제주지방법원 2024타경22995. 등기부상 사하라호텔 건물과 제주 제주시 삼도일동 소재 토지들이 함께 걸린 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 근린생활시설, 1층 관광호텔·근린생활시설, 2~8층 관광호텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층, 사용승인일은 2015.01.21.입니다. 이번 매각은 토지와 건물뿐 아니라 제시외 창고 및 지상 조경수·조경시설까지 포함하는 일괄매각입니다.
가격은 감정가 7,065,880,840원에서 한 차례 유찰돼 현재 4,946,117,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일한 호텔의 최신 실거래나 최근 12개월 거래가격 자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 운영상태·점유관계·시설상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 가격 판단은 별도 현장 검증이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경22995 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 559-6 · 사하라호텔 |
| 등기부 표시 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 559-10, 559-15 · 사하라호텔 · 제주특별자치도 제주시 서광로 265 |
| 용도 | 숙박시설(관광호텔) 및 근린생활시설 + 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 · 사용승인 2015.01.21. |
| 이용상태 | 지하1층 근린생활시설 등 · 1층 관광호텔·근린생활시설 등 · 2~8층 관광호텔 |
| 소유자 | 김삼환 |
| 감정가 / 최저가 | 7,065,880,840원 / 4,946,117,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 462,467,213원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 0원, 가등기 성격은 재확인
제공된 권리분석 기준일은 2020.11.20. 제주시 압류입니다. 해당 압류는 이후 2020.12.28. 해제로 말소된 이력이 있으나, 제공된 분석에서는 이를 말소기준권리로 산정하고 있습니다. 현재 남아 있는 2022.04.29. 해운대농업협동조합 근저당, 2023.10.05. 주식회사자원인프라 근저당, 2024.02.29. 임의경매개시결정, 2024.07.01. 소유권이전청구권가등기, 2024.12.17. 임의경매개시결정, 2025.03.10. 강제경매개시결정 및 이후 압류는 제공 자료상 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 10명 모두 대항력 없음, 그러나 명도는 별개
현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 점유자는 실제 점유자 10명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 제공된 판정상 전입·사업자등록 시점이 모두 말소기준권리 이후여서 대항력은 모두 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 일부 점유자의 보증금과 정확한 점유 부분이 미상이라 실제 인도와 영업장 정리 과정은 권리 인수 여부와 별개로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순희 | 1층 | 2022.03.25 | 10,000,000원 | 1,166,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 일출개발(대표자:홍기범) | 지하1층 | 2023.11.13 | 미상 | 83,333원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 일비(대표자:홍자영) | 미상 | 2022.10.20 | 미상 | 75,758원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진형 | 미상 | 2021.10.20 | 300,000,000원 | 12,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 부희주 | 지하1층 | 2022.02.04 | 1,000,000원 | 166,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이스카이(대표자:김동호) | 지하1층 | 2023.05.02 | 미상 | 83,333원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 주식회사 제주뜰(대표자:조영래) | 지하1층 | 2021.03.05 | 미상 | 41,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고현정 | 지하층 | 2022.06.03 | 미상 | 125,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황성희 | 1층 | 2023.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수 | 1층 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 4,946,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,861,170원 |
| 2. 해운대농업협동조합 근저당 | 4,752,000,000원 | 4,752,000,000원 |
| 3. 주식회사자원인프라 근저당 | 540,000,000원 | 142,255,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 합계 5,292,000,000원 중 4,894,255,830원이 배당되고 397,744,170원의 미배당이 발생합니다. 제공 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 4,946,117,000원 | 397,744,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,462,281,900원 | 1,866,740,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,423,597,330원 | 2,895,038,643원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 제공 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 현재 397,744,170원에서 2회 유찰 시 1,866,740,919원, 3회 유찰 시 2,895,038,643원으로 급격히 증가합니다. 신청채권자의 청구액은 462,467,213원이고 현재 회차 예상 배당은 142,255,830원이며, 2회·3회 유찰 시에는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 이도일동 소재 삼성초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로변에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하1층은 근린생활시설 등, 1층은 관광호텔과 근린생활시설 등, 2~8층은 관광호텔로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지하1층·지상8층이며, 외벽은 현무암·대리석붙임·미장스톤 등입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·전기보일러에 의한 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 창고와 조경수·조경시설 등을 포함하며, 목록 1은 나대지이나 현황조사상 제시 건물의 주차장으로 나타나고 목록 2·3은 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.07.01. 노영태 명의 소유권이전청구권가등기의 성격을 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 점유자 10명 현황 재확인. 지하층·1층 등에 다수 점유자가 있고 일부는 보증금·점유 부분이 미상입니다. 실제 영업·점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 김진형·부희주 관계 확인. 등기부상 채무자·채권자 이력과 점유자 명단이 겹치므로 실제 임대차관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 호텔 운영상태 확인. 숙박시설의 실제 영업 여부와 시설 상태는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없는 핵심 변수입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 창고·조경시설의 구체적인 포함 범위를 감정평가서 및 매각목록과 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최신 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 세금·최우선변제 확인. 제공 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 가장 긍정적인 부분은 명확합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없고, 제공 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 조사된 점유자 10명 역시 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 그러나 물건 자체는 관광호텔·근린생활시설과 토지를 묶은 대형 상업용 자산이고, 일부 점유자의 보증금이 확인되지 않았으며 관계인 가능성이 있는 점유자와 가등기 확인 이슈도 남아 있습니다.
또한 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없기 때문에 “1회 유찰 = 가격 메리트”로 연결할 근거는 없습니다. 권리 인수만 보면 비교적 정리가 돼 있으나, 점유·운영·현장가치와 가등기 원인까지 확인해야 하는 사건입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 양호, 실사 난도와 환금성은 주의로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
