 이원용의 임차보증금은 등기부 주택임차권 원문에 69,000,000원으로 기재되어 있습니다. 우선변제 여부는 별도 확정 정보가 없어 단정하지 않았습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 790,595,000원으로 감정가 1,129,421,760원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 단순히 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 790,595,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 금액이 주변 거래시세 대비 어느 수준인지는 별도의 실거래 자료가 있어야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 790,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,305,950원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김용춘 | 100,000,000원 | 72,289,050원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 27,139,771원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 3,015,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당추정 기준 총 채권액은 838,155,302원, 배당액은 780,289,050원, 미배당은 57,866,252원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 위 근저당 변경등기와 실제 채권계산서를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 790,595,000원 | 780,289,050원 | 57,866,252원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 553,416,500원 | 545,482,335원 | 292,672,967원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 387,391,550원 | 381,168,068원 | 456,987,234원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰에 따라 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 반대로 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 57,866,252원 → 292,672,967원 → 456,987,234원으로 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포대신중학교 북측 인근이며, 주변은 중소규모 점포·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로 외장타일, 벽지·타일, 강마루, 샷시창 등이 적용돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 342.9㎡, 지목 대, 완경사·정방형·소로한면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 계획. 건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역·시가지경관지구(일반)·제1종지구단위계획구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 708,000,000원과 2023.07.05 변경등기 618,000,000원의 관계를 원본 등기와 채권계산서로 대조하세요.
- 임차인 배당관계 확인. 실제 임차인 5명 모두 대항력은 없지만 배당요구가 확인되므로 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 매각물건명세서·배당요구서 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·소유자 부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 호실별 점유 및 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 일괄매각 사건이므로 매각목록 및 현황도면과 실제 이용범위를 맞춰 보세요.
- 가격은 실거래로 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 제공 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 채권 미배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 임차권이 많다는 겉모습과 실제 인수 위험을 구분하는 것입니다. 류승준·황현아·정해룡·조재우·이원용 등 실제 임차인 5명의 임차권이 등기돼 있지만, 전입일이 모두 2017.12.28 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리 자체는 이 점에서 명확합니다.
다만 현재 최저가 790,595,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없고 내부 조사도 이루어지지 않았습니다. 또한 근저당 채권최고액은 708,000,000원 설정 후 618,000,000원으로 변경된 등기가 있는 반면 제공 배당추정은 708,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 권리는 비교적 명확, 가격과 현황은 확인 필요. 이 사건은 그 두 영역을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
