179,840,000원
서울남부지방법원 2025타경8704. 강서구 화곡동 까사지오 3층 301호, 전용 29.98㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 281,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 179,840,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 등기부 을구에는 오상호의 주택임차권이 있고, 임차보증금은 255,000,000원, 주민등록일은 2020.02.26., 점유개시는 2020.02.25.입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서며 매수인에게 대항할 수 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “1.7984억에 낙찰받는다”가 아니라 “보증금 잔액까지 합쳐 실제 얼마를 부담하느냐”입니다. 현재 회차 배당 추정에서는 임차인에게 176,522,240원이 배당되고 미회수 보증금 78,477,760원이 매수인 인수액으로 남습니다. 집행비용을 제외한 권리판단의 핵심 구조상 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘어, 실질취득은 보증금 약 255,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8704 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로 175 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.98㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오상호 / 204,159,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.12.10. 강서구 압류입니다. 그런데 오상호의 주택임차권은 2024.03.22. 등기됐고, 실제 주민등록은 2020.02.26., 점유개시는 2020.02.25.입니다. 임차보증금 255,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오상호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.26. | 2022.01.25. | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
까사지오 전용 29.98㎡의 확인 거래는 2023.01. 2층 221,000,000원 1건입니다. 표시된 비교 시세 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 29.98㎡ | 2 | 221,000,000원 |
표면 최저가 179,840,000원만 비교하면 거래가 221,000,000원의 81.4%라 싸 보입니다. 하지만 이 비교는 이 사건에서는 잘못된 접근입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 시세 비교 기준은 실질취득 약 255,000,000원이어야 합니다. 이는 비교 시세 221,000,000원의 약 115.4%로, 가격 메리트가 아니라 시세 이상 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 오상호 보증금 | 255,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 오상호 | 204,159,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 배당에서는 임차보증금 중 176,522,240원이 배당되고, 미배당 78,477,760원이 매수인 인수액으로 남습니다. 집행비용 추정치가 배당재원에서 먼저 빠지므로 현 회차의 낙찰가와 인수액 단순 합계는 258,317,760원입니다. 권리 구조를 비교할 때는 임차보증금 약 255,000,000원이 실질취득의 핵심 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 179,840,000원 | 78,477,760원 | 258,317,760원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 143,872,000원 | 113,942,208원 | 257,814,208원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 115,097,600원 | 142,313,766원 | 257,411,366원 |
세 시나리오 모두 단순 합계가 약 2.57억~2.58억에 모입니다. 집행비용 반영 방식 때문에 보증금 255,000,000원보다 다소 높게 나타나지만, 구조의 본질은 같습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수 보증금이 늘어 실질부담이 거의 줄지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서경찰서 북동측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지 세장형 토지이며 근린생활시설 및 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. 까사지오는 15세대이며 2019.12.31. 준공, 대상 면적은 29.98㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 179,840,000원은 시세 221,000,000원의 81.4%지만, 대항력 임차인 인수까지 고려하면 실질취득은 약 255,000,000원입니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 추정 부족분은 78,477,760원입니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2020.02.26., 점유 2020.02.25., 확정일자 및 보증금 255,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자 동일성 확인. 임차인 오상호가 신청채권자와 동일하므로 관계와 채권 구조를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2023.01. 1건 221,000,000원입니다. 개별 호수 상태와 시점 차이를 감안해 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 세금·비용 확인. 집행비용 추정과 별도로 실제 배당순위 및 조세채권의 배당 영향을 매각 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”이 아니라 “2.55억 인수형”으로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 대비 할인율입니다. 감정가 281,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 179,840,000원이 됐지만, 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있기 때문에 낙찰가 하락분 상당 부분이 매수인 인수액 증가로 바뀝니다. 현재 회차의 추정 인수액만 78,477,760원이고, 추가 유찰 시에는 113,942,208원, 142,313,766원으로 커집니다.
따라서 이 사건은 “1.79억짜리 물건”이 아니라 “실질 약 2.55억을 부담하는 물건”으로 분석해야 합니다. 확인 실거래 221,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 115.4% 수준입니다. 유찰 횟수가 늘어도 가격 메리트가 자동으로 생기지 않는 대항력 인수형 사건이라는 점이 결론입니다.
