서울남부지방법원 2024타경117508. 서울 양천구 신정동 987-6, 도로명 오목로 202 소재 부동산입니다. 감정 이용상태는 지층부터 6층까지 근린생활시설, 7층은 주택이며, 건물은 지하1층·지상7층 철근콘크리트조입니다. 사건 등기에는 2024.05.10. 메리츠캐피탈주식회사에 의한 강제경매개시결정이 올라와 있습니다. 현재 소유자는 조성수입니다.
권리분석의 출발점은 1996.07.12. 설정된 주식회사조흥은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행·조아제약·국의 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 상가·학원·주택이 혼재하고 점유자가 여럿인 건물이어서, 등기상 소멸 구조와 실제 인도·점유 문제를 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117508 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 987-6 · 서울특별시 양천구 오목로 202 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지층~6층 근린생활시설 · 7층 주택 |
| 토지 | 대 361.9㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 조성수 |
| 감정가 / 최저가 | 6,791,593,620원 / 5,433,274,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 93,443,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.07.12. 접수된 을구 3번 주식회사조흥은행 근저당권입니다. 자료상 채권최고액은 130,000,000원이고, 이후 현재 남아 있는 중소기업은행 근저당·조아제약 근저당·국의 납세담보 근저당, 서울보증보험·메리츠캐피탈·우리자산신탁 등의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 대부분 후순위, 미상 점유는 별도 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)기산약품 | 6층 전부 | 2022.05.23 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍경훈(잉크마루) | 1층 일부 | 2006.03.09 | 20,000,000원 / 935,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송승호 | 1층 일부 | 2002.12.09 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은경(예원무용학원) | 5층 전부 | 2022.02.17 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)필로스에듀(에스엠논술학원) | 3층 전부 | 2015.05.11 | 20,000,000원 / 1,980,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진호(투피쉬뮤직) | 지하1층 | 2023.03.07 | 10,000,000원 / 735,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나윤희(뮤엠영어학원) | 2층 전부 | 2021.09.10 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종호 | 4층 | 2024.01.18 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신한은행(365무인점포) | 1층 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 점유자들은 모두 1996.07.12. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 송승호는 2024.06.10., 신종호는 2024.05.23. 배당요구가 접수됐지만 우선변제 여부는 별도로 확정돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,433,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,732,740원 |
| 말소기준 · 주식회사조흥은행 | 미상 | 0원 |
| 중소기업은행 근저당 | 2,820,000,000원 | 2,820,000,000원 |
| 중소기업은행 근저당 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 조아제약주식회사 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 국 근저당 | 1,383,220,720원 | 696,541,260원 |
| 중소기업은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험주식회사 가압류 | 356,398,761원 | 0원 |
| 메리츠캐피탈주식회사 가압류 | 91,633,028원 | 0원 |
| 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사 가압류 | 263,433,322원 | 0원 |
| 우리자산신탁 주식회사 가압류 | 176,941,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총 청구액은 7,498,514,899원, 채권자 배당액은 5,376,541,260원, 미배당액은 2,121,973,639원으로 산정돼 있습니다. 말소기준 근저당의 실제 채권액은 미상이라 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 신정역 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 신정역·목동역이 있어 교통환경은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 지층부터 6층까지 근린생활시설, 7층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·세벽조·평스라브지붕, 지하1층 지상7층이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 있습니다.
- 토지. 대 361.9㎡, 제3종일반주거지역, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 6,712,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 신한은행(365무인점포)과 주식회의 실제 점유개시 시점·계약관계·보증금 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
- 상가 명도 계획. 지하1층부터 6층까지 다수 점유자가 확인되므로 대항력 여부와 별개로 실제 인도·영업종료·퇴거 협의에 필요한 시간과 비용을 점검해야 합니다.
- 세금 배당 순위. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당표의 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 채권액. 1996.07.12. 조흥은행 근저당의 실제 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서의 매각 대상 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 미상 점유 확인이 우선”
이 사건은 감정가 6,791,593,620원에서 한 차례 유찰돼 5,433,274,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 1996년 조흥은행 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기보다 점유와 배당 변수입니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됐지만, 신한은행(365무인점포)과 주식회는 전입·보증금 관계가 충분히 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건과 다수 상가 점유가 겹쳐 있습니다.
또한 별도의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 결론은 후순위 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 미상 점유와 세금·명도 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
