서울남부지방법원 2025타경572. 가산디지털단지역 북서측 인근의 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1221호로, 감정평가상 아파트형공장(상호: 제안전자)으로 이용 중입니다. 감정가 429,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 274,560,000원입니다. 그러나 이 사건은 “64%까지 떨어졌다”는 숫자보다 매각 후 남는 권리와 점유관계가 더 중요합니다.
등기상 말소기준권리는 2023.06.09 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 352,800,000원)입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 48,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 24,916,674원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 37번 지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경572 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1221호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 184 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장(상호: 제안전자) |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 · 15층 건물 중 제12층 · 사용승인일 2003.07.14 |
| 소유자 | 황현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 274,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 343,514,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 ‘남는 권리’를 분리해야 한다
현재 등기부상 살아 있는 말소기준 근저당은 국민은행 352,800,000원이고, 이후 국민은행 추가 근저당 48,000,000원과 서울신용보증재단 가압류 24,916,674원이 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 소멸하는 채권이 많다는 사실이 곧 매수인의 안전을 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인과 별도등기 지상권입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 인수 5,000,000원, 미상 위험은 별도
| 명의 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤기정 | 1221호(39.6700㎡) | 2016.06.15 | 5,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 제안전자 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
윤기정은 2016.06.15 전입으로 말소기준권리인 2023.06.09 국민은행 근저당보다 앞섭니다. 매각 배당 시 우선변제권이 없어 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 274,560,000원만을 취득원가로 보면 안 되고, 확인된 범위의 실질취득은 279,560,000원입니다.
다만 제안전자는 감정평가상 현장에서 아파트형공장을 운영하는 상호로 확인되지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 이런 점유자를 대항력 있다고 단정할 수는 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고, 윤기정의 5,000,000원 인수와 별개로 추가 승계 가능성을 남겨 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,643,840원 |
| 인수 · 임차인 윤기정 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 352,800,000원 | 269,916,160원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 24,916,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 425,716,674원 중 배당되는 금액은 269,916,160원이며, 미배당액은 155,800,514원입니다. 윤기정 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 리스크가 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 274,560,000원 | 269,916,160원 | 155,800,514원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰(51%) | 219,648,000원 | 215,772,928원 | 209,943,746원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰(41%) | 175,718,400원 | 172,458,342원 | 253,258,332원 | 5,000,000원 |
유찰되면 매각가와 근저당 배당액은 내려가지만 윤기정의 보증금 5,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 별도등기 지상권 역시 매각으로 소멸하지 않는다는 점입니다. 따라서 다음 회차 가격이 낮아진다는 이유만으로 권리분석 난도가 낮아지는 물건이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트형공장(상호: 제안전자)으로 이용 중이며, 주거용 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근. 주변은 아파트형공장·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 지역지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무·산업용 성격의 아파트형공장으로, 주거용 부동산과 다른 실수요·임대수요 구조를 전제로 가격과 매각성을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤기정 보증금 인수. 전입일 2016.06.15로 말소기준보다 빠르고 우선변제권이 없어 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영해야 합니다.
- 제안전자 점유관계. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력은 “있음”이 아니라 가능·미상으로 두고 계약·사업자등록·점유근거를 확인해야 합니다.
- 별도등기 지상권. 대지권의 목적인 토지 을구 37번 지상권 설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 권리 내용과 존속·부담을 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질 취득원가. 현재 확인 최소치는 최저가 274,560,000원 + 윤기정 보증금 5,000,000원 = 279,560,000원이며, 지상권과 미상 점유 위험은 별도입니다.
- 유찰 오해 금지. 2회 유찰·감정가 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 자료가 없어 가격 가점 근거가 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 155,800,514원 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 이해관계인 협의와 인도 과정의 마찰 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 별도등기 지상권 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 봐야 할 것은 인수권리다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 429,000,000원이 274,560,000원까지 내려와 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 권리 구조는 단순하지 않습니다. 윤기정의 대항력 있는 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계되고, 대지권의 목적인 토지의 을구 37번 지상권도 말소되지 않습니다. 여기에 제안전자의 전입·보증금이 미상이라 추가 대항력 위험도 닫히지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 최소 실질취득은 279,560,000원이지만, 이것조차 별도등기 지상권과 미상 점유 위험을 금액화하지 않은 값입니다. 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 2회 유찰된 아파트형공장에 인수권리와 미상 점유가 겹친 사건이라는 점을 중심에 두고 접근해야 합니다.
