✅ 인수 0원 ⚠️ 농지취득자격증명 ⚠️ 매각제외 시설 1회 유찰 · 70%
제주지방법원 2025타경1189. 서귀포시 남원읍 의귀리 80-4 일대의 과수원·창고시설 이용 물건입니다. 토지면적은 8,438.0㎡, 지목과 토지이용상황은 모두 과수원이고 생산관리지역에 속합니다. 감정 이용상태는 창고시설 등이며, 목록 1·2는 과수원, 목록 3은 창고시설로 이용 중입니다. 감정가 1,926,929,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,348,850,000원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.07.31. 설정된 제주감귤농업협동조합의 채권최고액 510,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 같은 조합의 근저당권과 가압류, 다른 농협계 채권자들의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1189 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 80-4 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 과수원 · 창고시설 등 |
| 토지 | 8,438.0㎡ · 과수원 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 한일부 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,926,929,000원 / 1,348,850,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주감귤농업협동조합 / 1,268,987,848원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 공시지가 | 55,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2018.07.31. 을구 5번 근저당권입니다. 동일 날짜에 을구 6번·7번 근저당권도 설정됐고, 2020.02.07. 을구 8번 근저당권이 추가됐습니다. 그 뒤 2025년 들어 제주감귤농업협동조합·농업협동조합중앙회·제주위미농업협동조합 등의 가압류가 연이어 설정됐으며, 2025.04.23. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 현황과 특별매각조건 — 권리보다 더 중요한 부분
이 사건은 일괄매각이며, 제시외 물통·기계실·창고는 매각에 포함됩니다. 반면 토지 지상의 비가림, 비닐하우스, 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되는 시설이 존재합니다. 또한 일부 지상에는 변전시설과 철구조물이 있고 일부는 진입로로 이용 중입니다. 과수목은 평가에 포함돼 있습니다.
| 구분 | 현황 | 매각 포함 여부 |
|---|---|---|
| 제시외 물통 | 목록 1-2. | 포함 |
| 제시외 기계실 | 목록 1-3. | 포함 |
| 제시외 창고 | 목록 1-6. | 포함 |
| 비가림 | 약 12㎡ · 약 33㎡ · 약 20㎡ | 매각 제외 |
| 비닐하우스 | 약 2,991.5㎡ · 약 4,350.5㎡ · 약 3,060.7㎡ | 매각 제외 |
| 이동식 컨테이너 | 토지 지상 소재 | 매각 제외 |
| 과수목 | 토지 지상 | 평가 포함 |
③ 예상배당표 (매각가 1,348,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,888,500원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 제주감귤농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 제주감귤농업협동조합 | 58,883,944원 | 12,961,500원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 328,451,592원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 제주위미농업협동조합 | 36,425,811원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관제주위 | 40,027,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 1,783,789,085원 중 1,332,961,500원이 배당되고, 450,827,585원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의귀초등학교 북동측 원거리에 소재하고, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목·이용상황은 과수원, 면적 8,438.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·공장설립제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 창고시설. 시멘트 블록조 슬레이트지붕 단층 구조이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄새시창 마감, 전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2에 필요한 것으로 판단되며 해당관청에 재확인이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 특별매각조건입니다.
- 매각제외 시설. 비가림·대규모 비닐하우스·이동식 컨테이너는 매각 제외입니다. 소유관계와 낙찰 후 존치·철거 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 포함 시설. 제시외 물통·기계실·창고 및 토지 지상의 과수목은 매각·평가 범위에 포함돼 있습니다.
- 현황 이용. 목록 1·2는 과수원, 목록 3은 창고시설이며 일부 지상에 변전시설·철구조물이 있고 일부가 진입로로 사용됩니다.
- 권리 대조. 말소기준은 2018.07.31. 제주감귤농업협동조합 근저당입니다. 매각 직전 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 1회 유찰·70%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 토지·과수목·창고시설 및 제외시설을 분리해 현장가치를 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2018.07.31. 제주감귤농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 입찰 난도는 권리표만으로 평가할 수 없습니다. 농지취득자격증명 제출이라는 특별매각조건, 과수원·창고시설의 복합 이용, 매각에 포함되는 제시외 시설과 제외되는 비가림·비닐하우스·컨테이너가 함께 존재합니다.
현재 최저가는 1회 유찰 후 1,348,850,000원이지만 비교 실거래 자료가 없어 이 금액 자체를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 농취증 발급 가능성, 현장 이용상태, 매각제외 시설의 처리, 토지이용 규제와 실제 가치입니다. 권리는 정리되지만 현물 확인이 많이 필요한 토지·농업시설형 경매입니다.
