3,240,000원
서울북부지방법원 2022타경113253. 중랑구 상봉동 해피리움 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가는 281,000,000원이지만 20차례 유찰을 거치면서 최저매각가는 3,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 매각가격이 내려갈수록 매수인의 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 최저가와 실제 취득 부담을 구분하지 않으면 가격을 완전히 잘못 읽을 수 있습니다.
임차인 전찬민은 말소기준권리보다 먼저 전입신고하고 점유를 시작했습니다. 확정일자와 배당요구도 갖추었으며, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 최저가 324만원은 실질취득 가격이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2022타경113253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 5층 501호 (상봉동, 해피리움) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.63㎡ · 5층 501호 |
| 건물규모 / 사용승인 | 19세대 · 2020.08.25 준공 |
| 소유자 | 윤완진 · 2020.10.21 소유권이전 |
| 감정가 | 281,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,240,000원 (20회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전찬민 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 입찰보증금 | 648,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차권
2022.11.07 등기된 을구 1번 주택임차권은 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수합니다.
등기상 서울특별시 압류를 말소기준으로 하여 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 후순위 등기권리의 소멸과 선순위 임차보증금 인수는 별개입니다. 주택임차권등기의 말소 여부만 보고 보증금 부담까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 대부분을 매수인이 떠안는다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전찬민 5층 501호 전부 |
300,000,000원 |
전입 2020.10.20 확정 2020.09.16 |
있음 | 있음 | 미배당액 인수 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사의 별도 가압류 청구액은 임차인 보증금에 추가 합산하지 않았습니다. 임차인 보증금과 경매신청채권자의 동일 금액도 각각 별도의 매수인 인수보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 전찬민 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.09.05 |
| 전입신고 | 2020.10.20 |
| 점유개시 | 2020.10.21 |
| 확정일자 | 2020.09.16 |
| 임차권등기 | 2022.11.07 · 을구 1번 · 접수 제158833호 |
| 임차보증금 | 300,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 현재 회차 예상배당 | 2,781,680원 |
| 매수인 예상 인수 | 297,218,320원 |
다만 이름이 같고 임차인이 직접 경매를 신청했다는 사실만으로 임대차가 허위라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약, 보증금 지급, 실제 점유 및 관련 기록을 확인하기 전까지 임차권이 무효이거나 인수액이 없어진다고 가정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 324만원이 아니라 약 3억원으로 비교
이 물건의 가격을 판단하는 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 미배당 임차보증금을 합친 실질취득 부담입니다. 현재 회차의 예상배당에 따르면 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인에게 배분되며, 보증금 부족액은 매수인에게 남습니다.
| 실질취득 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 3,240,000원 | 20회 유찰 가격 |
| 임차인 예상배당 | 2,781,680원 | 보증금 일부 변제 |
| 매수인 인수액 | 297,218,320원 | 미배당 보증금 |
| 실질취득 부담 | 약 300,000,000원 | 보증금 기준. 실제 낙찰가와 인수액 합계에는 집행비용 추정분이 추가로 반영됨 |
따라서 최저가가 감정가의 약 1.1%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 낙찰가와 인수보증금을 합친 총액은 사실상 보증금 3억원 수준으로 유지됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 비교 거래 평균보다 높다
해피리움의 비교 가능한 전용면적 거래는 2024년 3월과 11월의 2건입니다. 거래 평균은 296,000,000원, 최신 제시 거래가격은 299,000,000원입니다. 반면 이 경매의 실질취득 부담은 보증금 기준 약 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4층 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4층 | 293,000,000원 |
| 비교 평균 | 25.38㎡ | 2건 | 296,000,000원 |
최저매각가 3,240,000원만 놓고 보면 비교 평균의 약 1.1%이지만, 실제 취득 부담은 약 3억원입니다. 이는 비교 거래 평균 2.96억원과 최신 제시 거래 2.99억원을 모두 웃도는 수준입니다. 최저가가 낮다는 이유로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
또한 비교 거래는 4층·전용 25.38㎡이고, 경매 대상은 5층·전용 25.63㎡입니다. 층·면적·내부 상태 차이도 고려해야 합니다. 현재 시세가 과거 거래가격을 유지한다고 단정하지 말고, 입찰 전 최신 거래와 현장 가격을 재확인해야 합니다.
특히 이 물건은 낙찰가격이 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 부담이 크게 줄지 않는다는 구조적 제약이 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 458,320원 |
|
임차인 전찬민 보증금 우선변제 |
300,000,000원 | 2,781,680원 |
|
주택도시보증공사 가압류 |
546,000,000원 | 0원 |
|
전찬민 경매신청채권 |
300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 별도 인수 | — | 297,218,320원 |
집행비용 458,320원 및 임차인 배당 2,781,680원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다. 마지막 행의 매수인 인수액은 매각대금에서 배분되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 미변제 보증금입니다. 임차인 전찬민의 보증금과 동일인의 경매신청채권을 별개의 인수보증금으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 최저가 하락, 인수액 증가
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 20회 유찰 | 3,240,000원 | 2,781,680원 | 297,218,320원 |
| 21회 유찰 시 | 2,592,000원 | 2,145,344원 | 297,854,656원 |
| 22회 유찰 시 | 2,073,600원 | 1,636,275원 | 298,363,725원 |
현재 회차에서 최저가가 3,240,000원인 반면, 22회 유찰 시나리오에서는 2,073,600원까지 내려갑니다. 하지만 같은 기간 매수인이 인수할 것으로 예상되는 보증금은 297,218,320원에서 298,363,725원으로 증가합니다.
즉 유찰은 입찰 당일 내야 하는 낙찰대금을 낮출 뿐, 보증금까지 합산한 실질취득 부담을 유의미하게 낮추지는 못합니다. 회차별 추정 집행비용의 차이 때문에 실제 합계는 보증금 300,000,000원과 소폭 차이가 있지만, 경제적 부담이 보증금 수준에 고정되는 핵심 구조는 동일합니다.
추가 유찰을 기다리는 것만으로는 실질취득 부담을 3억원 수준 아래로 크게 낮추기 어렵습니다. 인수권리의 법적 처리와 보증금 변제 구조를 먼저 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 지하철 7호선 상봉역 서측 인근에 위치합니다. 주위는 저층 공동주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 및 경춘선 상봉역, 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.08.25 준공된 19세대 해피리움의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 주거용 및 근린생활시설 부지이며, 북측과 동측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 407.3㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비교 가능한 거래 표본은 2건이고, 거래 시점도 2024년입니다. 현재 매수 수요와 거래가격을 판단하기에는 표본이 제한적입니다. 본건의 20회 유찰 이력과 대항력 임차보증금 인수 구조를 함께 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 최저가 3,240,000원이 아니라 매수인 인수보증금 297,218,320원을 합산한 약 3억원 수준의 취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 1번 주택임차권등기와 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 및 권리 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일 인물로 표시된 사유, 실제 임대차관계, 보증금 지급 및 점유 사실을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 가장임차인 가능성을 인수액 감소의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 실제 배당액 확인. 예상배당 2,781,680원과 인수액 297,218,320원은 현재 최저가를 가정한 추정치입니다. 집행비용과 조세채권 등 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 일반적인 입찰보증금 10%를 적용하면 안 됩니다. 본건은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 648,000원입니다.
- 자금계획. 입찰보증금과 낙찰대금 외에 보증금 인수 부담을 감당할 수 있는지 검토해야 합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등도 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2024년 2건입니다. 2026년 매각 시점의 최신 실거래, 매물 호가 및 실제 거래 가능 가격을 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차인의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
현재 자료 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 단순히 추가 유찰을 기다리는 전략도 보증금 인수 문제를 해결하지 못합니다.
맺으며 — “324만원에 낙찰받아도 324만원짜리 집은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 3,240,000원이 아니라 임차보증금 300,000,000원입니다. 임차인 전찬민은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못하면 매수인이 그 잔액을 인수합니다.
현재 최저가를 기준으로 예상되는 인수액은 297,218,320원입니다. 낙찰대금과 합산하면 실질취득 부담은 사실상 3억원 수준으로, 제시된 비교 거래 평균 2.96억원보다 높습니다. 집행비용 추정분을 반영하면 총부담은 보증금 기준 금액보다 조금 더 커집니다.
20회 유찰로 최저가가 감정가의 약 1.1%까지 내려왔어도 실질취득 부담은 그만큼 낮아지지 않았습니다. 과거 거래 표본만으로 현재 시세를 확정하기 어렵다는 점까지 고려하면, 이 물건은 극단적인 저가 경매가 아니라 대항력 임차보증금 인수가 가격을 사실상 고정시키는 고위험 구조로 이해해야 합니다.
결론적으로 최저가만을 근거로 한 가격 메리트는 없으며, 입찰 판단에 앞서 임차권의 실제 효력과 보증금 변제 관계, 최신 시세 및 전체 취득자금의 확인이 필요합니다.
