서울북부지방법원 2023타경4462. 창동 현대아트빌라 4층 401호로, 공부상 용도는 다세대주택입니다. 이번 경매의 출발점은 2023.10.23 삼성카드주식회사가 최정인의 지분에 대해 받은 강제경매개시결정입니다. 현재 소유관계는 정용훈 7분의 3, 최정인 7분의 2, 최태인 7분의 2이고, 매각물건명세서에는 명확히 “지분매각” 및 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 허용된다고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 401호 전체를 단독으로 취득하는 일반적인 다세대 경매와 구조가 다릅니다.
권리 측면에서 말소기준은 2001.09.27 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 60,000,000원이고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 그러나 점유자 최동국은 1994.10.05 전입으로 조사되어 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 이 보고서에서는 “대항력 가능·미상”으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경4462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉로110아길 57-14, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 4층 401호 |
| 사용승인일 | 1994.10.07 |
| 현재 소유관계 | 정용훈 7분의 3 · 최정인 7분의 2 · 최태인 7분의 2 |
| 매각대상 | 지분매각 · 최정인 지분 7분의 2에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 88,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드주식회사 / 6,364,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유를 먼저 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최동국 | 401호 | 1994.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 점유자는 1명으로 조사된 최동국입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 조사된 점유자입니다. 전입일은 1994.10.05로 말소기준인 2001.09.27 국민은행 근저당보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제 여부, 낙찰 후 승계되는 보증금 규모는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 110,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 88,000,000원입니다. 하지만 이 사건에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 확인된 실거래 표본이나 최신 거래가격이 없고, 무엇보다 401호 전체가 아닌 지분매각이며 선순위 점유자의 보증금까지 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 삼성카드주식회사 | 6,364,438원 | 6,364,438원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,651,562원 |
88,000,000원 가정에서는 집행비용 1,984,000원, 국민은행 60,000,000원, 삼성카드 6,364,438원이 배당되고 19,651,562원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 점유자 최동국의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 88,000,000원 | 66,364,438원 | 0원 | 19,651,562원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 70,400,000원 | 66,364,438원 | 0원 | 2,368,362원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 11,458,198원 | 0원 |
표만 보면 현재 회차와 2회 유찰 시까지 등록 채권이 전액 배당되고, 3회 유찰 시에는 11,458,198원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 숫자는 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 낙찰가가 내려갈수록 안전해진다고 단순 해석하지 말고, 최동국의 점유권원과 보증금부터 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 1994.10.07입니다.
- 입지. 창림초등학교 북서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 3,405,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 제한이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 현대아트빌라는 8세대 규모이고, 이번 매각은 소유권 전체가 아닌 지분매각이므로 일반적인 다세대 한 호실의 단독소유권보다 매각·재매각 구조가 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 사건이 최정인의 7분의 2 지분매각이라는 점을 입찰표 작성 전 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유자 최동국 확인. 1994.10.05 전입의 점유자가 어떤 권원으로 거주하는지, 보증금과 확정일자가 있는지를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 보증금 미상 상태에서는 88,000,000원을 실질취득 총액으로 보지 말고, 인수 가능 금액을 별도로 산정해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 공유자의 우선매수신고가 1회 허용되므로 최고가매수신고 후에도 최종 취득 여부가 달라질 수 있음을 전제로 입찰해야 합니다.
- 공유물 관리·처분. 지분 취득 후에도 정용훈 7분의 3, 최태인 7분의 2의 공유관계가 남는 구조임을 감안해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 보증금을 반영하지 않은 계산이므로 실제 인수위험 판단과 동일시해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 지분과 점유가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 88,000,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 실제 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 최정인 지분 7분의 2만 매각되는 지분경매이고, 공유자의 우선매수신고가 1회 허용되며, 1994.10.05 전입한 최동국의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 “88,000,000원에 싸게 취득한다”는 결론은 성립하지 않습니다. 대항력 가능·미상인 점유자의 보증금이 확인된 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있고, 지분 취득 후 남는 공유관계와 우선매수권까지 함께 감안해야 합니다. 등기상 말소기준은 명확하지만, 실제 취득 구조는 복잡한 편입니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
