제주지방법원 2025타경1189. 서귀포시 남원읍 의귀리 80-4 일대의 토지·창고시설 경매입니다. 목록 1·2는 과수원, 목록 3은 창고시설로 이용 중이며 토지면적은 8,438㎡입니다. 현재 최저매각가는 944,195,000원으로 감정가 1,926,929,000원의 약 49%, 2회 유찰된 상태입니다. 권리 구조는 2018년 7월 31일 제주감귤농업협동조합의 을구 5번 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건은 단순히 “반값 토지”로 접근하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 근거가 부족하고, 농지취득자격증명·매각 제외 시설·제시외 시설·과수목·변전시설· 진입로 이용 상태까지 함께 봐야 합니다. 특히 농지취득자격증명은 단순 사후 행정절차가 아니라 입찰보증금 보전과 직접 연결되는 특별매각조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1189 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 80-4 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 목록 1·2 과수원 · 목록 3 창고시설 |
| 토지 | 8,438㎡ · 과수원 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 한일부 |
| 감정가 / 최저가 | 1,926,929,000원 / 944,195,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,268,987,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.07.31. 을구 5번 제주감귤농업협동조합 근저당권 510,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 6번 480,000,000원, 을구 7번 210,000,000원, 2020년 설정된 을구 8번 근저당권과 2025년 이후의 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
② 임차·점유 및 특별매각조건
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 주택 임차보증금 인수형 사건은 아니지만, 실제 사용·점유 상태는 입찰 전에 현장 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 944,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,841,950원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 480,000,000원 | 422,353,050원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주감귤농업협동조합 | 58,883,944원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 328,451,592원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제주위미농업협동조합 | 36,425,811원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관제주위 | 40,027,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,783,789,085원 중 현재 회차 예상 배당은 932,353,050원, 미배당은 851,436,035원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 944,195,000원 | 932,353,050원 | 851,436,035원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 660,936,500원 | 651,927,135원 | 1,131,861,950원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 462,655,550원 | 455,628,994원 | 1,328,160,091원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 실거래나 최근 시장가격 자료가 없기 때문에 49%·34%·24%라는 감정가 대비 비율만 보고 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 농지·창고시설은 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고, 토지 형상·도로·용도지역·농지취득 가능 여부·시설물 처리까지 실질가치에 영향을 줍니다.
⑤ 토지·건물 이용상태와 환금성
- 입지. 의귀초등학교 북동측 원거리에 소재하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도가 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목과 이용상황은 과수원, 면적 8,438㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·공장설립제한지역이 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 건물. 창고시설 등으로 이용 중이며 시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층, 전기설비가 되어 있습니다.
- 공시지가. 55,900원/㎡입니다.
- 기타 현황. 일부 지상에 변전시설·철구조물이 있고, 일부는 진입로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 해당 행정관서에 발급 가능 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환이 없다는 특별매각조건이 핵심입니다.
- 포함·제외 시설 경계 확인. 물통·기계실·창고는 포함되지만 비가림·비닐하우스·이동식 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 위치와 소유관계를 대조해야 합니다.
- 과수목 포함 여부 확인. 토지 지상의 과수목은 평가에 포함돼 있습니다.
- 변전시설·철구조물·진입로 확인. 일부 지상 시설과 도로 이용 상태가 실제 활용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 현지 토지 가치와 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서 특별조건을 입찰 직전 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 입찰조건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2018년 제주감귤농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 자료상 매수인 인수금도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔음에도 실거래 시세가 없어 할인폭 자체를 가치로 착각하면 안 되고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 매각 제외 비닐하우스·비가림·컨테이너, 생산관리지역과 각종 보전·제한구역, 일부 진입로 및 지상 시설까지 확인해야 합니다. 권리는 합격이지만, 입찰조건과 실물 검증이 선행돼야 하는 토지형 경매입니다.
