제주지방법원 2025타경1838. 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 1812 일대의 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 견사 등이고, 토지는 계획관리지역의 농지 등이 포함된 형태입니다. 현재 감정가는 2,721,427,100원, 1회 유찰된 최저매각가는 1,904,999,000원입니다. 등기상 소유자는 문대진이며, 말소기준권리는 2021.09.24. 설정된 서귀포수산업협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2025.02.18. 송윤택 명의의 소유권이전담보가등기가 설정됐고, 2025.10.15. 서귀포수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 순위 자체는 비교적 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 건축물과 농지의 현황을 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1838 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 1812 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악남2길 93-7 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 견사 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 문대진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,721,427,100원 / 1,904,999,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포수산업협동조합 / 1,158,128,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 전 · 과수원 이용 · 2,998㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 26,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.24. 문영부 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤 같은 날 증여를 원인으로 문대진에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 서귀포수산업협동조합이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 송윤택 담보가등기와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현장 점유관계 확인은 별개의 절차로 남습니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 2,721,427,100원이고 현재 최저매각가는 1,904,999,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,904,999,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,333,499,300원 | 2,235,693원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 933,449,510원 | 398,284,985원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,904,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,449,990원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 563,549,010원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 21,449,990원과 서귀포수산업협동조합 근저당권 1,320,000,000원이 배당되고, 소유자 교부 예상액은 563,549,010원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 가장 중요
토지 정보상 지목은 전, 토지이용상황은 과수원이고 면적은 2,998㎡입니다. 용도지역은 계획관리지역이며 가축사육제한구역·경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급· 지하수자원보전4등급에 포함됩니다. 일부 목록에는 상대보호구역, 경관보전지구3등급, 건축계획심의대상구역 저촉도 기재돼 있습니다.
⑤ 건물·제시외 시설 — 매각 포함과 제외를 구분해야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물 중 별지 목록 7-1, 7-2, 8-1, 9-1은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록3·4·9 지상 비닐하우스 및 창고 시설 일부는 매각에서 제외됩니다.
- 견사 제외. 목록2 지상의 경량철골구조 판넬지붕 단층 견사는 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 지상 수목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 비가림시설. 현황조사보고서상 비가림시설은 수조시설에 연결돼 종물 또는 부합물로 판단되어 저수조에 포함해 감정평가됐습니다.
⑥ 현황 견사·위반건축물
감정평가상 건물의 이용상태는 견사 등입니다. 기호(1) 건물은 브럭조 스레트지붕 단층으로, 외벽은 몰탈미장 등, 창호는 샷시창호 등이며 기본적인 전기설비가 돼 있습니다.
현장조사 당시 폐문과 관계인 부재로 건물 및 제시외 건물 내부를 확인하지 못했고, 내부구조와 마감자재 등은 인근 유사물건의 표준적인 이용상태와 외형을 참고해 평가됐습니다. 따라서 내부 상태는 감정평가만으로 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 금악초등학교 남측 인근이며, 주위는 농지 등이 소재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역, 경관·생태계·지하수 보전 관련 지구가 중첩됩니다.
- 환금성 판단. 일반 주거용 연립주택이 아니라 농지·견사·제시외 시설이 결합된 물건이고 실거래 비교자료도 없어, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2~9의 발급 가능 여부와 제출 기한을 입찰 전에 행정관서에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 특별매각조건입니다.
- 위반건축물. 목록1의 무단용도변경 창고→견사와 위반건축물 표기에 따른 시정·이용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 시설. 제시외 건물 7-1·7-2·8-1·9-1은 포함되고, 일부 비닐하우스·창고·견사는 제외됩니다. 현장에서 정확한 위치를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 담보가등기. 송윤택 명의 가등기는 말소기준 이후라 소멸 예정이지만 성격과 원인서류를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 1회 유찰·감정가 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 현장·경계. 제시외 건물과 수목의 소유권 및 정확한 위치·경계는 현장 확인과 필요 시 측량 검토가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2021.09.24. 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 송윤택 담보가등기와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리관계와 별개입니다. 목록2~9에는 농지취득자격증명 특별매각조건이 있고, 목록1은 창고시설에서 견사로 무단용도변경돼 위반건축물로 표시돼 있습니다. 일부 제시외 시설은 매각에 포함되는 반면 일부 비닐하우스·창고·견사는 제외되며, 정확한 위치와 경계에는 측량이 필요할 수 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 농지·건축·현장 조건은 복잡합니다.
