제주지방법원 2025타경1838. 제주시 한림읍 금악리 1812 소재 사건으로, 사건 용도는 연립주택 + 토지이고 감정평가 이용상태는 견사 등입니다. 감정가는 2,721,427,100원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,333,499,000원으로 감정가의 49%입니다. 신청채권자는 서귀포수산업협동조합이며 청구액은 1,158,128,217원입니다.
등기 권리만 보면 중심은 명확합니다. 2021.09.24 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권 1,320,000,000원이 말소기준이고, 2025.02.18 송윤택 명의의 소유권이전담보가등기는 그보다 뒤입니다. 해당 가등기는 권리 계산상 매각으로 소멸하지만, 비고에는 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 명시되어 있어 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1838 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 1812 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악남2길 93-7 |
| 사건 용도 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태 견사 등 |
| 소유자 | 문대진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,721,427,100원 / 1,333,499,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포수산업협동조합 / 1,158,128,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 현황 | 지목 전 · 2,998㎡ · 과수원 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 공시지가 26,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.24 문영부 명의 소유권보존과 문대진 명의 소유권이전이 같은 날 접수됐고, 이어 서귀포수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.18 송윤택 명의 담보가등기와 2025.10.15 서귀포수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 명세는 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 — 실거래 비교 없이 ‘49%’만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 1,333,499,000원으로 감정가 2,721,427,100원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료는 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 현황이 견사 등이고, 농지와 제시외 건물, 위반건축물 표기, 매각 제외 시설이 함께 얽힌 물건이므로 단순한 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,333,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,734,990원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서귀포수산업협동조합 | 1,320,000,000원 | 1,317,764,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,320,000,000원 중 1,317,764,010원이 배당되고 2,235,990원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 특별매각조건·제시외 건물 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 중 별지 목록 7-1, 7-2, 8-1, 9-1은 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2 내지 9는 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 매수신청보증금을 반환하지 않습니다.
- 매각 제외 시설. 목록 3, 4, 9 지상 비닐하우스 및 창고 시설은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 2 매각 제외. 지상의 제시외 경량철골구조 판넬지붕 단층 견사는 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 지상 식재 수목은 거래관행 등을 고려해 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
- 수조·비가림시설. 현황조사보고서상 비가림시설은 수조시설에 연결되어 종물 또는 부합물에 해당하는 것으로 판단되어 저수조에 포함해 감정평가했습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금악초등학교 남측 인근이며 주위는 농지 등이 소재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 견사 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 1은 브럭조 스레트지붕 단층 건물이며 외벽은 몰탈미장 등, 창호는 샷시창호 등입니다. 기본적인 전기설비가 있습니다.
- 목록 1 용도 문제. 일반건축물대장상 용도는 창고시설이나 현황은 견사이며, 2022.11.28 무단용도변경에 따라 위반건축물 표기가 되어 있습니다.
- 내부 확인 제한. 목록 1 건물과 제시외 건물은 현장조사 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 인근 유사물건의 표준적 이용상태와 외형 등을 참고했습니다.
- 규제. 계획관리지역을 기본으로 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전4등급 등이 포함되고 일부 토지는 상대보호구역 및 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 경계 확인. 제시외 건물 위치와 경계는 개략적으로 도시되어 있어 정확한 위치·경계 확인에는 측량 등이 필요하다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 우선 확인. 목록 2~9의 농지취득자격증명은 보증금 반환 여부와 직결되는 특별매각조건입니다.
- 제시외 건물 구분. 7-1·7-2·8-1·9-1은 포함, 목록 3·4·9의 비닐하우스·창고와 목록 2의 견사는 제외되어 있어 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 위반건축물 상태 확인. 목록 1은 창고에서 견사로 무단용도변경된 위반건축물 표기가 있으므로 현재 상태와 행정상 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 담보가등기 원문 대조. 후순위 소멸 권리로 정리돼 있으나 비고에 종류 확인 필요가 명시된 만큼 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 단정할 수 없습니다. 견사·농지·제시외 시설·위반건축물 조건을 반영한 실제 처분가치를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 등기만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2021년 근저당이 말소기준이고 후순위 담보가등기와 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 입찰 난도는 권리 밖에서 크게 올라갑니다. 목록 2~9의 농지취득자격증명, 견사로 이용 중인 목록 1의 위반건축물 표기, 포함·제외가 섞인 제시외 건물, 내부 미확인과 경계 측량 필요성이 동시에 존재합니다. 두 차례 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 권리는 정리되지만, 현황·행정조건 확인 없이는 입찰하기 어려운 물건입니다.
