서울남부지방법원 2025타경8560. 소유자 김건회가 2022.03.14. 거래가 325,000,000원에 취득한 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린상가이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 권리분석의 중심은 소유권이나 후순위 압류보다 임차인 최수민입니다. 최수민은 2022.03.14. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.23.로, 말소기준인 2023.07.13. 압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시돼 있고, 보증금 325,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시돼 있습니다. 따라서 현재 최저매각가 264,800,000원만 보고 “감정가 대비 20% 싸다”고 판단하면 구조를 잘못 읽게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8560 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제7층 제702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 · 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상13층 중 제7층 · 사용승인 2022.01.25. |
| 소유자 | 김건회 · 2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 264,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최수민 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.07.13. 의정부세무서장 압류입니다. 하지만 최수민의 전입·점유는 2022.03.14.로 1년 이상 빠르고, 확정일자도 2022.02.23.입니다. 2024.03.25.에는 보증금 325,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 자료상 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최수민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14. | 2022.02.23. | 325,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
또한 2022.03.14. 등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택이라는 문구가 기재돼 있습니다. 매각 후 관련 효력은 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 3.2억대 후반
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 325,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 감소하고 대신 매수인 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 유찰이 진행돼도 총 부담은 보증금 수준 부근에 묶입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 264,800,000원 | 64,707,200원 | 329,507,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 211,840,000원 | 116,925,760원 | 328,765,760원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 169,472,000원 | 158,700,608원 | 328,172,608원 |
현재 회차만 보면 최저가는 감정가의 80%지만, 인수액까지 더한 실질취득액은 329,507,200원으로 감정가 331,000,000원의 약 99.5%입니다. 2회·3회 유찰 시에도 계산상 실질취득액은 각각 328,765,760원, 328,172,608원으로 3.2억대 후반에 머뭅니다. 따라서 유찰률만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,507,200원 |
| 1. 임차인 최수민 보증금(우선변제) | 325,000,000원 | 260,292,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 최수민 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 부족분은 64,707,200원으로 계산되며, 매수인 인수 예상액도 64,707,200원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동 주민센터 남측. 주위는 다세대주택·오피스텔·숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역인 까치산역이 있어 제반 교통상황은 양호한 수준입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린상가이며 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물의 제7층 제702호이며 사용승인일은 2022.01.25.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 5,228,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 동측으로 막다른 도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 최저가 264,800,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 329,507,200원을 출발점으로 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 116,925,760원, 3회 유찰 시 158,700,608원으로 증가합니다. 최저가 하락분 대부분이 인수액 증가로 이동합니다.
- 임대차관계 원문 확인. 임차인 최수민은 신청채권자와 동일인이고, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 계약·점유·보증금 지급 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.14. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 효력을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린상가이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 실제 이용·인허가·대출 가능 여부 판단 시 이 용도 표기를 그대로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 점검. 현재 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “99.5% 실질취득”을 보라
이 물건의 숫자만 보면 1회 유찰로 감정가 331,000,000원이 264,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리까지 합치면 전혀 다른 그림입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 최수민의 보증금은 325,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액 64,707,200원이 매수인에게 넘어오면 실질취득은 329,507,200원입니다. 감정가 대비 약 99.5%입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당분이 늘어 2회 유찰 시 실질취득 328,765,760원, 3회 유찰 시 328,172,608원 수준입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려갔나”가 아니라 “인수액을 합친 총액이 얼마인가”로 판단해야 합니다. 권리관계가 단순한 할인형 경매가 아니라, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 할인효과를 상쇄하는 인수형 경매입니다.
