서울남부지방법원 2024타경130051. 서울 강서구 등촌동 포에버빌 제2동 2층 202호, 전용 39.055㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 광주주택유한회사이며 2023년 9월 20일 공매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2023년 10월 19일 이리스투자자산유한회사의 채권최고액 50,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 현 사건의 강제경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 304,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 194,560,000원, 감정가의 64%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 318,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 324,000,000원이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.7% 높습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.2%라 시세 비교상 가격 여유가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경130051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로63길 83, 제2동 제2층 제202호 (등촌동, 포에버빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.055㎡ |
| 소유자 | 광주주택유한회사 (2023.09.20. 공매, 2023.10.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민구 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 2023년 10월 19일 이리스투자자산유한회사 근저당이 말소기준이며, 이후 2024년 11월 15일 강제경매개시결정과 2024년 11월 28일 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023년 11월 28일 이리스투자자산유한회사의 별도 임의경매개시결정은 2026년 2월 4일 취하되어 2026년 2월 5일 등기가 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 가격 간격이 크다
포에버빌 동일 면적 39.06㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 305,166,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 318,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 324,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.7% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.06㎡ | 3 | 324,000,000원 |
| 2026.05 | 39.06㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 39.06㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 39.06㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2024.05 | 39.06㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.05 | 39.06㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2023.01 | 39.06㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 39.06㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.05 | 39.06㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2022.04 | 39.06㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2022.04 | 39.06㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 2021.10 | 39.06㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.06㎡ | 3건 | 318,000,000원 |
감정가 304,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 318,000,000원보다 낮습니다. 여기에 2회 유찰이 더해져 현재 실질취득액은 인수금이 없는 만큼 최저가와 같은 194,560,000원이고, 최근 12개월 평균의 61.2%입니다. 최신 거래 324,000,000원과도 상당한 간격이 있습니다. 최근 거래 추세도 +5.7%로 하락장이 아니라 최근 거래가격이 이전보다 높은 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 근저당 · 이리스투자자산유한회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이민구 | 262,000,000원 | 141,036,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 312,000,000원 중 191,036,160원이 배당되고 120,963,840원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이는 채권자 측 부족액이며 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 자료 기준)
- 용도. 포에버빌은 2015년 10월 8일 사용승인된 30세대 규모이며, 본건은 전용 39.055㎡ 다세대입니다.
- 토지. 대지 757.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방 형상, 중로한면 조건입니다.
- 공시지가. ㎡당 6,461,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 3건 평균은 318,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.7% 높습니다.
- 경매 흐름. 포에버빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 3번 이리스투자자산유한회사 근저당(2023.10.19., 채권최고액 50,000,000원)을 기준으로 등기 순서를 원본에서 다시 대조하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2022년 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2023년 공매 취득 이력을 현재 경매와 함께 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서의 최종본을 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 194,560,000원은 최근 12개월 평균 318,000,000원의 61.2%입니다. 최신 거래 324,000,000원과 함께 낙찰가 상한을 판단하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 155,648,000원, 4회 유찰 시 124,518,400원으로 낮아지며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상태와 실거래 원본을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 크게 낮다
이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 승계가 아닙니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023년 이리스투자자산유한회사 근저당이며, 그 뒤의 현 강제경매와 압류는 매각으로 소멸합니다. 가격은 감정가 304,000,000원에서 2회 유찰되어 194,560,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 318,000,000원의 61.2%입니다. 최근 거래 추세도 +5.7%로 낮아지는 흐름은 아닙니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 높은 편이지만, 2022년 공매공고 부기등기와 2023년 공매 취득 이력은 입찰 전 한국자산관리공사 진행상태와 반드시 교차 확인해야 합니다.