제주지방법원 2024타경22995. 제주시 삼도일동의 숙박시설(관광호텔)·근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층으로, 지하 1층은 근린생활시설 등, 1층은 관광호텔·근린생활시설 등, 2~8층은 관광호텔로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 2015.01.21.입니다. 목록에는 토지와 건물뿐 아니라 제시외 창고, 조경수·조경시설도 포함되어 일괄매각됩니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 7,065,880,840원에서 현재 3,462,282,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 자산 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 비교할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 49%라는 숫자보다 권리 소멸 여부, 다수 점유자의 명도, 호텔이라는 용도의 환금성과 운영 난도를 우선 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경22995 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 559-6 · 삼도일동 559-10, 559-15 사하라호텔 · 서광로 265 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설(관광호텔) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상8층 · 사용승인 2015.01.21. |
| 이용상태 | 지하1층 근린생활시설 등 · 1층 관광호텔·근린생활시설 등 · 2~8층 관광호텔 |
| 소유자 | 김삼환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,065,880,840원 / 3,462,282,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 462,467,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 일괄매각 | 제시외 창고 포함 · 지상 조경수·조경시설 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 다만 기준권리 원본대조가 중요
권리분석 데이터상 말소기준은 2020.11.20. 갑구 6번 제주시 압류입니다. 이후 현재 사건의 임의경매, 해운대농업협동조합 근저당, 주식회사자원인프라 근저당, 노영태의 소유권이전청구권가등기 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
2015년 한라신용협동조합의 근저당 2건, 2015년 양창훈 근저당, 2019년 김재국 전세권, 2019~2020년 강대부 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2022.04.29. 설정된 해운대농업협동조합 근저당의 채권최고액은 4,752,000,000원, 2023.10.05. 주식회사자원인프라 근저당은 540,000,000원입니다.
② 임차·점유 — 10명 모두 대항력 없음, 명도 난도는 별개
현황조사 및 매각물건명세서에는 총 10명의 점유·임차 관계가 확인됩니다. 모두 전입일이 데이터상 말소기준일인 2020.11.20.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 조사된 점유·임차 관계는 10명입니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순희 | 1층 | 2022.03.25 | 10,000,000원 | 1,166,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 일출개발(대표자:홍기범) | 지하1층 | 2023.11.13 | 미상 | 83,333원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 일비(대표자:홍자영) | 미상 | 2022.10.20 | 미상 | 75,758원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진형 | 미상 | 2021.10.20 | 300,000,000원 | 12,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부희주 | 지하1층 | 2022.02.04 | 1,000,000원 | 166,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이스카이(대표자:김동호) | 지하1층 | 2023.05.02 | 미상 | 83,333원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 제주뜰(대표자:조영래) | 지하1층 | 2021.03.05 | 미상 | 41,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고현정 | 지하층 | 2022.06.03 | 미상 | 125,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황성희 | 1층 | 2023.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수 | 1층 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
또한 주식회사 일출개발, 주식회사 일비, 주식회사 케이스카이, 농업회사법인 주식회사 제주뜰, 고현정, 황성희, 박수는 보증금이 확인되지 않습니다. 이들은 데이터상 대항력은 없지만, 호텔·근린생활시설의 실제 점유현황과 인도 범위는 별도의 현장 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 3,462,282,000원으로 감정가 7,065,880,840원의 49%입니다. 3회 유찰 시 제시된 매각가는 2,423,597,400원, 4회 유찰 시에는 1,696,518,180원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,462,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,022,820원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 해운대농업협동조합 | 4,752,000,000원 | 3,425,259,180원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사자원인프라 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권 5,292,000,000원 중 3,425,259,180원이 배당되고, 미배당은 1,866,740,820원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 부동산 자체 — 관광호텔·근린생활시설·토지 일괄매각
- 이용. 지하1층은 근린생활시설 등, 1층은 관광호텔·근린생활시설 등, 2~8층은 관광호텔입니다.
- 입지. 제주시 이도일동 삼성초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로변에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지하1층·지상8층, 사용승인일 2015.01.21.입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·전기보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며, 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 창고와 본건 지상 조경수·조경시설 등이 포함됩니다.
- 현황. 목록 1은 나대지로 조사됐으나 현황조사서에는 제시 건물의 주차장으로 나타나며, 목록 2·3은 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 특이 권리·명도 포인트
- 가등기. 갑구 26번 노영태 소유권이전청구권가등기는 2024.07.01. 접수됐고, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 경고가 있습니다.
- 김진형. 보증금 300,000,000원·월세 12,500,000원, 전입 2021.10.20.이며 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 권리자·채무자와 동일인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 부희주. 보증금 1,000,000원·월세 166,666원, 전입 2022.02.04.이며 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 과거 강제경매 채권자와 동일인 이름이 확인됩니다.
- 미상 보증금. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 계약서와 현재 점유 여부 확인이 필요합니다.
- 소유권·채무관계. 건물 소유자는 김삼환이며, 일부 근저당 변경 기록에는 김진형이 채무자로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 데이터상 2020.11.20. 제주시 압류가 기준이지만 2020.12.28. 해제 기록도 있으므로, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 10명 점유현황. 호실·층별 실제 점유자, 영업 여부, 폐업 여부, 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 일출개발·주식회사 일비·주식회사 케이스카이·농업회사법인 주식회사 제주뜰·고현정·황성희·박수의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 원인. 노영태 가등기의 성격과 말소 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 호텔 운영성. 관광호텔은 일반 주거용 부동산보다 운영·명도·환금성 변수가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 일괄매각 범위. 토지, 건물, 제시외 창고, 조경수·조경시설과 주차장으로 사용되는 토지 현황을 현장과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 호텔을 실제로 넘겨받는 과정
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 7,065,880,840원이 2회 유찰돼 3,462,282,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 권리분석만 보면 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 조사된 점유자 10명도 모두 대항력 없음으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 아파트처럼 권리만 깨끗하면 끝나는 유형이 아닙니다. 지하1층부터 지상8층까지 관광호텔과 근린생활시설이 섞여 있고, 개인·법인 점유관계가 다수 존재하며 보증금이 확인되지 않은 사례도 많습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 결국 권리는 소멸형이지만, 명도·운영·환금성은 복잡한 상업용 자산입니다. 현재 단계의 결론은 “인수 0원은 장점, 49%만 보고 접근하는 것은 위험”입니다.
