서울남부지방법원 2025타경424. 서울 강서구 방화동 에어팰리스 7층 701호입니다. 경매상 용도는 오피스텔로 분류되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 도시형생활주택(아파트 원룸형)이며 실제 이용도 원룸형 주거용으로 조사됐습니다. 전용면적 비교 기준은 18.6㎡입니다.
이 물건의 핵심은 외관상 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 임차인 최형민은 2020년 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2023년 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 확인된 강제경매개시결정은 2025년 3월입니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
더욱 불리한 것은 최근 시세 자체가 내려가고 있다는 점입니다. 2026년 8월 거래가는 80,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 대비 -14.3%입니다. 현재 최저가만으로도 최근 시세의 130.0%인데, 인수 보증금까지 포함하면 비용 격차는 훨씬 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제7층 제701호 도로명주소: 서울특별시 강서구 개화동로27가길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔 분류) · 건축물대장상 도시형생활주택(아파트 원룸형) · 주거용 원룸형 |
| 면적 / 층 | 실거래 비교 기준 전용 18.6㎡ · 지상 9층 중 7층 |
| 건물현황 | 에어팰리스 · 126세대 · 사용승인 2013.03.11 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사영솔 (2018.07.04 소유권이전등기 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 104,000,000원 (감정가의 80%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최형민 / 139,181,917원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.14 강제경매개시결정 · 갑구 4번 |
| 임차보증금 / 인수 | 130,000,000원 / 예상 28,256,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 소유권은 홍기표에서 김상경을 거쳐 주식회사영솔로 이전됐습니다. 이후 민간임대주택등기가 이루어졌고, 최형민의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 2023.09.26 주택임차권등기는 2025.03.14 강제경매개시결정보다 앞서 있습니다.
최형민의 임대차계약일은 2020.06.01, 점유개시일은 2020.06.30, 전입신고일은 2020.07.09, 확정일자는 2020.06.01입니다. 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시했으므로 보증금 미배당액은 매수인 인수 대상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·보증금 승계
실제 임차인 1명, 최형민. 건물 전부에 대해 보증금 130,000,000원의 주거용 임대차가 확인됩니다. 등기부상 주택임차권등기와 매각물건명세서가 서로 대응하며, 우선변제권 행사와 잔여 보증금 인수 가능성이 함께 존재합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최형민 건물 전부 · 주거용 주택임차권등기 |
전입 2020.07.09 확정 2020.06.01 점유개시 2020.06.30 |
130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
잔액 인수 28,256,000원 예상 |
| 임대차계약일 | 2020.06.01 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2020.06.30 |
| 전입신고일 | 2020.07.09 |
| 확정일자 | 2020.06.01 |
| 주택임차권등기 | 2023.09.26 · 을구 1번 · 임차보증금 130,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.09.26 |
| 말소기준 | 2025.03.14 · 강제경매개시결정 |
| 예상 우선배당 | 101,744,000원 |
| 예상 보증금 인수 | 28,256,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 더 높다
에어팰리스의 실거래 비교 기준 면적은 18.6㎡이며, 확인된 거래에는 전용 17.7㎡ 거래도 포함됩니다. 가격을 비교할 때는 면적과 층 차이를 고려해야 합니다. 특히 전체 거래 평균에는 과거 상대적으로 높은 가격의 거래가 섞여 있으므로, 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선 기준으로 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 17.7㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2025.02 | 17.7㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.11 | 17.7㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.08 | 17.7㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 17.7㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2021.11 | 18.6㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 91,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.7㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
과거 거래 전체 평균은 91,166,666원이지만, 최근 12개월 평균은 80,000,000원입니다. 2026년 8월 최신 거래도 같은 80,000,000원이고 최근 대비 과거 가격 추세는 -14.3%입니다.
현재 최저매각가 104,000,000원은 전체 평균의 114.1%, 최근 12개월 평균의 130.0%입니다. 이 자체로도 최근 시세보다 낮지 않습니다. 게다가 매수인이 임차보증금 부족분까지 부담하면 실질취득은 132,256,000원으로 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 최형민 · 보증금 우선변제 | 130,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최형민 | 139,181,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(매각대금 외) | — | 28,256,000원 |
집행비용은 추정치이며 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 두 명의 별도 임차인으로 보증금을 중복 집계하지 않습니다. 강제경매 청구금액 139,181,917원의 법적 성격과 배당상 취급은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 물건은 일반적인 무인수 경매와 가격 구조가 다릅니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당할 수 있는 금액도 감소하고, 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰·80%) | 104,000,000원 | 28,256,000원 | 132,256,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 83,200,000원 | 48,697,600원 | 131,897,600원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 66,560,000원 | 65,038,080원 | 131,598,080원 |
현재 1회 유찰 가격에서 3회 유찰 가정 가격으로 내려가면 낙찰가는 104,000,000원에서 66,560,000원으로 낮아집니다. 그러나 인수액은 28,256,000원에서 65,038,080원으로 증가해, 실질취득은 여전히 약 1.32억원입니다.
즉 낙찰가가 떨어지는 만큼 보증금 인수 부담이 늘어나 실질취득이 임차보증금 130,000,000원 부근에 고정됩니다. 회차별 실질취득 금액이 조금씩 다른 것은 예상 집행비용 등 배당 차감액에 따른 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 방화동 방화중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 업무시설과 학교가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 2013.03.11 사용승인된 9층 철근콘크리트 건물 중 7층입니다. 개별 도시가스보일러 난방, 승강기, 기계식주차장, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 6,509,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 건축물대장상 도시형생활주택이라는 실제 용도는 별도로 유의해야 합니다.
- 환금성. 126세대 규모의 소형 주거용 집합건물입니다. 확인된 거래는 6건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격 하락과 제한된 거래 표본을 함께 고려하면 매수 후 재매각의 가격 및 기간에 불확실성이 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 최형민의 보증금 130,000,000원 중 예상 미배당액 28,256,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구, 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 경매 신청채권자와 임차권자가 동일한 최형민입니다. 청구액 139,181,917원과 임차보증금의 법률적 관계, 배당상 중복청구 여부를 확인해야 합니다.
- 전입·점유 및 임차권등기. 2020.07.09 전입신고, 2020.06.30 점유개시, 2020.06.01 확정일자와 2023.09.26 임차권등기 경위를 확인하고 현재의 권리상태 및 실제 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 배당금과 잔여 보증금. 실제 배당금이 예상과 달라지면 인수액도 변동될 수 있습니다. 집행비용·당해세·선순위 배당사항 등을 함께 검토해야 합니다.
- 시세 기준은 실질취득. 최저가 104,000,000원만 보지 말고 현재 예상 실질취득 132,256,000원과 최근 실거래 80,000,000원을 비교해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 2회 유찰 가정에서는 실질취득 131,897,600원, 3회 유찰 가정에서는 131,598,080원입니다. 낙찰가가 낮아져도 총 취득 부담은 크게 줄어들지 않습니다.
- 실거래의 면적·층 차이. 최근 거래는 전용 17.7㎡의 2층이며 대상은 7층, 비교 기준 전용 18.6㎡입니다. 동일 호실 수준의 가치 판단을 위해 개별 조건과 최신 거래를 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 등록사항이 있습니다. 매각 후 등록상 지위 및 의무의 처리 여부를 관계기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 인도·명도와 관리비. 임차권등기가 존재하므로 배당 및 보증금 반환 조건과 인도를 연계해 검토해야 합니다. 미납 관리비의 공용부분 승계 가능성과 기계식주차장 이용조건도 확인이 필요합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아져도 실질취득은 낮아지지 않는다”
방화동 에어팰리스 701호의 핵심 문제는 대항력 임차인의 보증금 인수와 최근 시세 하락이 동시에 존재한다는 것입니다. 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 104,000,000원으로 떨어졌지만, 예상 인수액 28,256,000원을 더한 실질취득은 132,256,000원입니다.
최근 12개월 평균 및 최신 실거래는 80,000,000원이고, 가격 추세는 -14.3%입니다. 실질취득은 최근 시세보다 약 65.3% 높습니다. 과거 전체 평균을 적용해도 가격 부담이 해소되지 않습니다.
더구나 추가 유찰을 가정해도 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득은 계속 130,000,000원 부근에 머무릅니다. 소형 주거용 건물의 제한된 거래 표본과 임차권 정리, 민간임대주택 등록사항 확인 부담까지 고려하면 현재 조건에서 투자 매력은 매우 낮습니다.
결론은 적극 입찰보다 보류입니다. 매수인 인수의무가 실제로 해소되는 특별한 법률적 사정이 확인되지 않는 한, 낮아진 최저매각가만을 이유로 응찰할 가격적 근거가 부족합니다. 본 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수의 법적 확정 범위와 실제 취득원가입니다.
