서울북부지방법원 2022타경113253. 상봉동 해피리움 5층 501호, 전용 25.63㎡ 기준의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저매각가격만 보면 감정가 281,000,000원에서 20회 유찰돼 3,240,000원까지 내려왔지만, 권리구조를 함께 보면 전혀 다른 가격이 보입니다. 임차인 전찬민은 2020.10.20 전입, 2020.09.16 확정일자, 2020.10.21 점유개시로 등기돼 있고 임차보증금은 300,000,000원입니다. 배당요구도 했으며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 2,781,680원에 불과하고, 남는 297,218,320원이 매수인 인수액입니다. 따라서 이 사건은 “324만원에 사는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득이 약 3억원 수준으로 유지되는 물건”입니다. 현재보다 한 차례 더 유찰되면 매수인 인수액은 297,854,656원, 두 차례 더 유찰되면 298,363,725원으로 오히려 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2022타경113253 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로118길 36, 5층501호 (상봉동,해피리움) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.63㎡ |
| 소유자 | 윤완진 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 3,240,000원 (20회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
말소기준은 2022.01.13 서울특별시 압류입니다. 임차인 전찬민의 전입신고일은 2020.10.20으로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2020.09.16과 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 등기부상 주택임차권은 2022.11.07 접수됐고, 매각물건명세서에도 해당 임차권등기 및 미변제 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전찬민 | 제5층 제501호 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020-10-20 | 2020-09-16 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 324만원이 아니라 약 3억원과 비교해야 한다
해피리움은 19세대, 2020.08.25 준공입니다. 전용 25.63㎡와 매칭되는 최근 거래는 2건으로, 2024.03에 293,000,000원, 2024.11에 299,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 299,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 296,000,000원 |
최저매각가격 자체는 최근 12개월 평균의 1.1%에 불과하지만, 이것을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액까지 고려한 실질취득은 약 300,000,000원 수준으로, 최근 12개월 평균 296,000,000원과 최신 거래 299,000,000원보다 낮지 않습니다. 즉 20회 유찰됐어도 실질취득 기준으로는 시세보다 싸지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 458,320원 |
| 1. 임차인 전찬민 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 2,781,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 전찬민 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 297,218,320원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 20회 유찰 | 3,240,000원 | 297,218,320원 | 2,781,680원 |
| 21회 유찰 시 | 2,592,000원 | 297,854,656원 | 2,145,344원 |
| 22회 유찰 시 | 2,073,600원 | 298,363,725원 | 1,636,275원 |
유찰이 계속될수록 법원에 내는 매각대금은 감소하지만, 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 “다음 회차면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 상봉역 서측 인근이며, 주위에는 저층 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 및 경춘선 상봉역, 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가 당시 임차인이 거주 중이고 전세보증금 300,000,000원으로 탐문됐습니다.
- 설비. 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지이며 북측 및 동측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 건물. 2020.08.25 준공, 19세대이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수까지 합쳐 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 임대차계약일자 2020.09.05, 확정일자 2020.09.16, 전입 2020.10.20, 점유개시 2020.10.21을 원본과 대조해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 전찬민과 경매개시결정 채권자 전찬민이 동일인이므로 임대차 및 채권 발생경위를 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 최근 12개월 평균 296,000,000원, 최신 거래 299,000,000원과 실질취득 약 300,000,000원을 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 오판 금지. 추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만 인수액은 297,854,656원, 298,363,725원으로 증가합니다.
맺으며 — “324만원 낙찰”이 아니라 “3억원 인수형”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 3,240,000원이 아닙니다. 임차보증금 300,000,000원입니다. 전찬민은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력을 갖고 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액은 297,218,320원이며 추가 유찰 시에도 그 금액은 더 커집니다.
시장 가격도 이를 뒷받침합니다. 해피리움 최근 거래는 293,000,000원과 299,000,000원, 최근 12개월 평균은 296,000,000원입니다. 따라서 실질취득 약 300,000,000원은 최근 시세 이하가 아니며, 20회 유찰이라는 숫자도 매수자에게 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 시세 이상인 대항력 인수형. 이 사건의 결론입니다.
