제주지방법원 2025타경1329. 노형이-편한세상 108동 8층 801호 아파트입니다. 감정가는 1,370,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 959,000,000원입니다. 말소기준권리는 2020.12.11 설정된 신제주새마을금고 근저당권 768,000,000원입니다. 그 뒤의 제민신용협동조합 근저당권, 장영아의 소유권이전청구권가등기, 국의 압류와 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 강무훈이 2016.05.20 전입한 것으로 조사됐는데, 이 날짜는 말소기준권리인 2020.12.11보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 임차관계로 보고 보증금과 점유원인을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1329 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 108동 8층801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 163.416㎡ · 철근콘크리트구조 13층 내 제8층 제801호 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 강지혜 · 2016.02.19 소유권이전 · 거래가액 915,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 959,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 453,743,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 2020.12.11 신제주새마을금고 근저당권입니다. 2021.12.23 제민신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 2024.02.15 장영아의 소유권이전청구권가등기, 2024.10.08 국의 압류, 2025.05.19 신제주새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강무훈 | 8층 801호 | 2016.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 조사된 임차관계는 강무훈 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 낙찰대금은 낮지만 하락 추세도 확인
노형이-편한세상 동일 평형 163.42㎡ 거래는 확인된 5건 평균이 1,304,000,000원입니다. 다만 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 1,247,500,000원이고 최신 거래는 2025.04 · 1,140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -7.0%로 하락 추세가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 163.42㎡ | 7 | 1,140,000,000원 |
| 2025.02 | 163.42㎡ | 4 | 1,355,000,000원 |
| 2023.07 | 163.42㎡ | 13 | 1,390,000,000원 |
| 2023.07 | 163.42㎡ | 13 | 1,390,000,000원 |
| 2021.07 | 163.42㎡ | 4 | 1,245,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 1,247,500,000원 |
현재 최저매각가 959,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.9%입니다. 낙찰대금 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 1,140,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세가 -7.0%이므로, 과거 전체 평균 1,304,000,000원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 무엇보다 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 기준의 시세 비교가 완성되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 959,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,990,000원 |
| 1. 근저당 · 신제주새마을금고 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제민신용협동조합 | 240,000,000원 | 179,010,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,008,000,000원 중 예상 배당은 947,010,000원이고 미배당은 60,990,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 강무훈의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 959,000,000원 | 947,010,000원 | 60,990,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 671,300,000원 | 662,187,000원 | 345,813,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 469,909,999원 | 462,810,899원 | 545,189,101원 |
낙찰가가 내려가면 등기상 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 하지만 입찰자 입장에서 더 중요한 것은 강무훈의 임차보증금입니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면, 낮아진 낙찰가만큼 인수부담이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 = 실질취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백록초등학교 남서측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 내 8층이며 사용승인일은 2005.12.28입니다. 기본위생설비·급배수설비·승강기설비·보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25미터, 남동측 약 20미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·공장설립제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 2,278,000원/㎡, 토지면적 33,865.2㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 노형이-편한세상 350세대, 사용승인일 2005.12.28입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강무훈의 실제 임대차계약, 보증금, 점유원인과 확정일자를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 말고, 현재 확인되지 않은 요소를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 합산해 최근 12개월 평균 1,247,500,000원 및 최신 거래 1,140,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 갑구 28번 장영아 가등기의 원인과 담보가등기 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 추세. 최근 거래 추세가 -7.0%이므로 과거 전체 평균보다 최근 거래와 현재 가격 흐름을 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 유사물건·공부·탐문·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 감정평가됐습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리가 아직 닫히지 않았다”
이 물건의 현재 최저가는 959,000,000원으로 최근 12개월 동일 평형 평균 1,247,500,000원의 76.9%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가 1,370,000,000원 신건보다 훨씬 유리해진 상태입니다. 그러나 강무훈이 말소기준권리보다 앞선 2016.05.20 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 사실이 권리분석의 결론을 바꿉니다. 최저가가 싸 보이는 것과 실질취득액이 싼 것은 별개입니다. 임차보증금과 가등기 성격을 확인해 매수인 인수범위를 닫은 뒤에야 76.9%라는 할인폭을 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.
