959,000,000원
제주지방법원 2025타경1329. 제주시 노형동 ‘노형이-편한세상’ 108동 8층 801호 아파트입니다. 감정가는 1,370,000,000원이고 1회 유찰 뒤 최저매각가는 959,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 강지혜이며, 2016.02.19 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 915,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.12.11 신제주새마을금고 근저당권 768,000,000원입니다.
말소기준 뒤 설정된 제민신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 장영아의 소유권이전청구권가등기, 국의 압류 및 경매개시결정은 등기 구조상 매각으로 소멸하는 순위입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기권리가 아니라 강무훈의 2016.05.20 전입입니다. 전입 시점은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 점유자의 대항력·우선변제·잔존보증금 인수 여부를 지금 단계에서 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2585-2 노형이-편한세상 제108동 제8층 제801호 · 수덕로 78 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 163.416㎡ · 철근콘크리트구조 13층 내 8층 |
| 사용승인 / 단지 | 2005.12.28 · 노형이-편한세상 350세대 |
| 소유자 | 강지혜 (2016.02.19 소유권이전 · 거래가액 915,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 959,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신제주새마을금고 / 453,743,160원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 전입
말소기준은 2020.12.11 신제주새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 제민신용협동조합 근저당권, 장영아 가등기, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 28번 가등기는 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 사항이 있어 원문 대조가 필요합니다.
임차인 현황
실제 임차인 1명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 강무훈 본인의 점유·전입 내역입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강무훈 | 8층 801호 | 2016.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 놓고 보면 신제주새마을금고의 말소기준 근저당보다 약 4년 이상 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정할 수 없으므로, 낙찰가 959,000,000원 외에 추가로 부담할 금액이 있는지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 실질취득 = 959,000,000원 + 미확정 인수액이며, 보증금 확인 전에는 총 취득원가를 고정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 하락 추세도 확인
노형이-편한세상 동일 면적 163.42㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 1,304,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 기준 평균은 1,247,500,000원, 최신 거래는 2025.04 1,140,000,000원이며 최근 구간은 과거보다 -7.0% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 163.42㎡ | 7 | 1,140,000,000원 |
| 2025.02 | 163.42㎡ | 4 | 1,355,000,000원 |
| 2023.07 | 163.42㎡ | 13 | 1,390,000,000원 |
| 2023.07 | 163.42㎡ | 13 | 1,390,000,000원 |
| 2021.07 | 163.42㎡ | 4 | 1,245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 163.42㎡ | 2건 | 1,247,500,000원 |
현재 최저가 959,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.9%이고 최신 거래 1,140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 낙찰가 자체만 보면 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 가격 추세가 -7.0%인 하락 흐름이고, 무엇보다 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 이 때문에 959,000,000원을 그대로 ‘실질취득가’로 놓고 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 959,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,990,000원 |
| 1. 근저당 · 신제주새마을금고 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제민신용협동조합 | 240,000,000원 | 179,010,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기권리 기준 배당모형에서는 담보권자 총 채권최고액 1,008,000,000원 중 947,010,000원이 배당되고 60,990,000원이 미배당됩니다. 집행비용은 11,990,000원입니다. 다만 이 표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 강무훈의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 이 배당표의 매수인 인수 0원 수치를 곧바로 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 959,000,000원 | 947,010,000원 | 60,990,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 671,300,000원 | 662,187,000원 | 345,813,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 469,909,999원 | 462,810,899원 | 545,189,101원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 백록초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 남동측 약 20m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2005.12.28입니다. 기본위생·급배수·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다. 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역 등 제한사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 유사물건·공부·탐문·외부관찰을 토대로 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 1,247,500,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -7.0%로 하락했습니다. 전체 평균 1,304,000,000원보다 최근 가격을 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강무훈 보증금 확인. 2016.05.20 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 배당 여부에 따라 낙찰 후 남는 보증금 범위가 달라질 수 있습니다.
- 가등기 원문 확인. 2024.02.15 장영아 소유권이전청구권가등기는 말소기준 뒤 순위이지만 담보가등기 종류 확인 필요 사항이 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 1,304,000,000원보다 최근 12개월 평균 1,247,500,000원과 최신 거래 1,140,000,000원을 우선해 보세요. 최근 추세도 -7.0%입니다.
- 실질취득 상한 설정. 959,000,000원은 낙찰가 기준일 뿐입니다. 선순위 임차보증금 인수가 확인되면 그 금액을 더한 총 취득원가를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태와 수리비 변수를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실질취득가는 아직 모른다”
감정가 1,370,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 959,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 1,247,500,000원의 76.9%이고 최신 거래 1,140,000,000원보다도 낮아, 낙찰가만 놓고 보면 가격 간격은 확보된 상태입니다. 다만 최근 시장 자체가 -7.0% 하락 흐름이고, 무엇보다 강무훈의 2016.05.20 전입이 2020.12.11 말소기준보다 빠릅니다.
보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 이 임차인을 단순히 ‘인수 없음’으로 처리할 수 없습니다. 낙찰 후 인수할 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득금액은 959,000,000원보다 올라갑니다. 따라서 이 사건의 결론은 “표면 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류”입니다. 임차보증금 규모와 배당관계를 확인해 실질취득금액을 먼저 확정한 뒤, 그 총액을 1,247,500,000원 최근 평균과 1,140,000,000원 최신 거래에 대입하는 것이 핵심입니다.
