서울남부지방법원 2024타경130051. 서울 강서구 등촌동 포에버빌 제2동 제2층 제202호, 전용면적 약 39.06㎡의 다세대주택입니다. 감정가 304,000,000원으로 시작한 경매가 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 155,648,000원입니다. 감정가의 51.2%까지 내려온 상태로, 표면적인 가격 차이는 상당히 큽니다.

등기 흐름은 조금 특이합니다. 2015년 소유권보존 이후 2016년 김용현에게 소유권이 이전됐고, 주택도시보증공사 가압류와 복수의 압류·경매등기가 이어졌습니다. 이후 2023년 공매를 거쳐 광주주택유한회사에 소유권이 이전됐으며, 같은 해 이리스투자자산유한회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 이민구가 신청한 강제경매입니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 등기상 말소기준은 2023년 10월 19일 근저당권으로 파악됩니다. 둘째, 과거 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하고 점유자에 대한 확정적인 정보가 없어, 경매 서류만으로 모든 인수·명도 위험이 해소됐다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 공매를 거쳐 다시 강제경매로

말소기준권리는 2023.10.19 설정된 이리스투자자산유한회사 근저당권(채권최고액 50,000,000원)입니다. 이후 등기된 이민구의 강제경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

주택도시보증공사의 2,008,000,000원 가압류, 과거 세금 관련 압류, 2022년 강제경매개시결정 등은 2023년 공매에 따른 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 또한 2023년 11월에 개시된 이리스투자자산유한회사 명의의 별도 임의경매는 2026년 2월 취하돼 등기가 말소됐습니다.

② 임대차·점유 — 인수액 0원 산정, 현장 확인은 필수

현재 특정된 실제 임차인은 없습니다. 그러나 이것만으로 임차인이 존재하지 않는다거나 소유자가 직접 거주한다고 확정할 수는 없습니다. 특히 기존 경매 채권자인 이민구의 주소가 해당 제2동 제202호로 기재된 이력이 있으므로, 실제 점유자와 임대차 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 채권자라는 지위나 주소 기재만으로 임차인 또는 대항력 보유자라고 판정할 수는 없습니다.

위 표는 확인된 임대차 신고 현황과 점유조사상 추가 확인이 필요한 범위를 구분한 것입니다. 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래의 절반 수준

포에버빌 동일 면적 약 39.06㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건의 거래 평균은 305,166,666원이지만, 가격을 판단할 때는 보다 최근의 거래에 무게를 두는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 318,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 7월 324,000,000원입니다.

최근 거래 추세는 과거 구간 대비 +5.7%로 집계돼, 최근 12개월 평균이 과거 평균보다 높은 흐름입니다. 따라서 전체 거래 평균에만 의존하기보다 최근 거래 3건과 최신 실거래를 중심으로 판단해야 합니다.

현재 최저매각가 155,648,000원은 최근 12개월 평균 318,000,000원보다 162,352,000원 낮습니다. 최신 실거래 324,000,000원과 비교하면 168,352,000원 낮은 수준입니다. 인수액을 0원으로 가정한 실질취득가 역시 최저매각가와 같습니다.

④ 예상배당표 (155,648,000원 매각 가정)

최저매각가 기준 예상 집행비용은 2,979,072원입니다. 이를 제외한 금액에서 근저당권에 50,000,000원, 신청채권자 이민구에게 102,668,928원이 배당됩니다. 신청채권자 청구금액 262,000,000원은 전액 충족되지 않으며, 전체 채권의 미배당 합계는 159,331,072원입니다.

그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 구별해야 합니다. 이 배당 시나리오에서는 채권 미배당이 발생하더라도 매수인에게 승계되는 인수액은 0원으로 산정됩니다. 실제 배당은 세금의 우선순위, 집행비용, 임차인 권리 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당과 미배당 — 유찰돼도 채권은 남는다

회차가 진행되면서 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서 159,331,072원이던 미배당은 4회 유찰 시 190,024,858원, 5회 유찰 시 214,578,345원으로 증가합니다.

반면 위 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 등기상 소멸할 채권의 배당 부족액이 자동으로 낙찰자에게 전가되는 것은 아니기 때문입니다. 다만 임대차·점유 조사로 별도 인수 권리가 확인된다면 이러한 판단은 재검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·거래 현황 기준)

• 주택 유형. 포에버빌은 2015.10.08 준공된 30세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 호수는 제2동 제2층 제202호이며, 비교 실거래는 전용 약 39.06㎡ 기준입니다.
• 토지 현황. 토지면적은 757.0㎡, 지목은 대지입니다. 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·가로장방형이고 도로접면은 중로한면으로 표시됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항) 등의 지정 내용이 있습니다.
• 추가 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 도시관리계획 입안중 사항도 표시됩니다. 실제 적용 범위와 거래·이용상 제한은 개별 지번을 기준으로 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가는 6,461,000원/㎡로 제시됩니다. 다만 전체 토지가격을 개별 구분건물의 가치로 그대로 환산할 수는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래가 확인되는 점은 긍정적이지만, 30세대 규모 다세대주택이므로 대규모 공동주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래가 3건이라는 점도 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 공매 관련 서류 재확인. 2022.06.16 한국자산관리공사 공매공고, 2023.09.20 공매 취득 원인 및 공매공고 부기등기의 현재 효력을 대조하세요.
• 현재 점유자 확인. 현황조사서, 주민등록 전입세대확인서, 점유 현장을 통해 누가 어떤 권원으로 거주하는지 확인해야 합니다.
• 임대차 선순위 여부. 전입·점유 시점과 확정일자, 보증금, 배당요구를 확인해 말소기준권리 이전에 성립한 대항력이나 보증금 승계 위험이 있는지 검토해야 합니다.
• 이민구 채권관계 확인. 신청채권자의 청구금액은 262,000,000원입니다. 과거 동일 호수 주소 기재와 경매 진행 이력을 확인하되, 채권자의 지위만으로 임차인 여부를 추정하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 매수인 인수사항, 점유관계, 특별매각조건, 경매 진행의 변경 여부를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비의 승계 가능 범위 및 당해세 등 배당 우선순위가 예상 취득원가에 미칠 영향을 점검해야 합니다.
• 적정 입찰가 산정. 최근 12개월 평균 318,000,000원과 최신 거래 324,000,000원을 참고하되, 대상 호실의 2층 조건·내부 상태·명도 비용·거래비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.10.22입니다. 기일 변경·취하·정지·매각조건 변경 여부를 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”

이 물건의 강점은 분명합니다. 3회 유찰, 감정가의 51.2%, 최근 실거래 평균의 48.9%라는 숫자는 실거래 비교상 큰 가격 차이를 보여줍니다. 최근 거래 추세도 하락이 아니라 +5.7% 상승으로 집계돼 있습니다. 단순히 오래된 전체 평균 때문에 싸 보이는 사례는 아닙니다.

권리상으로는 2023년 10월 19일 이리스투자자산유한회사 근저당권이 말소기준이고, 현재 등기에 남은 후순위 경매개시결정 및 압류도 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 과거 공매공고 부기등기와 점유·임차관계 미확인이 최종 판단을 막는 요소입니다. 따라서 이 사건은 가격 할인 폭만 보면 적극 검토 대상이지만, 입찰 실행은 공매 이력·매각물건명세서·점유관계를 확인해 실제 인수 위험을 정리한 뒤 판단하는 것이 타당합니다. 가격은 합격권, 권리는 조건부 확인. 이것이 현재 단계의 결론입니다.