서울남부지방법원 2025타경7417. 강서구 화곡동 우장산자하클래식 제18층 제1803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 301,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 240,800,000원으로 낮아졌다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 주택임차권 295,000,000원입니다.
임차권자 이용호는 임대차계약일자 2021.01.11., 점유개시일자 2021.03.22., 주민등록일자 2021.03.23., 확정일자 2021.03.02.이고 2023.04.07. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2025.03.28. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7417 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로 317, 제18층 제1803호 (화곡동, 우장산자하클래식) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층, 지상19층 · 제18층 제1803호 · 사용승인일 2020.08.28. |
| 소유자 | 김상건 · 2021.03.22. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 306,516,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.13. |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 먼저 봐야 할 2.95억 임차권
말소기준은 2025.03.28. 강제경매개시결정입니다. 그러나 이용호의 주택임차권은 그보다 훨씬 앞선 임대차·점유·전입·확정일자를 갖고 있어 등기분석상 말소기준 이전 권리로 분류됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 295,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이용호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2021.03.23. / 2021.03.02. 배당요구 2023.04.07. | 대항력 有 우선변제 有 승계·인수 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이용호 본인의 임차권등기이며, 보증금은 295,000,000원 한 건입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액 58,371,200원이 매수인 인수액입니다.
② 가격 구조 — 2.408억 낙찰이 2.408억 취득은 아니다
현재 최저매각가는 240,800,000원입니다. 그러나 예상배당에서는 집행비용 4,171,200원을 먼저 제외하고 임차인에게 236,628,800원이 배당됩니다. 보증금 295,000,000원 중 남는 58,371,200원은 매수인에게 넘어갑니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 192,640,000원으로 내려가지만 인수액은 105,856,960원으로 늘어 실질취득은 298,496,960원입니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가 154,112,000원, 인수액 143,845,568원으로 실질취득이 297,957,568원입니다. 즉 낙찰가가 크게 낮아져도 총 부담은 보증금 295,000,000원 수준에 집행비용 영향이 더해진 금액대로 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,800,000원 | 58,371,200원 | 299,171,200원 |
| 2회 유찰 시 | 192,640,000원 | 105,856,960원 | 298,496,960원 |
| 3회 유찰 시 | 154,112,000원 | 143,845,568원 | 297,957,568원 |
실거래 비교 자료는 별도로 확인되지 않으므로 시세 대비 저렴함을 판단하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수를 합친 실질취득입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 1. 임차인 이용호 보증금 | 295,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이용호 | 306,516,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 236,628,800원이 배당되고, 부족분 58,371,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 제1803호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·업무시설·관공서·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상19층 건물의 제18층 제1803호이며 사용승인일은 2020.08.28.입니다.
- 도로. 대상물건 남동측으로 왕복6차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 11,060,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정되었습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 240,800,000원이 아니라 인수액을 더한 299,171,200원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 이용호의 보증금 295,000,000원은 배당으로 전액 소멸하지 않으며 현재 계산상 58,371,200원이 남습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 105,856,960원, 3회 유찰 시 인수 143,845,568원으로 증가합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이용호와 강제경매 채권자 이용호가 동일인으로 기재돼 있어 그 법률관계와 채권의 성격을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.22. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 물건은 감정가 301,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 240,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 이용호의 임차보증금이 295,000,000원이고, 현재 배당으로 채워지지 않는 58,371,200원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 299,171,200원입니다.
2회 유찰 시에도 실질취득 298,496,960원, 3회 유찰 시에도 297,957,568원입니다. 즉 이 사건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 보증금 미배당액이 얼마나 매수인에게 승계되는가입니다. 별도 실거래 자료가 없는 만큼 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 표면 최저가는 낮아졌지만, 실질취득은 보증금 수준에 묶여 있는 인수형 물건이라는 점이 가장 중요한 결론입니다.
