서울남부지방법원 2025타경424. 방화동 에어팰리스 제7층 제701호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정요항표에서는 집합건축물대장상 도시형생활주택(아파트 원룸형), 실제 이용은 원룸형 주거용으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 주식회사영솔이며 2018년 123,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 결론은 명확합니다. 임차인 최형민은 2020.06.01. 확정일자를 받고, 2020.07.09. 전입했으며 보증금은 130,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 정리돼 있고, 매각물건명세서 역시 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가격만 떨어지는 시나리오를 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경424 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 개화동로27가길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(아파트 원룸형) · 원룸형 주거용 |
| 면적 / 층 | 18.6㎡ · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사영솔 · 2018.07.04. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 139,181,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.03.14. 강제경매개시결정입니다. 그런데 최형민의 임대차계약·확정일자·점유개시·전입 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 특히 전입일이 2020.07.09.로 말소기준보다 선행하므로 제공된 판정상 대항력이 있고, 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최형민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.09 | 2020.06.01 | 130,000,000원 | 있음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세는 80,000,000원
에어팰리스의 확인된 거래는 6건입니다. 전체 평균은 91,166,666원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08.의 80,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 17.7㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.02 | 17.7㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.11 | 17.7㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.08 | 17.7㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 17.7㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2021.11 | 18.6㎡ | 4 | 100,000,000원 |
신건 최저가 130,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 80,000,000원의 162.5%입니다. 여기에 실제 인수액 2,620,000원을 더한 실질취득 132,620,000원은 최근 시세의 165.8%로 올라갑니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -14.3%로 하락 방향입니다. 따라서 이 사건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
유찰돼도 총 부담은 거의 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간부터는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 제공된 배당 시나리오에서는 집행비용까지 반영되어, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 세 회차 모두 131,897,600원~132,620,000원 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 2,620,000원 | 132,620,000원 | 165.8% |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,000,000원 | 28,256,000원 | 132,256,000원 | 165.3% |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,200,000원 | 48,697,600원 | 131,897,600원 | 164.9% |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 최형민 보증금 | 130,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 최형민 | 139,181,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차보증금 부족분은 2,620,000원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·업무시설·각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층이며 사용승인일은 2013.03.11.입니다. 개별난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·기계식주차장 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 6,509,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 흐름. 확인된 6건의 거래 중 최신 거래는 2026.08. 80,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 대비 -14.3%입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차는 130,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 132,620,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 28,256,000원, 2회 유찰 시 48,697,600원으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 최형민의 보증금 130,000,000원, 전입 2020.07.09., 확정일자 2020.06.01., 임차권등기 및 배당요구 내용을 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 경고 검토. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 관계와 임대차의 실체를 확인하되, 확인 전에는 인수액을 제거해 계산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 91,166,666원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 80,000,000원과 -14.3%의 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 신건 최저가 130,000,000원만 보면 감정가와 같은 평범한 1회차 물건처럼 보이지만, 권리구조를 합치면 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 최형민의 보증금 130,000,000원이 있고, 현재 회차부터 미배당 2,620,000원을 매수인이 인수해 실질취득은 132,620,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 후에는 인수액이 28,256,000원, 2회 유찰 후에는 48,697,600원으로 커져 실질취득이 각각 132,256,000원과 131,897,600원에 머뭅니다. 반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 80,000,000원이고 최근 추세는 -14.3%입니다. 즉 최저가는 내려가도 매수인의 총 부담은 거의 내려가지 않습니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 놓고 보면 현재 조건의 가격 경쟁력은 낮습니다.
