서울남부지방법원 2025타경572. 금천구 가산동 벽산/경인디지털밸리2의 12층 1221호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트형공장(상호: 제안전자)입니다. 가산디지털단지역 인근의 업무·산업시설 밀집지역에 자리하며, 감정가는 429,000,000원입니다. 세 차례 유찰 끝에 최저매각가가 219,648,000원까지 낮아졌습니다.

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 등기부의 말소기준권리인 국민은행 근저당권은 2023년 6월 설정됐지만, 임차인 윤기정은 그보다 앞선 2016.06.15에 전입신고했습니다. 따라서 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계될 수 있으며, 예상배당상으로는 전액 인수입니다. 여기에 매각물건명세서에서 별도로 인수를 명시한 지상권이 있습니다. 배당으로 정리되는 채권과 낙찰 후 남는 부담을 구별해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 모든 권리가 사라지지는 않는다

말소기준권리는 2023.06.09 설정된 을구 6번 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 352,800,000원입니다. 이후 설정된 국민은행의 을구 8번 근저당권 48,000,000원, 서울신용보증재단의 가압류 24,916,674원, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 중소기업은행 및 국민은행의 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정됐다는 사실만으로 해당 말소 근저당권을 다시 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 임차인의 대항력과 토지에 설정된 별도 지상권은 근저당권의 말소 여부와 구별해야 합니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인 2명, 인수액은 확정 부분만 5,000,000원

실제 임차인·점유자로 기재된 사람 및 업체는 총 2명(윤기정·제안전자)입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 확인된 보증금은 윤기정의 5,000,000원입니다.

특히 감정평가서상 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 산정한 5,000,000원은 확정적으로 파악된 임차보증금 인수액이지, 전체 점유관계에 대한 최종 인수액을 확정하는 수치는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 실질취득은 224,648,000원부터

3회 유찰로 최저매각가는 감정가 429,000,000원의 51.2%가 됐습니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차보증금과 별도등기 지상권이라는 인수 요소를 갖고 있습니다. 확인된 보증금 5,000,000원을 합산한 최소 실질취득 부담은 224,648,000원입니다.

실질취득 부담 = 각 회차 매각가 + 확인된 임차보증금 5,000,000원. 취득세·명도비·체납 관리비·지상권의 경제적 부담·미상 점유자의 추가 인수액은 미포함입니다.

현재 가정한 매각가에서는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 적으므로, 확인된 인수액을 더한 실질취득 부담은 회차별로 함께 낮아집니다. 다만 향후 낮은 가격에 낙찰되더라도 지상권과 미상 점유 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 219,648,000원 가정)

현재 최저매각가에서 집행비용 3,875,072원을 차감하면 국민은행 선순위 근저당에 215,772,928원이 배당됩니다. 후순위 국민은행 근저당과 서울신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 배당대상 채권총액 425,716,674원 중 예상배당은 215,772,928원이며, 미배당 채권액은 209,943,746원입니다.

채권액은 배당 시뮬레이션의 채권최고액·청구금액 기준입니다. 실제 확정 채권액과 다를 수 있으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당액은 소멸하는 등기권리를 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트형공장·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근 버스정류장과 지하철 1·7호선을 이용할 수 있어 제반 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트라멘조, 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 서측 약 20m 도로에 접하며, 토지는 가장형 평지로 아파트형공장·지원시설·근린생활시설 부지로 이용됩니다.
• 용도·규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 산업시설 취득·사용 자격 및 입주·업종 제한 확인이 중요합니다.
• 환금성. 가산디지털단지역 접근성은 긍정적인 입지 요소지만, 아파트형공장은 일반 주거용 아파트와 매수층 및 이용 제한이 다릅니다. 개별 호실의 임대수익·공실·산업단지 입주조건과 비교거래 검증이 필요합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 별도 지상권 문제는 별개의 권리 위험입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 을구 37번 지상권의 설정 목적·권리자·범위·기간·이용상 제한 및 매수인 승계 효과를 반드시 확인해야 합니다. 이 사건의 최우선 검토 항목입니다.
• 윤기정 보증금 인수. 전입신고가 말소기준보다 앞서고 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금 5,000,000원과 실제 임대차 종료·인도 조건을 확인해야 합니다.
• 제안전자 점유 조사. 실제 계약당사자, 임차 범위, 보증금·차임, 사업자등록 및 점유 개시 시점, 윤기정과의 관계를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 미상입니다.
• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 확인된 부담은 224,648,000원부터입니다. 지상권 부담과 미상 점유자의 추가 인수 가능성, 취득 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 아파트형공장 취득·사용 제한. 국가산업단지·산업시설구역 관련 입주 가능 업종, 입주계약 및 실제 사용 허용 범위를 확인해야 합니다.
• 시장가격 검증. 동일 건물의 최근 실거래, 유사 면적·층·용도의 거래 및 임대료, 공실률을 확인한 뒤 응찰가를 설정해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 점유자 인도 협의 및 명도비용을 조사해야 합니다.
• 기일·원본 재확인. 매각기일 2026.10.22에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각공고의 변경·정정 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수권리 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 429,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 219,648,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이를 곧바로 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다. 윤기정의 대항력 임차보증금 5,000,000원 인수, 매수인이 승계하는 토지 별도등기 지상권, 제안전자의 불명확한 임대차·점유관계가 동시에 존재합니다.

확인된 실질취득 부담은 224,648,000원부터이고, 지상권의 경제적 영향과 추가 인수 가능성은 아직 금액으로 확정되지 않았습니다. 아파트형공장이라는 용도와 산업시설 관련 이용 제한, 실거래 시세를 검증하지 않은 상태에서는 가격 경쟁력도 단정할 수 없습니다. 현재 판단은 보수적 접근·입찰 보류. 지상권의 실제 부담과 점유관계를 명확히 해소하고 실거래와 실질취득 총액을 비교한 이후에야 응찰 여부를 결정할 수 있습니다.