서울남부지방법원 2025타경10118. 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 6층 601호 오피스텔입니다. 감정가는 371,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 296,800,000원, 감정가의 80%입니다. 숫자만 보면 74,200,000원이 내려온 것처럼 보이지만 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 이유순의 임차보증금이 350,000,000원이고, 매각물건명세서가 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하기 때문입니다.
즉 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 보증금과 낙찰가의 차액인 약 53,200,000원이 인수 부담의 기준점이 되고, 낙찰가 296,800,000원과 합친 실질취득 부담은 약 350,000,000원입니다. 다음 회차에서 낙찰가가 낮아지더라도 그만큼 미배당 잔액이 늘어나는 구조이므로, 이 사건의 경제적 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 350,000,000원 수준의 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 12층 건물 내 6층 |
| 사용승인일 | 2021.12.10 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.16 매매, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 250,772,938원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 인수’가 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 명세서상 有 | 미상 | 중복 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.05.18 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.06.08 |
| 주민등록일 | 2023.04.28 |
| 확정일자 | 2022.05.18 |
| 임차권등기 | 2024.02.01 · 서울남부지방법원 임차권등기명령(2024카임241) |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.02.01 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 이유순 1명으로 봅니다. 보증금은 350,000,000원이며, 매각물건명세서가 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 이 금액을 가격 분석에서 제외해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 3.5억
현재 최저매각가 296,800,000원은 감정가 371,000,000원의 80%입니다. 하지만 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 보증금 350,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 배당되지 못한 잔액을 인수하면 실질취득 부담은 약 350,000,000원으로 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 보증금과의 차액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 296,800,000원 | 53,200,000원 | 약 350,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 237,440,000원 | 112,560,000원 | 약 350,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 189,952,000원 | 160,048,000원 | 약 350,000,000원 |
비교 가능한 실거래 자료가 없어 실질취득 350,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,955,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 250,772,938원 | 250,772,938원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,071,862원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 4,955,200원, 신청채권자 서울보증보험 주식회사 250,772,938원, 잔여 41,071,862원으로 합계 296,800,000원이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물 내 6층 601호입니다. 사용승인일은 2021.12.10입니다.
- 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외, 서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,124,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득가 350,000,000원의 시장 적정성을 수치로 검증할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가를 296,800,000원만으로 보지 말고 임차보증금 미배당 인수를 합친 실질취득 약 350,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수문구 재확인. 이유순에 대해 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인”, “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”라고 명시되어 있습니다.
- 임차인 실제 배당액 확인. 배당에서 얼마가 변제되는지에 따라 인수 잔액 자체는 달라질 수 있으므로 배당순위와 배당요구 내용을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 등기와 명세서의 대항력 판단 차이 확인. 주민등록일 2023.04.28은 등기상 말소기준일 2023.02.07보다 늦지만, 명세서는 대항 가능한 임차인으로 명시하고 있습니다. 입찰 전 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.06.08 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 관련 효력과 의무를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 실거래 비교자료가 없어 실질취득 350,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.968억 낙찰”이 아니라 “약 3.5억 취득”
이 사건을 최저가 296,800,000원의 1회 유찰 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 이유순의 보증금은 350,000,000원이고 매각물건명세서는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰가와 보증금의 차액 약 53,200,000원을 인수 부담의 기준점으로 보고, 실질취득 약 350,000,000원으로 계산하는 것이 핵심입니다.
더 유찰되어 최저가가 237,440,000원이나 189,952,000원으로 내려가도 보증금 미배당 인수분이 커지므로 총 부담은 약 350,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가 없어 350,000,000원이 시장가격보다 낮은지 검증할 수도 없습니다. 표면 최저가는 내려갔지만, 가격 메리트가 확인된 물건은 아닙니다. 이 사건은 권리분석상 대항임차인의 보증금 인수를 최우선으로 계산해야 하는 고위험 인수형 오피스텔입니다.
